如果你的买房计划里还留着“利率回到4%”的选项，恐怕要重新调一下预期。房利美、富国银行和抵押贷款银行家协会（MBA）最新发布的预测不约而同地指向同一个结论：30年期固定抵押贷款利率至少在2027年之前都将维持在6%以上。

这并不是突然转向。早在2025年底，房利美和MBA的经济学家就已经对外释放信号——除非经济出现更明显的走弱，否则利率难有大幅回落。现在看来，这种判断正在一步步被数据坐实。过去几个月，30年期固定利率基本在一个窄区间里震荡，仅是略高于今年早春的低点。房地美6月4日公布的最新周度数据显示，当周平均利率为6.48%。

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在最新一轮预测中，房利美预计2027年底该利率将落在6.2%左右，富国银行的看法与之相近。MBA则更为保守，在2026年5月发布的评述中直接写道：“国债收益率和抵押贷款利率将在更长时间内保持高位。”他们预计2026年至2027年的大部分时间里，利率将接近6.5%。

把三家机构的报告放在一起看，一个清晰的图景浮现出来：经济学家越来越倾向于认为，未来几年利率只会逐步缓慢回落，而不是突然跳水。对于那些指望重现2021年那种低利率环境的购房者来说，这个信号显然算不上好消息。

为什么抵押贷款利率下不去？答案绕不开两个相互纠缠的因素——国债收益率和美联储政策预期。抵押贷款利率与10年期美国国债收益率高度联动，而当前市场对通胀顽固的担忧仍在，预期美联储将维持偏紧立场，这使得国债收益率持续承压。房利美预测10年期国债收益率2026年均值为4.4%，2027年升至4.6%；富国银行的预期同样是2026年4.4%、2027年4.6%。MBA的预测也确认了这一趋势，他们指出，过去一个月10年期国债收益率已触及4.6%，预计整个预测期内都将维持在4.5%区间。

当然，任何长期利率预测都不是定数。如果就业市场突然大幅降温或经济出现其他重大转折，利率路径可能快速改变。但从当前各主要预测机构的基本情景来看，房贷成本高企的局面至少还要盘桓一两年。对于正在观望的买家而言，那个关于“低利率”的窗口，可能比想象中关得更久。