我大概再过一两个月就要领取新家的钥匙了。
我和我的伴侣购买的是一套剩余组屋（Sale of Balance Flat，简称 SBF），因此等待时间只有两年多一点，而不是像普通**预购组屋（BTO）**那样需要排队等待更长时间。
大约一年前，我们申请了HDB贷款。当时，75%的贷款价值比（Loan-to-Value，LTV）上限已经正式实施，这也意味着购房者需要支付25%的首付款。因此，这一点对我们来说并不意外。
真正让我意外的是，在每一次去HDB办理手续之前，我都必须自己东拼西凑各种资料。
贷款资格规定放在一个地方；贷款运作机制放在另一个地方；各种费用明细又散落在其他网页。
我一直希望能有一份指南，可以让我在搭MRT去HDB的路上打开来看，而不是同时开着五个浏览器标签页。
于是，就有了这份指南。
我重新整理了所有内容，因为自从上一篇版本发布以来，购买HDB组屋的一些基础规则已经发生了变化。
其中最重要的一项，就是首付款比例。直到今天，仍然有很多人以为首付款还是20%。事实上，它已经不是了。
一、HDB贷款资格：我可以申请HDB贷款吗？
首先，你需要确认自己是否符合申请**HDB优惠贷款（HDB Concessionary Loan）**的资格。
以下是必须满足的条件：
注意：
如果你拥有一个巴刹、小贩摊位，或商业／工业物业，你必须亲自经营该业务，而不能依赖其他收入来源。
*大家庭（Extended Families）是指：你、你的配偶，以及有收入的子女，共同作为申请人或居住人。
如果你符合以上所有条件，就应该申请一封HDB购房资格信（HDB Flat Eligibility，简称HFE Letter）。
无论你是：
向HDB购买新组屋；
还是购买转售组屋并签署《购屋选择权（Option to Purchase，OTP）》；
都必须先取得HFE资格信。
因此，它应该是你购房流程中的第一步，而不是等找到心仪房源之后才去申请。
二、HDB贷款利率是多少？
目前，HDB优惠贷款利率为2.60%。
这一利率已经维持多年，截至2026年第一季度（Q1 2026），仍然是2.60%。
那么，为什么这个利率不会随意变动？
原因在于，HDB优惠贷款利率的计算方式是：
HDB贷款利率 = CPF普通账户（Ordinary Account，OA）利率 + 0.1%
目前，CPF普通账户（OA）的最低利率设定为2.5%。
因此，只要这个最低利率不改变，HDB贷款利率就只能是：
2.5% + 0.1% = 2.6%。
换句话说：
除非CPF普通账户最低利率本身发生变化，否则HDB贷款利率只可能上涨，不可能低于2.6%。
再来看看银行房贷。
大多数银行房贷都是与**SORA（Singapore Overnight Rate Average，新加坡隔夜平均利率）**挂钩。
与HDB贷款不同，SORA会随着市场利率不断变化。
另外，大多数银行贷款利率通常只会固定2至3年。
固定期结束后，你通常需要：
重新议定贷款利率（Reprice），或
将贷款转到其他银行（Refinance）。
而选择HDB贷款的人，则完全不用担心这些问题。⚠️ 在比较HDB贷款与银行贷款之前，你还需要知道一点：
HDB贷款与银行贷款之间的利率差距，并不是固定不变的。
事实上，自从本指南第一次发布以来，仅仅两年时间，SORA就已经出现了相当大的波动。
这意味着：2024年看起来很贵的银行贷款利率，今天可能已经变得非常有竞争力；反过来也一样。
因此，我不会在这里列出任何具体的银行贷款利率。
因为等你看到这篇文章时，这些数字很可能已经过时。
真正应该做的是：
在决定贷款方案之前，查看你准备申请贷款银行官网上的最新利率，或者咨询专业房贷经纪（Mortgage Broker）。
截至目前，唯一始终没有变化的数字，就是：
HDB贷款利率：2.6%。
三、HDB贷款首付款是多少？
HDB贷款的首付款是房价的25%，而不是20%。
这一规定于2024年8月20日正式生效。当时，HDB把贷款价值比（Loan-to-Value，LTV）上限，
从原来的80%，下调至75%，与银行住房贷款保持一致。由于贷款现在最多只能覆盖房价的75%，因此，剩下的**25%**必须由购房者自行支付。
如果你曾经看到过任何地方写着："HDB首付款是20%"
包括本指南较早版本，那么这些资料现在都已经过时了。这是你前往HDB办理购房手续之前，最重要、也是最不能弄错的数字。
真正容易让人误解的是：
这25%的首付款，并不是一次性支付。
付款时间分为两个阶段：第一笔：10%；当你：
签署《租赁协议》（Agreement for Lease，新组屋）；
或正式行使《购屋选择权》（Option to Purchase，转售组屋）时，
需要支付房价10%的首付款。
这笔钱可以：
全部使用CPF普通账户（OA）支付；
全部现金支付；
或两者混合支付。
这一阶段没有最低现金支付要求。
第二笔：15%；等到正式领取房屋钥匙（Key Collection）时，
再支付剩余15%的首付款。
同样可以：
使用CPF支付；
使用现金支付；
或两者结合支付。
举个例子：
如果购买一套价值40万新元的组屋：
签约时：支付4万新元（10%）领取钥匙时：再支付6万新元（15%）
总共首付款：10万新元。而不是一次性支付10万新元。
如果你购买的是BTO组屋，还有一个好消息：
由于BTO通常需要等待几年才完工，在等待期间，
你的CPF普通账户（OA）仍会持续收到每月公积金缴款。
因此，从签约到领取钥匙之间的几年时间，不仅仅只是等待。
它也是一个让CPF余额不断累积、帮助你准备第二笔15%首付款的过程。
⚠️ 如果你申请的是银行贷款，而不是HDB贷款：对于第一套住房来说，
银行贷款目前同样实行：
75%的贷款比例（LTV）。
因此，总首付款同样也是：25%。
不同的是：银行规定，这25%里面，至少有5%必须以现金支付。
而HDB贷款则没有这一要求。只要你的CPF余额足够，
首付款甚至可以全部使用CPF支付，无需任何现金。
四、HDB房型选择——新组屋（BTO）、转售组屋还是剩余组屋（SBF）？
购买HDB组屋时，你首先需要决定的是：
新组屋（Build-To-Order，简称 BTO）
转售组屋（Resale Flat）
剩余组屋（Sale of Balance Flat，简称 SBF）
每一种选择，都需要在价格与等待时间之间作出取舍。
⚠️ 「买BTO要等6年」的说法已经过时了
很多人仍然认为：申请BTO就一定要等六年。
事实上，这种观念已经不符合目前的情况。
自2025年以来，HDB一直透过推出缩短等待时间组屋（Shorter Waiting Time Flats，简称 SWT），
提前展开建筑工程，以便缩短购房者的等待时间。
所谓SWT组屋，就是在正式推出销售之前，房屋已经开始兴建。因此，中签者能够更快领取钥匙。
以2026年2月BTO销售活动为例：约80%的新组屋，等待时间都少于4年。
其中，共有1,316套属于SWT组屋，等待时间甚至不到3年。
HDB也承诺：将在2026年及2027年，每年推出约4,000套SWT组屋。
不过，等待时间越短，竞争自然也越激烈。由于几乎所有申请人都希望尽快拿到新房，
因此，SWT组屋的申请人数远远高于普通BTO项目。
如果你准备申请SWT，应该做好心理准备：竞争会更加激烈，而不是认为自己一定更容易买到。
至于剩余组屋（Sale of Balance Flat，SBF），也就是我和太太最终成功购买的那一种。SBF是指：过去销售活动中尚未售出的单位，或后来退回给HDB的单位。
这些房屋仍然按照原本BTO价格出售。由于很多单位：
已经建成；
或者工程已经接近完成；
因此，等待时间通常比全新的BTO申请短得多。
有些项目，等待时间甚至只需要两年多一点。
当然，它的缺点也很明显：你只能从当次开放销售的剩余单位中挑选，
可选择范围比较有限。
五、HDB的位置与面积如何影响房价？
当你决定好：购买BTO、SBF，还是转售组屋之后，接下来最重要的决定，
就是：地段（Location）与房屋面积（Size）。
事实上，这两个因素，几乎比其他任何条件都更能影响房价。
如果你购买的是新组屋（BTO）请忘记「成熟市镇」和「非成熟市镇」的分类
过去，大家习惯把BTO项目分成：
成熟市镇（Mature Estate）
非成熟市镇（Non-Mature Estate）
但这一分类方式，已经不再适用于新的BTO项目。
自2024年10月BTO销售活动开始，HDB采用了全新的分类制度。
所有新组屋项目，都会被划分为：
- Standard（标准）
- Plus（优选）
- Prime（核心）
这一分类，不再依据所属城镇，而是依据项目本身的位置条件。
Standard（标准项目）
这是数量最多的新组屋类别。
遍布全岛，享有一般政府补贴。
最低居住年限（MOP）：5年
未来出售时：
买家没有收入上限；
无须向政府返还补贴。
通常位于：
交通方便地区；
靠近商业设施；
或接近市区。
最低居住年限：10年。
未来出售时：买家必须符合收入上限：
家庭14,000新元；
单身7,000新元。
此外，卖家还需要向政府返还约：6%至8%的补贴（Subsidy Clawback）。
返还金额按照：转售价或估值计算。
Prime（核心项目）
这是位置最好的组屋项目。
通常位于：
市中心；
或交通最便利的地区。
同样实行：10年最低居住年限。
出售时：买家同样必须符合收入限制。卖家则需要返还：约9%的政府补贴。
这意味着：即使两个BTO项目位于同一个市镇，它们也可能适用完全不同的政策。
因为：现在被分类的是项目（Project），而不是整个城镇（Town）。
如果你购买的是转售组屋情况则与以前基本相同。Standard、Plus、Prime制度，只适用于2024年10月之后推出的新组屋。
由于这些新组屋，至少需要：
Standard：5年
Plus / Prime：10年
才能进入转售市场。因此，目前市场上几乎所有转售组屋，仍然属于旧制度下的房源。房价仍然主要受到以下因素影响：
是否靠近市中心；
是否靠近MRT；
社区是否成熟完善。
以下是HDB公布的**2026年第一季度（Q1）**转售数据：
例如：
一套四房式转售组屋（4-room）
位于Bukit Batok（武吉巴督）
中位数售价：
649,000新元。
而同样是四房式，
位于Bukit Merah（红山）
中位数售价达到：
938,000新元。
两者相差：
接近29万新元。
而房型面积，
同样会大幅影响价格。
例如：
在宏茂桥（Ang Mo Kio）
三房式转售组屋，
中位数售价约：
441,800新元。
而同一区的五房式组屋，
中位数售价则达到：
1,090,000新元。
约为三房式价格的：
2.5倍。
提醒
以上数据，
仅代表2026年第一季度的市场中位数。
未来仍然会不断变化。
因此，在正式制定购房预算之前，
建议先查看HDB官方网站公布的最新季度转售统计数据，
而不要完全依赖本指南中的数字，因为随着时间推移，这些数字也会逐渐过时。
六、购买BTO或新HDB组屋需要哪些费用？
除了房屋本身的售价之外，无论你选择的是HDB贷款还是银行贷款，购买新HDB组屋还需要支付以下费用：
注意：
**购屋选择费（Option Fee）**并不是额外费用。如果最终顺利完成购房，
这笔钱会退回或计入购房款。如果你决定放弃购买，则会被没收。因此，
更准确来说，它是一笔订金（Deposit），而不是额外成本。
七、购买转售HDB组屋需要哪些费用？
如果购买的是转售组屋（Resale Flat），需要支付以下费用：
在你离开之前（Before You Go）
老实说，即使我已经亲身经历了整个买房流程，在正式发布这篇指南之前，
我还是重新核对了其中一半以上的数据。其实，这正是我想表达的重点。
像这样的购房政策，往往都会在没有太多宣传的情况下悄悄调整。你从朋友那里听来的经验，或者两年前论坛上的帖子，很可能今天已经不适用了。
所以，如果这篇文章有一件事情值得你记住，
那就是：
在你前往HDB办理任何手续之前，一定要亲自确认最新的数据和规定，而不要完全依赖任何人的记忆——包括一年后的我。
等到你看到这篇文章的时候，我应该已经完成交房，拿到属于自己的新家钥匙了。也祝愿你，
能够顺利买到属于自己的理想HDB组屋。
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