前几天，地产股单日暴涨，涨出了情绪，也涨出了幻想。
暴涨的原因，据说是城市更新盛宴。
新闻热点更新太快，董小姐还在关注上一个地产热点：
五月的最后一周，广州出招，当地国资宣布下场收购二手房。
广州安居集团申请专项资金，按一定条件从市民手里收购二手房，并附加要求，180天内须在广州购买新房，以旧换新，才算作数。
在此之前，上海、珠海、南京、苏州、宁波、郑州等一大批城市，都陆续出台了城市版的以旧换新。
这一波国资进场扫货，有什么背后的故事？
董小姐和不同身份的朋友们聊了聊，大家都很关心如下议题：
入场的原始动力是什么？
资金使用能否闭环？
谁来为分散的收购房源提供兜底服务？
以旧换新之道，哪家城市方案更强？
从地方城投、安居集团，到配合的开发商，再到持票进场的购房者。
各方心态，不仅值得细细品味，而且还关乎新政的成败前途。
这些心态与动作就是一个个横切面，让国资下场收楼变得更真实立体。
董小姐把一些观察与感受分享给朋友们。
1、第一枪
地方国资收房，并不新鲜。广州不是第一个，也不是最后一个。
声量和实物工作量最大的其实是郑州。
过去几年，郑州一度霸榜烂尾楼最多的省会城市。没想到，国资收楼，局部治疗了这个局面。
郑州最早收的是那些开发商未售的商品房，而非二手房。从22年开始，截至去年11月，郑州国资已经收了115个项目，累计14.4万套房源。
很多房源是「白菜价」。
因为郑州民企居多，在资金链压力下，大家更愿意让步。
这些房源转做保障房后，郑州市政府又给了保障房运营机构专门的资金补贴。
一来二去，规模和声量都起来了。
在住建系统内部，郑州国资收楼的做法，已经成了一个标杆案例。
董小姐听说，好多城市都派了专门的团队跑去郑州取经，想要效仿它的做法。
希望为日后各地收楼行动，打好前站。
2、此路不通
然而，各地国资在推广、复制郑州案例的时候，却发现了问题。
当他们下场收购开发商的未售新房时，发现价格总是压不下去，不是所有城市都能拿到郑州房源那样的「白菜价」。
问题出在这里。
因为很多本地开发商并不真的愿意把房源卖给国资平台。
开发商背负着大量开发贷，一些房源被地方国资收购后，这笔收购资金转回银行系统，可能还不够还。
对出险的房企来说，这一来一回，房子是解套了，却依然没有增量资金可落袋为安。
「还不如放着房子不动，等一堆债权人来谈判，大家你让一点儿，我让一点儿，说不定机会就出来了。」
在很长一段时间内，基于上述利益动机，很多开发商都保持着这种心态。
一时之间，这让许多地方国资很苦恼。
于是，新房收储的动静渐渐减弱。
3、试水二手
新房此路不通。
相比之下，二手房收购计划，好像简单多了。
在地方国资看来，收老破小二手房，价格比新房便宜。
同样的钱，能收回更多房源。有的转做租赁后，租售比还会更好看。
同时，很多老破小持有者，本身就有置换房屋的动力。
通过收房，撬动杠杆，还能鼓励他们去买新房，刺激当地去库存。
这种多功能策略，立刻让二手房收购更有故事空间。
于是，从23、24开始，陆陆续续有一些城市开始收购二手房，启动二手版「以旧换新」。
走在前面的有许多城市，有南京，有苏州。
不过，体量都不大。
24年，南京国资在江宁等区域，做了二手房试水。
他们的策略是，收购二手房，然后给购房者发「房票」，卖出的二手房价可置换为部分新房首付。
这种行动到来了当年年底就收尾了。粗略估计，收了数百套二手房。
两年之后，26年4月，南京又重启新一轮「以旧换新」。
24年11月，苏州高新区国资也开始收购二手房。
但是，这轮「以旧换新」更像是为了个别新房项目的定向去化。
苏州给出的「房票」只指向了区域内少数几个地方国企楼盘，他们引导卖房者到固定楼盘买房。
这几个被指定的楼盘卖完之后，苏州的二手房收房行动就迅速结束了。
直到今年3月，苏州工业园区、吴江才继续跟进、扩围国资收购。
4、加速
进入26年，国资收房的时钟开始加速。
26年2月，上海下场。
从收购条件看，上海国资的标准很严格，自己的安全垫设置得比较足。
上海只收核心区、70平以下、总价低于400万的老破小。
三个半月下来，上海国资收购了523套二手房。
只是，今年沪七条后，上海二手房成交量已经明显硬气起来。
3月成交了3万多套，4月2.8万多套，5月也卖了2.6万多套。
500余套的二手房收储，跟今年爆棚的上海二手房交易相比，那感觉就像是：
「池子太大，鱼就显小。」
宁波几乎和上海同时下场，在今年2月全市推广国资收房。
宁波的玩法，因为一件事而声名鹊起，从众多城市里脱颖而出：
「宁波城投敢于溢价收购。」
除了房价抵价券，宁波还会给市民房屋收购价的5%，最高10万元作为换购券，要求是60天内买指定新房。
从数据看，到3月份，宁波新房市场的确拉涨了一波「小阳春」。
5月的广州明显是在抄3月宁波的作业：对卖了二手房的业主，广州会给市级贷款1%或最高3万元的补贴，要求大家半年内必须去买新房。
目前，这一轮国资加速收购二手房的城市名单，还在继续扩大。
每个城市基于各自的财政基本面、库存基本面和楼市基本面，选择策略也有所不同。
但是，有很多问题是逃不掉的。
5、动机和账本
国资下场，向楼市注入真金白银的流动性。那么，其中的动机和账本怎么说？
现在最普遍的心态是，既然上面有政策，那么大家就要思考用好这个政策，去申请专项资金，来刺激消费和本地楼市。
出发点没错，但是，对于收楼的地方国资来说，有一个问题始终是思考的靶心：
「怎么实现资金闭环？」
从玩法看，珠海的算盘，打得就很响。
珠海安居是华发旗下国资平台，成立了专项资金，它下场收购二手房后，业主需购买新房，目标池里大多数是华发的楼盘。华发拿到钱后，就继续买地开发。
这样一来，资金就在城市体系内循环回来了。
但是，珠海的玩法有个前提：这个城市需要有一个市占率超高的国资房企。
华发正好满足了这个前提。
在这个循环过程中，各方的资金损耗都很小。
如果一个城市的全国化房企太多了，从资金角度看，地方花钱收楼的效果就容易打折扣。因为，本地政府对国央企、全国化房企的约束能力没有那么强，资金可能转不回来。
一些开发商在考虑要不要夯实他们的GR团队，好集中力量拿着房票去兑现资金；
但是，有的开发商找地方兑现完房票后，也不再追加买地了。
「最怕的是拿100块钱进去，只回来20块钱。」一位国资平台的朋友形容说。
据说现在，为了尽可能实现资金闭环，有国资选择大范围先收了地方国资旗下的房源，再小范围收市场上的二手房。
「肉要留在自己的锅里。」
「很多事情的本质就是化债，只要能化债的动作都是好动作。」
等等，不一而足。
在和大家聊天的过程中，董小姐还听到一个脑洞很大的说法。
「如果资金足够支撑，老破小的房越收越多，当一个小区里，地方国资能收到90%的时候，这个小区就可以动迁了。到时候卖地，就可以把钱循环回来。」
太理想化了？留言区说说你们的看法。
6、落地卡点
地方国资下场收楼，还活跃着一股民间的力量。
不少中介公司的朋友告诉董小姐：
各地国资收楼前，基本都会和当地中介公司打招呼，希望他们帮助对接。
因为，二手房以旧换新，收购只是开始，后面面临大量的实操细节。
公开征集房源之后，还需要拓客渠道，和业主线下一对一价格谈判与沟通——收集二手房源，其实工作量并不小。
目前，一些当地中介公司已经开始做国资的外援，承担二手房收购对接工作。
大家发现，收购是一门学问，二手房源也不好拿。
最大的那个卡点可能在价格。
房源评估该怎么定价？
「定低了，业主不买单，就拿不到房源，定高了，自己又吃亏。」
因为担心资产价格没有筑底，有的地方国资会给二手房源不断压价，以减少损失。
但这样一来，一些二手业主就不愿意参与了，最终，就是大家看到的结果，动作声量很大，房源规模很小。
相比之下，市场上很多中介公司，对C端更熟悉，这是他们最熟悉的业务场景。
拿到房源后，又出现了新的情况。
地方国资该怎么管理一个城市分散的二手房源？
对分散房源的维修、维护、装修，意味着它的管理成本不会低。
有地方城投的朋友告诉董小姐，作为一个平台公司，他们人数有限，要去干经营的活，管理成本、责任压力就都上去了。
和多位业内人士讨论，大家认为，一些专业租赁运营管理机构可以介入进来，帮助国资把房源管起来，他们的经验更足，成本最低，资金效率最高。
董小姐听闻，珠海国资就把数千套二手房源分包给了不同的中介平台，由中介来租赁管理。
毕竟，分散式租赁的业务门槛，本就比集中式租赁更高。
它的盈利门槛高，利润经常被打得很薄，还涉及到重资产的投入、改造等等。
出房渠道更是核心能力，房源越分散，出房难度越大。
未来，国资旗下分散式租赁房源的出路，会在哪里？
据说，内部已经在讨论分散式公募REITs的可能性，也多方征询过意见。
但是，目前还是未知数，更不用说，即使开闸，也会有企业血统的优先顺序。
写到这里，董小姐突然觉得，国资下场收购房源，动作爽快利落，不失为一个救市辣招，接下来，如果卡点和细节不想清楚，没有系统性解决方案，这个辣招，也可能药效有限。当然，这种情况应该不会发生，因为，不会有人愿意看到这样的局面。
对此，你有什么看法呢？
PS：
去年至今，匠朴资本一直在看住宅地块。今年以来，两家大型险资机构向我们表达了协助初筛项目的强烈意愿。住宅直投之外，还在看商场、长租、物流、IDC数据中心等四类资产。
收购资产的城市范围很刚性，长租公寓聚焦一线城市及强二线城市；商场类资产集中于北上广深，杭州、南京、武汉、成都、苏州、西安、长沙、郑州等。
资产招募中。详细的资产收购要求，可以和董小姐聊一聊。
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