内环房价不如中环？上海这4个板块打破环线迷信！
上海内环买房别盲目！这4个地方生活方便但升值难
浦东内环塘桥、杨东：房价洼地背后，藏着这些居住真相
上海内环这几个地方，房价居然被中环反超了。聊买房绕不开环线论，虽说这些年大家对内环一定贵的执念淡了，但真提到内环，多数人还是会默认地段稳配套全保值强。可现实是内环内部的分化比想象中更狠，有些板块的房价甚至已经跑输了中环的同类型小区。
塘桥在浦东内环紧挨着陆家嘴，隔着黄浦江就能看到三件套。按理说这种近水楼台的地段，房价早该跟着陆家嘴起飞了，可现实是这里的三房总价还不如中环的古美大宁。问题出在底子上，塘桥的住宅里六成以上是房龄超25年的动迁房和老塔楼。走在浦建路以南的街道上，抬头是斑驳的外墙，楼下是挤在一起的自行车棚和早餐摊，中老年人坐在石凳上下棋，很难把这和内环联系起来。
配套不算差但也谈不上香，商业有巴黎春天，日常买菜吃饭够了，想逛高端商场还得往陆家嘴跑。地铁有4号线，未来19号线通车后能直达北外滩，但对现在的居民来说，早晚高峰的4号线挤得像沙丁鱼罐头。医疗资源倒是亮眼，仁济医院东院上海儿童医学中心都在步行范围内，家里有老人小孩的这点确实方便。最要命的是学区，浦东家长买房学区是硬指标。塘桥的对口学校在浦东内环里排不上号，隔壁梅园有福外小学，潍坊有明珠小学，联洋有进才实验，对比下来塘桥的学区就像班里的中等生，努力但不出彩。对想给孩子铺路的家长来说，这里自然不是首选。
杨东的名字很直白，杨高南路以东。但比起名字，它的低调更让人意外，同在浦东内环，这里的房价比塘桥还低，800万不到能买爱家亚洲花园的大三房，单价不到6万，相当于用中环的钱买内环的房。为啥这么便宜，三无是硬伤，无地铁无商业无名校。2号线从板块边擦过，最近的陆家嘴中央公寓走到地铁站也要10分钟，其他小区更别提，通勤基本靠自驾。可早高峰的杨高南路堵到能让你怀疑人生，高架口排队的车能绕小区三圈，小区车位又不够，出门十分钟堵在门口半小时是常事。
商业更寒酸，连个像样的商场都没有，全靠底商的小超市和面馆撑着。周末想逛街要么开车去八佰伴，要么坐两站公交到世纪公园。学区嘛和塘桥半斤八两，在浦东内环属于吊车尾。但杨东也有隐藏优点，它是纯商品房社区，没有动迁房的杂乱，城市界面干净绿化率高，挨着世纪公园空气比市区其他地方好太多。上海绿城算是板块里的门面，2002年的小区，外立面还像新的一样，物业也负责，单价8万出头，在浦东内环里性价比拉满。
中远两湾城的名气一半来自大一半来自争议，作为上海内环最大的小区之一，它有11599户住着近5万人，相当于一个小型乡镇的人口。4月份的成交数据显示，这里均价6.9万/㎡，好点的河景房能到7.7万，靠轻轨的低区只要6万，在浦西内环这个价格确实能打。但大也有大的烦恼，规划上苏州河沿岸没做成商务区，板块能级一直上不去。产品上小区太密太高，四期房子长得差不多，同质化竞争严重。环境上北边挨着轻轨，噪音大到关窗都能听见，南边被高架隔成孤岛。
前几年群租问题闹得凶，温州投资客把房子改成群租房，楼道里堆满杂物，电梯里全是外卖员，直到后来业委会发力换了物业，才慢慢好转。现在的业主群里自住的人占多数，大家吐槽归吐槽但也承认住在这里挺舒服的。内环里有四条地铁线，去哪都方便。苏州河步道修好后，晚上散步跑步的人多了。小区绿化率40%，中央花园大得像公园，孩子在楼下玩，家长坐在长椅上聊天，烟火气十足。但投资就算了吧，体量太大供需关系摆在那，房价很难有大波动。自住可以想靠它赚一笔，不如去看看新房。
曹家渡在普陀静安长宁三区交界，以前叫沪西商业中心，90年代的时候这里有近百间商店，比现在很多商圈还热闹。可现在呢除了老静安的名头，剩下的全是老房子，房龄20年以上的公寓大厦花园住宅，混在一起像大杂烩。房价低的核心原因是三区不管，普陀觉得它在静安边上，静安觉得它靠近普陀，长宁又觉得它离自己核心区远，结果就是没人愿意砸钱升级配套。商业不行靠南京西路和中山公园输血，交通不行地铁2、11号线都得走十分钟，学区倒是不错，一师附小万航渡路小学都是老静安一梯队，但对冲不了其他短板。
住在曹家渡的张阿姨说，我们这儿啥都有，菜场药店理发店，走路五分钟全齐了，就是没啥新鲜玩意儿。她在这住了20年，看着隔壁南京西路开了恒隆广场，中山公园建了大悦城，自己家门口还是老样子，像个住了很久的老邻居，熟悉但没惊喜。
这几个板块有个共同点，生活没问题升值别指望。它们不是垃圾股只是防御型资产，市场好的时候涨得慢，市场差的时候跌得少，适合自住不适合投机。更值得琢磨的是它们的房价被中环反超，一点都不奇怪。比如中环的古美，2003年的小区，单价现在7万+。杨浦黄兴公园的佳龙花园，三房总价近900万，比杨东的爱家亚洲花园还贵。中环胜在新，开发晚城市界面干净，产业地铁商业跟得上，房子房龄平均比内环小5到10年。
以前买房看环线现在看板块生命力，有没有持续的产业导入，有没有更新的城市界面，有没有年轻人愿意留下来。内环的光环还在但不是所有内环都能躺赢。对普通人来说买房前先想清楚，你是需要内环的名头还是需要住得舒服的生活。如果是后者这些洼地或许正是机会，毕竟房子是用来住的，不是用来炒的。
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