68平米的房子，卖了483万。 一平米超过7万块。 这不是什么豪宅标杆，这是珠江新城保利心语，一套很普通的小户型。 半年前还没这个价，现在不光涨了，隔壁嘉裕公馆的业主，跟买家谈着谈着，临时加价100万。 加就加了，买家居然没走。

你再看另一边。 黄埔万科东荟城，当年冲上四万七的网红盘，现在两万多一平，直接腰斩。 腰斩之后倒也没人跳楼，成交量还稳住了。 学校建好了、商场开业了、地铁也通了，那些当初追高买进去的人没跑，反而又有新的人进场了。

广州的楼市就是这么拧巴。

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天河华景新城，今年三月卖了53套房子，比去年多了一倍。 均价每平米三万八，涨了。 骏景花园涨了16%，有一天来了一百一十二个看房的。 你以为经济回暖了？ 不是。 是三月份，家有小孩要上学的家长得赶紧落户。 学位房这东西，你不抢，别人就抢走了，公办好学校就那么多，没人给你留。

越秀东风东那边更狠。 学区房均价涨了两成，谈价空间直接被压到百分之三到五。 有的房子挂出来一周就没了。 那里不是贵得离谱，是你没得选。 全市数得上号的顶尖公办学校，就那么几所。 谁手里捏着这个资源，谁就有定价权。 你说想等它跌？ 等不到。

番禺万博那边有个盘叫和樾府，三月份有一周就卖了十几套，周末两天成交七套。 不是什么惊天动地的价格，但人家卖得快。 原因很简单：地铁通了，广雅和东风东的分校都落地了，万象城也开了。 改善型家庭走进去一看，学校在旁边，商场在楼下，地铁口走几步就到。 不用折腾，不用赌，这种房子住着省心。

珠江新城的逻辑又不一样。 保利心语涨了，嘉裕公馆临时加价，中海花城湾更吓人，一套285平米的大平层，单价直接干到了14万每平米。 这些房子为什么不怕跌？ 因为地段这东西，复制不了。 你再有钱，也造不出第二个珠江新城。 那些持有多套房产的人，早就把它当压舱资产了。 跌了？ 买进。 涨了？ 不急。

不是谁更有钱，是谁手里的东西别人拿不走。

黄埔东荟城从四万七跌到两万多，降了一半多，但成交量稳住了。 学校建好了，商场开业了，地铁通了。 价格掉下来之后，刚需买家一看，诶，性价比出来了。 这个小区没被抛弃，只是以前太贵，现在回到正常价了。 市场自己把泡沫挤掉，把价格压到合理区间，反而有人愿意接。

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说到底，广州这一轮的分化，本质就是两个字：选择。

核心区的地段，你选不了，珠江新城就那么大，越秀的好学校就那么多，这些资源是卡死的。 郊区不一样，供应量大，可选空间多，房价自然由市场说了算。 东荟城跌了一半，不是因为房子烂了，是因为之前被炒得太高，现在只是回归了它本来该有的价格。

住在城中村握手楼里的年轻人，每天挤三号线去珠江新城上班，看着那些单价十几万的房子，觉得跟自己没什么关系。 但另一边，手握几套核心区房产的人，正趁着市场调整悄悄加仓。 他们不会到处说，只在谈判桌上轻描淡写地加个一百万。

同一个城市，两种完全不同的楼市。 不是谁更有钱，是有些人手里的牌，你根本拿不到。

没有总结，没有展望。 这就是2026年6月，广州楼市的真实画面。