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南昌现代庄园小区自治一年多，垃圾遍地、杂草丛生、健身广场成了停车场。而在同一个城市，另一个小区自治十年却井井有条。差别到底在哪？

如果你住的小区，突然不交物业费了，业主自己管，你愿意吗？

南昌市现代庄园小区的业主们，一年多前就是这么想的。之前的物业公司管理不好，业主不满意，于是在社区协调下，2025年1月，小区正式实现业主自治。

业委会接手后做了一件事：不收物业费。资金来源就两个——小区公共收益，加上每月每辆私家车30块钱的停车费。

一年后的今天，这个小区变成了什么样？

01 自治后的现代庄园：垃圾、杂草、养鸡，没人管

江南都市报的记者去现场看了。描述让人皱眉：

休闲广场的空地上，随意堆着居民扔掉的老旧家具。绿化带里全是垃圾和杂物，杂草长得比人高也没人打理。体育健身广场基本荒废了，有轿车直接停在上面当停车场用。别墅区更离谱——有住户养鸡，满地跑，没人管。

卫生状况呢？业委会确实请了环卫人员，但人家只扫主干道。两边的小路、居民楼里面，没人清理。

记者采访了多名业主，态度很一致：业委会虽不收钱，但也不管事。

那业委会怎么说？他们也很委屈："业主不交物业费，我们怎么开展工作！"

一句话道出了问题的本质——不是不想管，是真没钱管。停车费和公共收益那点钱，只够勉强维持卫生、安保和路灯。其他的？没钱，搞不了。

02 不收物业费，真的是好事吗？

现代庄园的困境，暴露出一个很朴素的道理：物业管理需要钱，不管谁来管都一样。

不收物业费，听起来很美好。但现实是——保洁要钱、保安要钱、路灯要钱、绿化要钱、设备维修要钱。停车费加公共收益那点收入，能覆盖多少？

更重要的是，业委会成员大多是义务干活。凭一腔热情可以撑一阵子，但长期无偿付出，谁能坚持？一旦热情消退，管理就会出现真空。

江西省物业管理协会的曾结东说了句很实在的话：短期尚可勉强维持，长期极易出现管理缺位、安全失管。

03 同一个城市，另一个小区自治十年却井井有条

故事的另一面，在南昌还有一个小区——德益财苑，自治十年了，状况完全不同。

记者去了德益财苑，看到的画面是：绿化带旁种着绣球花，分类垃圾桶旁边装了洗手池，休闲广场上居民有说有笑，小区里还改造了一处水塘，养金鱼、种荷花。

同样是业主自治，差别怎么这么大？

核心秘密就三个字：收物业费。

德益财苑自治后，按原物业标准照收物业费。公共收益也全部用在公共区域建设和维护上。结余的钱怎么花？不随大流给业主发红包，而是一部分补充维修基金，一部分买养生壶、锅具、空调被等生活用品发给业主——既保障了长远维护，又让业主有了实实在在的获得感。

公示栏上，服务情况、公共收益、维修资金使用，全部公开透明。

用他们自己的总结就是六个字：规范运行、公开透明、资金保障。

04 专业人士：自治不是"自己瞎管"

曾结东的话值得每个想搞自治的小区认真听——

第一，业主自治不等于不需要物业管理。现代庄园的问题不是"自治"本身错了，而是管法错了。应该重塑物业管理体系。

第二，配套设施完善的小区，不建议全盘自主管理。没电梯、只需要保洁绿化的简易多层小区，自治难度确实低一些。但如果是带电梯、消防、水电、智能化设备的小区，运维专业性很强，作业人员要持证上岗。非专业人员自己管，很容易埋下安全隐患。

第三，自治必然产生成本。保洁要钱、设施维保要钱，光靠停车费维持不了。

他给现代庄园指了两条路：要么业委会依规聘请专项工作人员，要么把保洁、安保、绿化、设备维保分项外包给专业公司。不管选哪条，所有方案都要全体业主表决。

05 新余的解法：钱不给物业管，业主说了算

除了德益财苑的模式，江西还有一个值得关注的探索——新余市的"信托制物业"。

核心做法就一招：设一个"双密码账户"。物业费和公共收益全部归集到业委会管理的账户里，物业公司不再直接管钱。物业从"管理者"变成业主聘请的"服务者"，干得好不好业主评价，酬金直接跟服务质量挂钩。

同时还上线了"物邻通"小程序：物业收支全部公示，居民可以"随手拍"上传问题——消防通道被占了、路灯坏了——系统即刻生成工单。

这套模式的好处在于：既保留了专业物业管理，又把财务控制权还给了业主。不是"赶走物业自己干"，而是"换种方式管住物业"。

06 自治的真相：不是省钱，是换种方式花对钱

把现代庄园和德益财苑放在一起看，自治的真相就很清楚了。

对比项现代庄园（失败）德益财苑（成功）物业费不收取按原标准收取资金来源仅靠停车费+公共收益物业费+公共收益信息公开无公示栏展示收支收益分配勉强维持基本运转维修基金+实物回馈最终结果垃圾遍地、杂草丛生环境优美、社区和谐

说白了，业主自治的目的不是不交钱，而是让交的每一分钱都花在明处、花得值。

不收物业费，短期看省了钱，长期看亏的是居住品质和房产价值。别忘了上一篇我们算过的那笔账：物业差的小区，二手房挂牌价比周边低5%到10%。一套100万的房子，损失超过10万——省那点物业费，够补这个窟窿吗？

现代庄园的故事，与其说是一个失败的案例，不如说是一个有价值的提醒。

业主自治这条路本身没错。江西有德益财苑十年的成功实践，有新余"信托制物业"的创新探索，都证明了业主完全可以在物业管理中有更大的话语权。

但自治不等于不管，更不等于不花钱。物业管理的本质是服务，服务就需要成本。不交物业费的自洽，不过是把今天的账单推迟到明天，而明天要付的利息，可能是杂草丛生的绿化带、被占用的健身广场、甚至藏在电梯和消防设备里的安全隐患。

德益财苑那六个字，或许就是业主自治最朴素的答案：规范运行、公开透明、资金保障——缺一个，都不行。

参考来源：江南都市报、江西新闻网、凤凰网江西、江西省物业管理协会

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