商品房预售合同签订后，开发商进入破产程序，购房人要求交付房屋或者办理不动产权证的权利该如何行使？

（本文节选自房屋买卖合同纠纷争点整理与法律适用，文字略有调整）

【案例】洪某与某旅游公司商品房买卖合同纠纷案

【案号：(2020)最高法民再287号】

【案情简介】

2014年11月9日，某旅游公司与洪某签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定洪某购买位于三亚市吉阳镇某社区的一期度假酒店项目别墅一套，双方签订了该房屋的认购书，并签订了商品房买卖网签合同。洪某与某旅游公司签订《认购书》(未记载日期)，约定:洪某购买案涉房屋，付款方式为一次性付款，总房款共计500万元(含认购定金500万元)，并在指定期限内签订商品房买卖合同；买方在当日向卖方缴纳定金500万元，该定金在双方签订商品房买卖合同后即转为购房款。2014年3月12日，双方签署了《认购审批表》。

2016年9月18日，一审法院作出(2016)琼02破申1号民事裁定书， 裁定受理某旅游公司破产重整申请。某旅游公司破产重整过程中，一审法院作出《管理人职责和债务人职责划分清单》，由某旅游公司负责决定履行或者解除重整申请受理时某旅游公司与对方当事人均未履行完毕的合同。

某旅游公司先后通过邮寄的方式向洪某发送《关于提交相关购房凭证的通知》《关于商品房买卖合同清理情况的通知》及《关于<异议书》的复函》明确告知洪某提供相应的购房款支付凭证，因洪某未提供相应证据，某旅游公司通知洪某不予继续履行该购房合同。洪某提出异议申请后，某实业公司于2017年4月18日作出情况说明，认可其向洪某认筹500万元，并汇人某旅游公司账户。

故洪某起诉请求判令某旅游公司继续履行《商品房买卖合同》。

【分析】

《企业破产法》第18条第1款规定:“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”

也就是说，管理人只有在“双方均未履行完毕的合同” 这一情形下才享有对合同的解除权。如果债务人的相对方已经完全履行了合同义务，即购房者已经支付完毕购房款的情况下，此时管理人并不享有合同解除权，以便维护交易的稳定性。

在合同履行完毕，管理人不享有合同解除权的情况下，法院是否支持购房者要求交付房屋或者办理不动产权证的诉请，取决于购房者是否属于消费型购房者。购房者作为消费型购房者(为了生活需要购房)申报债权或者起诉，将获得法院支持；如果作为非商品房消费者，有权起诉，但不会得到法院支持。

消费型购房者优先权在我国现行法律条文中没有明确规定，其裁判依据是《建工价款优先受偿权批复》和《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》。根据《建工价款优先受偿权批复》第2条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房所享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，可以理解为，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。

如何甄别消费型购房者，对此，《执行异议和复议规定》第29条规定， 符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同纳定总价款的50%。 人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋” 如何理解，审判实践中掌握的标准不一。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解， 审判实践中掌握的标准也不一致。

如果商品房消费者支付的价款接近于50%, 且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第2条规定，“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”。

对于优先权的范围，《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第2条规定也作出了明确界定， 即应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购买款返还请求权。

综上，商品房预售合同签订后，开发商进人破产程序。在具备商品房交付和办证条件下，如果购房人已支付完毕购房款，且属于消费型购房人，则可以要求继续履行购房合同，要求管理人交付房屋或者办理不动产权证。实践中，购房人行使该权利首先是向管理人申报办证债权，由于购房人的办证债权具有最优先性，所以管理人在破产程序中经法院或债权人会议同意后， 会继续履行商品房买卖合同，为购房人办理不动产权证，无须等到分配阶段。

【规范指引】

《民法典》第563条；《企业破产法》第18条。