颤抖吧，使用权公寓！广州法院判决了！
今天，有资深律师分享使用权公寓判决书，核心内容提到：
当事人在去年9月起诉天河某40年使用权公寓，近期法院作出判决，明确租赁期限超20年部分无效，要求项目方退回对应资金。
买家挽回损失，大快人心，但下面总结的血泪教训，你千万要记住！
｜天河法院判决书
｜图源：律师分享
壹
事情是这样的，我们姑且称当事人为小A。
去年，小A被天河某使用权公寓低总价、高租金吸引，签下总金额85万的合同，当时已支付59.5万。
但实际上，他签的不是购房合同，而是40年租赁合同，约定期限从2025年6月1日到2065年5月31日。
和其他使用权公寓一样，项目为包装合法，将合同分两份签署（各租20年）。
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
后来，当小A意识到使用权公寓弊端和风险，向项目方要求退房后，遭到拒绝。
2025年9月，小A起诉该项目，经历多个月审查，最终天河法院明确租赁期限不得超过20年，超20年的部分无效（民法典第七百零五条）。
其仅认定有效部分仅前20年，即2025年6月1日到2045年5月31日。后20年（2045年6月1日到2065年5月31日）则认定为无效，相关房款需退回。
｜天河法院判决书
｜图源：律师分享
事实证明，即便使用权公寓通过拆解两份合同，企图用来规避法规也没用。
据律师透露，法院审查案例主要看实质情况，而非表面的“双合同”。
考虑到该使用权公寓总金额85万，即前20年租金42.5万正常支付，后20年租金需要退回。
而小A实际已支付59.5万，最终法院判决项目方退还17万。这笔钱还得从起诉之日（2025年9月3日）起，按一年期LPR计息给小A，直到还清为止。
法院还提及，补充协议虽然注明办证、过户等条款，但只是“协助义务”，与房屋买卖合同的卖方办证义务不是一回事。
｜天河法院判决书
｜图源：律师分享
这其实捅破了一层窗户纸。
很多使用权公寓在签约时会用“补充协议”的手法，给自己披上一层“将来也许能办证”的外衣。
但法院直接扒开这种“皇帝新衣”，签租赁合同就是租赁关系，别想太多。
可能你会好奇，既然只能追回部分房款，又退不了房，那房子还能用吗？
律师表示，依照有效合同执行，买家能正常使用前20年，是受法律保护的。
贰
当然，小A在某种程度上算幸运。
在法院判决和律师的帮助下，虽然房子退不了，但顺利追回一部分房款。
在广州，这类现象并非个例，这些年楼市君分享过不少使用权公寓风险，但仍有买家不小心踩坑。
今天我们结合具体案例，帮大家总结3大教训，希望分享给更多不知情的亲友！
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
1）使用权公寓大多压根没证，万一被认定违建，合同容易作废
在市面上的使用权公寓，土地性质大多是村集体建设用地。
开发商跟村集体签合作开发合同，在上面建公寓销售使用权。
问题是，这类项目往往没有商品房预售许可证，也没有土地出让金缴纳凭证，和买家只是租赁关系。
万一被认定为违建，租赁合同直接无效，就像前些年被拆除的大石WE公馆，说多了都是泪。
｜大石WE公馆被拆除
从过往经验来看，使用权公寓普通先用低价诱惑，吸引你看房后，再渲染现场抢房氛围，最后用“高返租”促使你刷卡。
你事后意识到被忽悠了，想申请退房，项目方还会提出高额违约金。
此前就有官媒报道，广州有买家花39.8万元买使用权公寓，退房时才发现要交8万违约金，买家直言当“买个教训”。
但8万块的教训，这“学费”未免太贵了。
｜广州某使用权公寓
｜广州楼市发布 摄
2）若项目方跑路或出现资金问题，你容易钱房两空
使用权公寓的销售模式，往往是“长收短付”。
说白了，项目方一次性收你几十年的钱，但它和村集体签的合同可能只有几年，通常不会交齐20-40年租金。
一旦开发商中途跑路或出现资金问题，村里作为产权方，在法律上是可以收回土地和房屋，直接清退“租客”的。
这些年广州已有多起案例，黄埔中国软件CBD公寓、番禺云梦天成等逾期交付，数十户业主房子拿不到，钱也套在里面出不来。
｜云梦天成公寓
｜广州楼市发布 摄
3）以后贷款、转手、继承、返租，全都埋了“雷”
使用权公寓本质是租赁关系，银行贷款不给批，买家只能走消费贷或全款，利息高、期限短。
想卖？抱歉，使用权没法在二手房市场交易。
这种租赁关系，只能私下协议转让，但现在信息透明，接盘侠恐怕很难找。
更别说继承，你花几十万买来的“使用权”，民法典上连财产权都不算，弄起来将有一系列麻烦。
对于使用权公寓惯用的“保底返租”套路，你以为“买来能躺赚”，结果呢？
要么被托管公司通知延长免租期，要么返租租金暂停发放，一年半载拿不到的案例大有人在。
｜广州某使用权公寓实拍图
｜广州楼市发布 摄
总的来说，回到天河这个判决，法院确实能够保护业主部分权益。
但你千万不要有侥幸心理，退回的钱只是无效租期对应的部分。
更何况，退钱只是权益受损后的补救，如果你买的使用权公寓，日后出现违建或资金问题，连最后补救的机会都难有。
所以，真心听句劝，使用权公寓能别碰就别碰。
别被“低价、高返租”四字冲昏头脑，你手里没有红本，花再多钱也只是个“长期租客”。
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