观点网 近日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布关于《龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改（草案）》公开展示的通告。
资料显示，新坡塘旧改位于深圳龙岗区园山街道保安社区，于2010年4月列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》；2012年3月项目取得规划批复；2021年1月取得规划修改批复。
现申报主体深圳市园山保安股份合作公司、深圳市园山保安股份合作公司新坡塘分公司申请对该更新单元规划非强制性内容进行修改，内容涵盖地块布局、建设时序与公共配套等。
据了解，新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元（下称“新坡塘旧改”）是龙岗园山街道保安社区体量最大的旧改，从2010年立项到现在已跨越16年之久，但仍未完成开发。
虽然进度缓慢，但与其他旧改项目相比，新坡塘旧改已经受到了“优待”。
旧改“冷暖”
有数据显示，截止2025年，深圳被调出计划的城市更新项目累计达38个，总拆除范围约321万平方米，其中2025当年被调出的数量与规模显著上升，共涉及17个项目。而进入2026年，失效的名单还在增加。
4月，深圳市宝安区及龙岗区城市更新和土地整备局分别宣布，宝安区新安街道裕和村城市更新单元计划以及龙岗区园山街道保安社区坳一片区、坳二片区城市更新单元计划失效。
按照政策规定，旧改项目计划失效后，2年内不得再次提交申报，这意味着该批地块短期焕新无望，改造进度存在极大不确定性。
除了已经宣告失效的，深圳还有许多申请延期、即将面临失效的旧改项目。以龙岗区为例，今年仅在园山街道区域内便有荷坳旧村城市更新单元、保安社区马五村、安良社区三角龙片区三大项目申请了延期，且后两者均已不是第一次计划延期。
与上述旧改项目相比，同处一个片区的新坡塘旧改显然要幸运得多。
5月27日，深圳市规划和自然资源局披露了关于《龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改（草案）》公开展示的通告。
据了解，本次规划非强制性内容修改主要涉及三个方面：一、将07地块调整至三期实施；二、结合不可移动文物和道路选址方案等，优化06、07地块边界；三、增加配套设施建筑规模，公共配套设施建筑面积从19560㎡调整为22420㎡。
图片来源：官网公告
根据修改后的规划，项目拆除用地面积约24.20万㎡，开发建设用地面积13.51万㎡，计容积率建筑面积调整至67.24万㎡，更新方向以居住、商业为主，共分三期实施。
图片来源：官网公告
其中住宅54.97万㎡（包含保障性住房6.29万㎡），商业配套5.43万㎡及商务公寓4.60万㎡，公共配套设施建筑面积2.24万平方米，包含18班幼儿园4800平方米、54班九年一贯制、托育机构600㎡、社区健康服务中心1500㎡等。
项目进退
公开资料显示，新坡塘旧改位于龙岗区园山街道龙岗大道和盐龙大道路交汇处，西靠龙岗大道、盐龙大道，东临梧桐山河，大部分用地处于地铁3号线永湖站500米辐射范围内，主要分为新坡塘片区及石化塑胶城片区。
项目于2010年列入深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划，于2012年3月取得深圳市规划和国土资源委员会核发的专项规划批复。
2015年，深圳振元投资发展有限公司（下称“振元投资”）进驻新坡塘旧改，通过村股份公司召开股东大会及股东代表大会，正式确定为项目的合法开发主体，并于2016年获得首批业主签约。
后来，村股份公司深圳市横岗保安股份合作公司委托深圳联合产权交易所对项目一期（即石化塑胶城片区）进行公开招商，最终于2021年11月确认深圳市银科投资有限公司为该项目一期实施主体。
观点新媒体查阅获悉，深圳市银科投资有限公司由深圳市名居房地产有限公司（下称“名居地产”）全资控股，后者成立于2002年10月14日，曾开发了绿海湾花园、绿海名居、绿海名苑、绿海名都等项目。
2023年5月27日，项目一期楼盘“名居·山河里”（备案名绿海山河里）取证入市，推出3栋1-4单元共计412套住宅房源，户型面积包括75㎡的2房1卫、95-102㎡的3房2卫、120-142㎡的4房2卫，备案单价4.6万/㎡-5.74万元/㎡，备案均价4.96万元/㎡，总价396-814万元/套。
市场消息显示，项目首开销售额达3.6亿元。根据深圳住建局平台数据，截止目前已完成备案196套，去化率约47.6%。
2024年3月，名居·山河里二期取证入市，户型面积有93-98-103㎡的3房2卫、116-118-142㎡的4房2卫户型，共1177套房源，备案单价3.87-4.97万元/㎡，备案均价4.31万元/㎡，总价364-707万元/套。
或许是因为价格更“实惠”，项目二期的表现要远优于一期。市场消息显示，二期开盘11个月销售超870套，去化达73%。住建局平台显示，已完成备案896套，去化率约76.1%。
与名居·山河里的顺利入市相比，振元投资负责开发的新坡塘片区进度要慢上许多，从入驻项目至今的十年时间里，仍未有相应的项目推出。此番将面积最大的07地块调整至三期实施，或许也是在减轻其二期的开发压力。
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