北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我在朝阳北四环有一套老破小60平的，中介估价360万，目前租金是7500，还有四个月到期。中介劝我卖掉，添钱换到旁边的千鹤家园，因为有一套房现在106平两居室才卖550万，我看了价格确实还可以，租金的话能保证每个月1万。
但我算账感觉租金利润好像差不多，您觉得有必要换成这种房龄新的商品房吗？主要是千鹤家园是商住两用的，将来万一租房居住的房租下跌还可以租给经商的，这样保值性是不是好些？因为我家现在这套老破小前两年能租8000呢，现在已经跌了500了。
A：
1、这中介可有点儿损，为了业绩也是没谁了。或者说虽然算不上坑人吧，但这方案肯定是对您没什么好处，而他却挣了两份业绩。
2、千鹤家园，老牌儿的商务公寓了，现在可以算大户型商住公寓吧，只不过土地产权是70年的。总价550租金1万，租售比550，毛租金收益率是2.2%，确实不低了。
但这种带电梯商品房的物业费肯定比老破小高啊，至少2块钱一平吧，而老破小一般也就5毛钱。也就是说，就算两套房的租金收益相等，您每平米每个月都要多支出1.5的成本，每年18。虽然钱不多，但也是减少了收益啊。我应该说明白了吧？
3、然后是保值性，也就是房价走势。咱都不说千鹤家园最早多少钱一平了，只讲个名人的案例吧。有个老戏骨叫“方子哥”的，演过好多戏呢。
应该是2012年前后，老方给儿子准备婚房，于是从某个饭馆女老板手里买了千鹤家园的房，结果被骗了。当时一套三居室400万，单价2.5万左右。
不管这案子了，当时千鹤家园还算比较新，否则人家著名演员不会给儿子当婚房。同时期周边老破小的房价也就是2万左右吧，肯定比千鹤家园便宜的多。
那今天的房价呢，千鹤家园106平550万，单价5万多点儿，而您这套房却单价6万了，您觉得哪边的价格走势更好？为什么？
4、原因除了千鹤家园的户型大+塔楼密度高之外，就是因为办公的多了。听说是治理过不少次了，但应该是没杜绝，也实在不好管。所以这商住两用可以说算优势，出租更灵活，但从居住角度也是劣势啊，有几家愿意邻居是办公的？
5、另外一点，住宅的房租下跌，大多数都是在经济危机的时期，普通人的平均收入下降+离开大城市回老家的增多+来北京的也不好找到高薪工作，所以租金才上不去。也就是说，住宅租金从来都是与平均收入强相关的。
而公寓+写字楼市场的租金，也是和经济强相关的啊，而且还叠加一个供需的原因。住宅市场是远远没有饱和的，但北京的写字楼市场却早就供大于求了。您因为之前只关注了住宅租金跌了500块，但没看到写字楼市场跌的更多。反正soho这类公寓，前几年经济好的时候6块钱一平很正常，现在3块多钱的都有的是，跌的比住宅租金狠多了。
6、简单就这情况吧，我认为是这种换房方案不合适。老破小虽然在流动性上不占优，也就是不好卖，但大户型公寓也不好卖啊，否则能价格走势弱+这么便宜吗？
老破小在行情期间肯定不会领涨，但公寓也不可能啊。而且老破小过些年还有可能原拆原建，至少是有政府给维护的可能，公寓谁管维护+重建啊？反正难度大的多。
总之我建议是要么就甭折腾了，老破小虽然各项不占优，但房租收益相对高，而且价格走势肯定不吃亏，成熟板块必定是跟随大盘。而公寓则更不占优，换做我是不折腾的。
仅供参考。
二
Q:
我们现在面临是否卖掉北京房子的选择问题，因为我老公已经被裁一年多了，他是做设计的，散兵游勇能接到的都是散碎银两，根本不够每个月一万多的月供。我是民企文职，收入勉强应付孩子费用和一半生活费，所以这一年多支持月供的都是之前的存款。可如果大环境不转好，我们的存款将在一年内耗尽，到时候再决定是否卖房将会更被动。
房子的具体地点在大兴西红门的星光公寓，当时买在了高点，现在至少赔了大几十万，而且这里因为各种原因导致房价才2万多，又是大户型所以很不好卖。
想听听您的建议，我们是应该留着这套房再坚持一下，还是索性卖掉租房住？但我们的选择最多必须在半年内解决，不敢再拖了。
A：
1、您的意思是要留出半年的成交周期是吧？所以才必须半年内下决定。但这种宏观经济我哪儿敢预测啊，而且就算大环境实现预期转好了，万一没轮到哪个具体行业呢？那就仍然是不能摆脱窘境了。
2、简单说吧，如果是我，那会近期就把星光公寓这套房挂牌，是否快速成交未必，但我是肯定不会长期留着的。卖房后我会换套小户型，哪怕偏远点儿也能满足自住的。当然如果有高息稳妥的理财渠道也可以，用收益来支付租金。
3、之所以我没考虑大环境，是因为星光公寓这种产品是很典型的自住为主，投资性相对很弱，否则也不会现在的价格，比周边老破小还低一大块呢。要知道这里早期是西红门房价最高的，几乎等同于东三环北四环。
而且这小区在我印象中，这里当年是有“买房送户口”指标的，可即便有这种利好也不太好卖。或者说就因为不好卖，所以才申请到的京户指标。
简单说吧，这种产品在全北京的价格走势都不太好，连拉平大盘的都没有，无论在哪个地段儿。所以即便留着也就是纯自住，其他方面的意义都不大。
4、简单就是这情况吧，其他的我不敢多说，对于经济大环境更是不敢预测。只能说如果是我的话会先考虑降低风险，然后出掉保值不占优的房子，但卖房后再如何选择就得自己考虑了。
仅供参考。
三
Q:
家庭情况，2孩子，老大28年小学入学需求，我们现在想一居置换两居。目前东城有一套21年贷款购买的，绿景苑54平4层东南向一居，现在想置换到西城的，车站西街9号院（目前了解中）。目前东城的中介知道我们有卖房的想法了，但是具体开始操作有点茫然。
1、东城房子挂牌价建议多少？
2、东城上车房置换西城上车房，到底是否有必要？虽然正在这样筹划，但是还是想听听专业人员的想法。
A：
1、挂牌价，这只有当地中介熟悉行情，我的建议属于瞎猜，没用的。
2、东城换西城，那先看孩子的天分了。如果非常高那就很有必要，因为西城有八少八素，目前只针对具备西城户籍+学籍的孩子。另外西城的清北数量也明显高于东城，鸡娃氛围则不弱于海淀，这对天分高的孩子来说是更友好的。
但如果是普娃的话其实在哪儿都差不多。大多数孩子是只要不懈怠，那无论在东西海哪个区，或者是其他行政区，虽然上的学校排名会不同，但最终高考的结果都差不多。能考上211的，即便是在郊区也一样，因为同样能得到好资源。只能上民办的即便在海淀也是如此，东西海每年考不上普高的都有的是。
3、所以常规建议是，孩子五岁之后可以去做个智商测试，如果很高那就应该得到最好的资源，如果普通的话那就看自己了。好几个三甲医院都能做，几百块钱吧。
4、另外从房子的溢价比例来说，东西城基本差不多，但您是一居换二居，所以溢价率有可能降低一些，算是优势。
不过您看的是西城广外学区，从排名来讲是弱于东城龙体的。当然9号院对口的是实验二小广外，从学校来讲并不弱，只是中学不确定而已。
5、总之换不换的只能家长自己决定，我只能是列出这些情况供参考。
仅供参考。
四
Q:
我家儿子和媳妇工作都在西四环附近。他们想买一套刚需自住房。总预算550左右。房子最好离301医学中心近一些，暂时可以不考虑学区，您能推荐一些性价比高的小区吗？能够比较保值的。另外步梯和电梯哪个更好些？
A：
1、离301近+不考虑学区，那就是南边的丰台区了，莲石路和铁道以南。因为都不算学区房，房价中也就没有学区溢价，自然性价比高了。
性价比最高的一般是老小区，尤其是不带电梯的小板楼，所以公摊小得房率高。其次是带电梯的，虽然公摊多点儿但都是紧凑户型，所以居住角度的性价比也高。
如果考虑老公房那就没必要太关注哪个小区了，而是直接比较房源吧。多看房，每套房都算算租售比，也就是用总价除以预估租金（让中介评估），在同等房源条件下，哪个数值低就意味着性价比高。注意得是同等条件。
2、比较保值这看注重哪方面吧。如果是注重价格走势和流动性，也就是能领涨和好卖的，那首选品质高的商品房。但因为地段儿和预算的原因，所以看紧凑户型为主的小区更合适。比如小屯大井的那几个次新小区，万科的为主。
另外如果是注重稳定，十年以上的长期跟随大盘，那就是俗称老破小的。因为建筑价值已经基本归零，房价中所体现的基本都是地段儿价值，所以肯定是跟随大盘涨跌，毕竟本身就是大盘的最基础组成部分。
3、居住+流动性角度肯定是电梯房了，老破小高楼层的根本不好卖，顶楼的甚至算硬伤。但长期保值和性价比角度就是步梯房的中间楼层了，金三银四。
仅供参考。
五
Q:
小井的保利欣苑希望您点评一下，感觉小区还不错，两居室400多万也能接受，就是不知道未来的保值情况如何？另外东边的新房是什么小区啊？是不是公产房？
A：
1、保利欣苑，普通的商品房小区吧。优势是地段儿的公路交通方便，小区的绿化应该是不错的，近几年我没去过，应该维护的还行吧。其他的也没什么可说的了，就是普通的商品房小区，勉强算次新房。
劣势主要就是小区规模小点儿，一共也就几百户吧。这种小区时间长了都有可能因为物业费总量少而不太好维护，有可能影响到保值。其他没什么了，离地铁远点儿不算劣势。
2、未来的保值情况，大概率还跟之前的差不多吧，最好成绩能跟上北京大盘。或者这么说吧，如果这小区放到周边商品房多的板块，那价格至少提升15%。
但就因为周边的老公房小区多，特意到这里来看商品房的买家就相对少，多少都影响了价格，在理论上这种小区和地段儿形成了“错配”。所以自住为主吧，其他的期望值别太高。
3、东边的新房？可能您说的是“统建房”吧，部队系统的，这地段儿应该是高级别的福利房小区。盖完好几年了好像也没入住，具体的我也不知道，没必要打听。
另外旁边的润园小区也是海军宿舍区，甚至说保利欣苑的原址就是“海军大院”，是海军干休所，后来办理了置换手续才由保利开发的。保利现在是央企，过去曾经是总参的军企，名字是“保卫胜利”的意思。
4、总之保利欣苑是不错的小区，地段儿的交通和配套都还行，只是规模小点儿，时间长了物业有可能不给力。另外周边的商品房小区太少，影响了看房规模，所以多考虑自住吧，房子本来就是用来住的。
仅供参考。
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