北京1-5月整体住宅市场数据出炉，
新房+二手房合计数据背后的信号，比你想的更值得警惕。
前两篇我们分别说了新房和二手房，这次我们把数据放一起聊聊。
先看新房+二手的成交量：3月爆了，5月凉了
2026年1-5月整体成交：
1月17355套
2月9174套
3月23159套
4月21814套
5月19638套
3月直接拉到2.3万套，和去年3月成交量基本持平；
4月惯性冲高到2.18万套；5月则回落到1.96万套。
5月同比仍增长14%，较近三年同期均值高出16%，看着不差。
但仔细想，3-4月的集中网签本身就是政策刺激叠加改善需求被释放的结果，5月回落说明这波药效在退潮。
再看结构：二手房直接碾压新房
这才是最值得关注的数据。
2021年新房占比22.1%，二手房77.9%；
到2026年1-5月，新房占比只剩15.5%，二手房飙到84.5%。
五年时间，新房占比跌近7个百分点。
为什么？
两个原因。
第一，新房经历一波波降价潮，很多双资在手的客户选择观望。
第二，二手房"以价换量"太猛了，均价从2023年的6万跌到4.6万，三年跌了23%，业主割肉比开发商狠得多，买家自然被二手房吸走。
然后看趋势：量稳价跌成新常态
从年度月均看，
2022年月均15288套
2023年17091套
2024年17658套
2025年17369套
2026年前5个月18228套
成交量其实已经稳在1.7万套左右的平台，并没有崩。
但价格呢？二手房均价三年跌了1.4万/㎡，
新房月均成交从2023年的4138套萎缩到2831套，量价齐跌。
整个市场靠二手房降价撑住总量。
猫怼怼的判断：
北京楼市已经进入二手房主导时代。
84.5%的占比意味着，你买的房子未来接盘的人大概率也是看二手房的，短期内政策还会托底，但托的是量不是价，阴跌+脉冲的格局不会变。
刚需趁低价上车没问题，但别幻想V型反转，库存压着、预期弱着，价格真正企稳至少还要一段时间。
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