文/北京进深 林振兴
刚刚过去的5月30日，北投·栖澐湾趁热上新，拿下二批次预售证，一次性甩出104套新房源。
其中，1号楼，88套房源，拟售价格41087.61元/㎡；3号楼，16套房源，拟售价格45445.31元/㎡。
这波操作可以说是相当丝滑，毕竟距离它3月28日首次取证才刚过去两个月。
栖澐湾的首开成绩也是相当亮眼，网签138套，首批去化率56%，成交金额4.96亿元，地价覆盖率19%。
不同于其他新盘高开慢走的套路，北投置业总经理屈晨给足了诚意，栖澐湾成交均价36101.83元/㎡，完全走平民路线，而且还是精装修交付。
乍眼一看，这个价格还蛮香的。但别忽视，地价缝差约1万元/㎡。
栖澐湾所在地块，是北投置业于2023年6月以25.9亿元底价竞得，楼面价约2.57万/㎡，销售指导价5.5万/㎡。
懂行的都知道，地价缝差越大，能让开发商有更多操作空间，用心打造产品；反之，地价缝差越小，开发商可能为了保利润，会“砍”成本。
屈晨有自己的定价哲学，现在的通州市场，已经跟两年前大变天了。
栖澐湾为了不重蹈“兄弟盘”晟景汀澜的覆辙，在定价上肯定有所考量。
如果定太高，无人问津，不仅库存积压，还会死死占用宝贵的资金。
01
从北投集团来到置业公司，屈晨肩上的责任更重了，栖澐湾成了他的“证明之战”。
为了这场仗，屈晨调来一位猛将——李国辉，接替曹山山，成为项目公司新经理。
李国辉是北投置业的“老人”，2014年加入公司，他从合同预算部副经理、成本管理部经理一路成长，经历了和苑、如郡、宋庄等多个项目摸爬滚打。
在栖澐湾上，李国辉有自己的推盘策略，89㎡和107㎡户型率先出战。
他的打法非常明确：小户型走量，先把现金流拉回来。
11#和12#的备案均价最低，不足4万/㎡，两栋楼直接贡献了六成网签量。
* 11#是东边户是89㎡，其余都是107㎡户型，目前网签44套；
* 12#，边户是89#，中间户是79#，网签38套。
除此之外，5#、9#、10#，同样主打89㎡ 107㎡组合，分别网签15套、9套、12套。
细看这三栋可以发现，89㎡简直是流量王，107㎡反而没那么吃香，分别网签5套（5#）、2套（9#）、3套（10#）。
就连纯107㎡的4#楼，目前也只网签5套，看来李国辉还需要加把劲；
相比小户型的热销，栖澐湾的大户型去化确实让操盘手有些头疼。越贵的楼，卖得越慢：
* 6#的备案均价最高，拟售约4.63万元/㎡，为顶配140㎡四居，共计22套房源，目前网签7套。
* 次高的是7#，拟售约4.55万元/㎡，125㎡和140㎡户型，共计36套房源，目前网签8套。
二批次加推的房源中，大户型也是主力军。
其中，3号楼是清一色125㎡户型，1号楼也有55套107㎡户型。
在89㎡卖得风生水起的同时，李国辉能不能带着这些“大房子”突围，才是决定栖澐湾最终胜负的关键。
02
从拿地到取新证，北投栖澐湾用了1012天。
这个项目一路走来很不易，经过换帅、调规与更名。它，最初曾叫云帆汀澜。
时间回溯至2025年初，栖澐湾前身——云帆汀澜取证，推出西区6003地块6栋楼，共495套房源，拟售价格在5.32万元/m²至5.68万元/m²。
一年时间过去，北投这个通州项目，价格每平跌了1万 。
不仅祭出降价猛招，屈晨还打出了“加量”的组合拳。
去年8月，栖澐湾通过调规“改头换面”，加入“好房子”阵营。
调规前，项目共12栋楼，总户数为971户，主力户型包括75㎡两居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，产权得房率在75-82%。
项目原户型没有阳台，南向为通面宽飘窗，北侧有设备平台，可扩展空间不大。
调整后，将南向客厅0.5米的飘窗，改为1.5-1.8米的内嵌阳台；部分边户增加侧边飘窗/转角飘窗；北向设备平台保留。
调规后，栖澐湾户型建面为79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。
虽然“动手术”后，它逐步向“好房子”靠拢，但得房率跟通州几位大哥相比，还是有不少差距。
在通州，别家“四代宅”赠送后的得房率，动不动逼近甚至超过100%；但栖澐湾哪怕加上赠送，有的户型得房率不到83%。
综合对比下其他通州楼盘的地价缝差：
朝棠揽阅的楼面价3.12万/㎡，成交均价5.7万/㎡，地价缝差2.58万/㎡；
运河玖院的住宅楼面价3.06万/㎡，一期成交均价6.2万/㎡，地价缝差3.14万/㎡；
玖树满和的住宅楼面价2.29万/㎡，成交均价5.1万/㎡，地价缝差2.81万/㎡；
可见，栖澐湾的地价缝差是真的小。但，它最大的硬伤还是，城市界面。
栖澐湾，位于通州张家湾板块。张家湾并不是通州传统的主城区，配套主要靠未来规划，周边现在比较荒。
目前该项目距离地铁站有一段距离，最近的1号线、7号线花庄站步行大约2.4公里。
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