马云再聊未来房价：180万的房子，到2030年还能值多少钱？|一线城市|买房|全年二手房均价|未来房价|楼市|租售比|马云

前几天我姑姑给我打电话，声音里满是疲惫。她在郑州有套120平米的三居室，2021年最高点的时候有人出220万要买，她没舍得卖，想着还能再涨点。结果这几年房价一路下跌，去年她挂180万，没人问；今年降到150万，还是没人看。前几天有个买家出价130万，她咬咬牙还是没卖，说“再等等吧，说不定救市政策有用，房价能涨回来点”。

相信很多人都有和我姑姑一样的困惑：现在的房价到底怎么了？救市政策一波接一波，可房价还是跌跌不休。现在180万的房子，到2030年还能值多少钱？网上各种说法都有，有人说一线城市会涨，三四线会跌；还有人说马云预测未来房子会变成白菜价。今天我就跟大家好好聊聊这个话题，把真相说透。

01 救市政策拉满，房价却还在阴跌

先说说现在的楼市现状，用一个词形容就是：冰火两重天。一边是救市政策不断加码，力度前所未有；另一边是房价持续下跌，成交量低迷。从2022年开始，国内房价就进入了长期下跌通道。先是郑州、石家庄这些二三线城市率先下跌，然后上海、深圳这些一线城市也扛不住了，加入了下跌的队伍。到了2026年，下跌趋势还在延续。最新数据显示，2026年4月全国百城二手住宅均价只有12733元/平方米，环比下跌0.46%，同比大跌8.34%，全国90多个城市的二手房都在跌。

为了救楼市，国家和各地政府真是使出了浑身解数。除了北上广深还在逐步松绑限购，其他城市早就全面放开了，不管你有多少套房，随便买。银行也把首付比例降到了15%，房贷利率降到了3.2%，比公积金利率还低。很多城市还上调了公积金贷款额度，减免了契税和增值税。

按理说，这么多利好政策叠加，楼市应该回暖了吧？可现实却是，只有少数几个城市的成交量有所回升，房价并没有上涨，大部分城市还是在阴跌。很多人说，现在是政策最好的时候，可也是买房人最犹豫的时候。大家都怕买了之后房价继续跌，刚上车就被套牢。

我有个朋友，去年就想买房，一直在观望。他说：“现在政策是好，可房价还在跌，我再等等，说不定明年更便宜。反正现在房子有的是，慢慢挑，不急。”像他这样的刚需，现在比比皆是。大家都形成了“买涨不买跌”的心理，越跌越不敢买。

02 别被忽悠了！马云根本没说过“一线涨三四线跌”

现在网上流传很广的一个说法是：马云预测，到2030年，一线城市180万的房子会涨到198-216万，三四线城市的房子会跌到135-144万。很多人信以为真，到处转发。可我要明确地告诉大家：马云2026年根本没有发表过任何关于房价的评论，这个说法完全是别人假借他的名义编出来的。

虽然马云最近没说过房价，但他前些年的几个核心观点，现在看来正在一步步应验，值得我们每个人深思。

第一个观点，是2017年杭州全球峰会上说的：“未来八年，中国最便宜的东西可能就是房子。”当时很多人都觉得他在吹牛，说房价怎么可能会便宜。可现在八年过去了，房价真的跌了很多，很多地方的房价比高峰期跌了30%-40%，而且还在跌。马云当时就强调，房子应该回归居住属性，而不是投机工具。现在看来，楼市正在朝着这个方向发展，房子的投资属性正在慢慢消失。

第二个观点，是2019年说的：“30年后，每对年轻人要养8个老人，还要管理5套房子。”这句话的核心逻辑是人口老龄化和房产过剩。现在出生率持续走低，人口老龄化越来越严重，未来年轻人越来越少，而房子却越来越多。很多家庭都有两三套房子，等老一辈去世了，这些房子都会留给年轻人。到时候房子供远大于求，自然就不值钱了，持房成本也会越来越高。

第三个观点，是2025年马云在内部讲话中重申的：“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话虽然不是他原创的，但他再次强调，说明未来房价去投资化、回归居住属性是必然趋势。以后买房就是为了住，想靠买房赚钱，几乎是不可能的了。

所以说，马云从来没有预测过具体哪个城市的房价会涨会跌，他只是告诉了我们一个大趋势：未来房子会越来越便宜，会回归居住属性。那些假借他名义的预测，都是别有用心的人编出来忽悠人的。

03 真实预测：一线补跌30%，二三线跌20-25%

既然网上的预测不可信，那现在180万的房子，到2030年到底能值多少钱？结合现在的楼市现状和未来的发展趋势，我可以给大家一个比较靠谱的预测：到2030年，一线城市180万的房子，大概率会跌到126万左右，跌幅30%以上；二三线城市180万的房子，会跌到135-144万，跌幅20-25%。

很多人会说，不对啊，一线城市不是最抗跌的吗？怎么会跌得比二三线还多？这就是大家的误区了。之前一线城市的房价之所以抗跌，完全是靠限购政策托着。限购把很多炒房客和刚需都挡在了外面，所以房价跌得慢。可现在限购松绑了，积压了多年的抛盘一下子都涌了出来，房价自然就会补跌。

而且一线城市的房价泡沫是最大的。现在一线城市的房价收入比已经超过了40，也就是说，一个普通的双职工家庭，不吃不喝40年才能买得起一套房子。这么高的房价，根本没有收入支撑，迟早要回归合理水平。之前二三线城市已经跌了30%-40%，泡沫挤得差不多了，所以未来跌幅会小一些；而一线城市之前跌得少，泡沫还很大，所以未来会有一波比较大的补跌。

我有个朋友在北京西城有套30平米的学区房，2021年最高的时候卖到12万一平，现在只能卖到7万一平，短短四年跌了150万。这还只是开始，随着出生率下降，学区房的光环会越来越淡，未来还会继续跌。一线城市的老破小、远郊房，跌幅会更大。当然，这只是整体的预测，不是所有的房子都会跌。一线城市核心地段、配套完善的优质房源，跌幅会小一些；而那些远郊的、配套差的、没有学区的房子，跌幅会远远超过30%。二三线城市也是一样，市中心的房价会比郊区的抗跌。

04 决定房价的三大因素，看懂了就不会踩坑

其实房价的涨跌，从来都不是靠预测，而是由三个核心因素决定的。看懂了这三个因素，你就知道未来房价会怎么走，也不会再被别人忽悠了。

第一个因素，是房价的长期趋势。现在房价下跌的趋势已经非常明显了，而且是全国性的、长期性的。从2022年到现在，房价已经连跌了四年，而且没有任何止跌反转的迹象。很多人还在幻想房价会像以前那样暴涨，这根本是不现实的。以前房价上涨，是因为人口红利、城镇化红利、货币宽松红利，现在这些红利都消失了，房价自然就涨不动了。趋势一旦形成，就很难改变，未来五年，房价还会继续下跌。

第二个因素，是房价收入比。所谓房价收入比，就是一个家庭的年收入和房价的比值，国际上合理的标准是3-6倍。也就是说，一个家庭不吃不喝3-6年能买得起一套房子，才是合理的。可现在我们国家，二三线城市的房价收入比是20-25倍，一线城市更是超过了40倍，远远高于合理水平。这说明房价还是太高了，老百姓根本买不起。未来房价一定会慢慢下跌，直到和居民收入相匹配。

第三个因素，是租售比。租售比就是年租金和房价的比值，国际上合理的标准是1:20到1:30，也就是靠租金20-30年能回本。可现在我们国家，一线城市的租售比是1:70，二三线城市是1:50，也就是说，靠租金要70年才能回本，还不如把钱存银行吃利息。这说明房子已经没有任何投资价值了，只有投机价值。现在没人愿意投资买房了，刚需也在观望，房价没有了支撑，自然就会下跌。