案件背景：购房遇骗局，维权陷困境
本文涉及各方当事人信息等均作化名
2013 年 11 月 24 日，原告刘某欲购买一套住房，经中介介绍结识被告王某、李某某。王某明知刘某不具备A县曙光小区拆迁安置项目的“被安置人资格 ”，仍以 “可购买安置房” 为由向刘某介绍案涉房屋，并安排刘某与被告一H房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）签订《A县曙光小区拆迁置换及补偿协议书》（以下简称协议），协议表面约定“拆迁安置 ”，但实质约定：刘某以48 万元价格购买H公司开发的A县曙光小区内面积为93.02 平方米的房屋。
协议签订后，王某又指定李某某作为收款人，安排刘某于2013 年 11 月 24 日通过现金方式向李某某支付48万元购房款，由李某某向刘某出具《收条》，后李某某将部分款项转交王某。
然而协议签订后至今，H公司、王某、李某某始终未向刘某交付房屋。刘某后续得知，无合法被安置资格根本无法取得安置房，案涉协议目的彻底无法实现。多次沟通无果后，刘某委托北京恒略律师事务所宋美娜律师、马茜文律师代理维权，将被告一H公司、被告二王某、被告三李某某诉至法院。
律师破局：精准研判、全力举证，筑牢胜诉根基
恒略律师接受委托后，迅速组建办案团队，全面梳理案件细节，扎实推进各项工作：
（一）争议梳理
- 协议形式与实质不符，以拆迁安置掩盖房屋买卖，法律关系认定复杂；
- 购房款由李某某收取、王某接收部分款项，H公司未直接收款，责任主体认定困难；
- 王某、李某某缺席庭审，证据固定与事实查明难度大。
（二）证据固定，还原事实
全面收集整理《拆迁置换及补偿协议书》、48万元购房款收条、刘某与王某的微信聊天记录、通话录音等关键证据，清晰还原虚假拆迁安置、违规售房、收款不交房的完整事实链条，锁定三被告恶意串通、侵害原告权益的核心事实。
（三）法律研判，精准定性
恒略律师认为，本案中三被告存在恶意串通：被告一明知原告无安置资格且未取得预售许可，仍通过被告二介绍、被告三收款方式诱使原告签订协议；被告二明知款项性质仍代被告一收款并配合隐瞒，三者共同侵害原告合法权益。综上，三被告应共同返还原告48万元购房款，并赔偿原告资金占用期间的利息损失。
H公司辩称未收到款项不应担责；王某、李某某经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证权利。
法院判决
法院认为，原告刘某与被告H公司签订的《A县曙光小区拆迁置换及补偿协议书》，该协议书内容为H公司对原告刘某的旧房进行拆迁安置补偿。原告本没有被拆迁的房屋，故该协议的内容与事实明显不符，该协议意思表示不真实，应属无效协议。原被告的真实意思为以48万元的价格购买H公司开发的房产一套。目前，被告不能向原告交付房屋，应当将收取原告的购房款退还原告并支付资金占用期间的利息。
原告将48万元购房款交给了被告李某某，被告王某认可收到了李某某转交的部分购房款。因被告王某、李某某均未到庭应诉答辩，故二人应当承担共同还款责任。被告H公司针对原告购房一事与原告签署《A县曙光小区拆迁置换及补偿协议书》，表明该公司对此事知情并同意承担交房责任，现H公司不能向原告交房，故应与被告王某、李某某承担连带责任。
法院判决
综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百三十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：
一、被告H基业房地产开发有限公司与原告刘某签订的《A县曙光小区拆迁置换及补偿协议书》无效。
二、被告王某、李某某于本判决生效后十日内退还原告刘某购房款480000元及资金占用期间的利息（利息以480000 元为基数， 自 2013 年 11 月 24 日起至实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告H基业房地产开发有限公司对以上第二项债务承担连带清偿责任。
案件受理费8500元， 由三被告负担。
拆迁安置房相较于普通商品房，凭借其价格优势吸引了众多购买者。但购买拆迁安置房可能会面临产权、政策、办证等方面的问题。事实上，安置房并非绝对不能买卖，其合法性和交易风险，核心取决于安置房的“产权性质”和“是否满足交易条件”。
对买方而言，不可只盯着“价格低”，而忽略了产权风险，务必优先选择有完整不动产权证、无交易限制的安置房；对卖方而言，要如实披露信息，规范签订合同，避免违约纠纷。
安置房交易涉及的政策和法律问题复杂，若遇到产权模糊、交易限制不明确等情况，建议及时咨询专业房产律师，通过法律途径保障自身权益，避免因一时疏忽造成重大损失。
| 本文章仅为交流目的，不代表北京恒略律师事务所出具的正式法律意见或对法律问题结论的承诺或保证。
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