有一阵子没跟大家聊法拍房了。
这两天去几个法拍平台转了一圈，还真看到个猛料
| 拍卖网站截图
这不，就是开维生态城的别墅组团南海上院，有9套房产被拿出来拍卖，起拍价都是403.2万元！
为啥说这是猛料呢？！
因为，这个南海上院，在2023年左右的售价是1400万元/套起步！！
如今的起拍价，只是当年售价的零头，真的是落难凤凰不如鸡啊！
| 图源自网络
值得一提的是，这九套房已经是第三次拍卖了。
今年5月首次拍卖时，起拍价还是448万元/套呢，当时挺多人围观的，但是0人报名。
| 拍卖网站截图
而第二次拍卖，起拍价虽然又降了40万，但是同样也是围观多、报名无，再次惨遭流拍！
流拍后，紧接着又再次上架，这次价格倒是没啥变动。
那么，这几套“骨折价”的别墅，到底为什么这么难出手，现在具体长什么样？
楼Sir决定还是去现场看看！
南海上院，现状如何？
溜进去看一看！
老样子，出发之前先了解一下南海上院的具体位置
| 南海上院位置图
开维生态城作为一个占地约2000亩的超级大盘，开发周期相当长。
楼Sir隐约记得，2012年刚入行的时候它就已经在售了，这么多年过去，还有部分地块是荒地待开发。
当年觉得很远很荒凉的地方，现在再看它的位置，其实还挺好的，过了江东新区起步区就能到。
| 2023年的南海上院航拍图
从海甸岛开车出发，大概需要半小时，沿江东大道行驶，路上车也不多，一路很顺畅就到了。
楼Sir在南海上院附近找了个空地停车，往前走两步就能看到小区入口，走近一看，门岗没人，大门紧锁。
这下有点难办了，难道这回进不去、看不着了？
| 南海上院社区入口
不死心的楼Sir绕着社区围墙，继续往前走，不愧是别墅区，院墙非常高不说，树木也很茂盛，以至于从围墙外面往里看，啥也看不到
| 南海上院现状
不过，看到旁边就是芙蓉河湿地公园，环境还不错，就想着拐过去看看！
拐过去一看：好消息，有个小门，坏消息，锁上了进不去！
| 南海上院侧门
继续往前走了大概500米，开始看到围墙上的栏杆倒塌了没修好，啊这可真是天助我也！
| 南海上院现状
翻过围墙，从这个小斜坡上去，就到了南海上院小区的核心区域。
没想到的是，从外围看着完整高级的别墅小区，竟然还有几栋烂尾没有完工，有些院子的围墙也倒了。
| 南海上院现状
南海上院的规划设计是独门独院的中式别墅，走进院子之间的巷子里，环境其实挺好的。
| 南海上院现状
但是，随意挑几户推开门看看，里面的环境真让人一言难尽，有的院子里随意堆放了废弃的建筑材料，有的院子里的杂草都有一层楼高了，还有一些院子甚至都没有完工
| 南海上院现状
不过，也有已经售卖出去交房了的院子，安装了空调，门上还贴了对联，巷子口还有垃圾桶。
| 南海上院现状
有的院子门口还贴了法院的公告，仔细一看是开发商跟合作公司的纠纷被起诉了，这些院子后续也将面临被查封和法拍。
| 南海上院现状
在巷子里穿行时，楼Sir发现，整体来看，能住人或者像有人居住的院子并不少，从院子外围的监控摄像头和墙体上的空调就能看出来。
但楼Sir在小区里走走停停，看了四十多分钟，始终没有遇到任何人。
走到小区的公共区域，只见只剩下一根杆子的公共摄像头，以及被浑浊污水覆盖的泳池，这些景象无不体现出整个小区缺乏物业维护的现状。
| 南海上院社区环境
不过，楼Sir是越看越可惜，南海上院也算赶上了江东新区的春风，小区绿化环境不错，就连外面的景观视野都非常好，在小区里走路，一抬眼就是芙蓉河湿地公园，要树木有浓荫绿意，要花草有烂漫芬芳，要水景有潺潺清波。
谁来看了都要说一句，暴殄天物啊！！
| 芙蓉河湿地公园
当年千万级的房产，
现在四百万都没人要？
最后，楼Sir里里外外都看了个遍，一个人也没遇上，也不知道整个小区具体卖出去了多少套，有没有人居住，只好原路返回，想着回去上网查查看！
南海上院还是比较好查的，上备案网站一搜就出来了，最新的销售方案是2016年更新的，到今年刚好10年。
备案网站显示，南海上院共46户，总建面约1.5万方，楼Sir仔细数了一下，卖出去了已经备案的就有21套，还有17套被查封，剩下的显示未售状态。
| 南海上院备案信息
至于多少钱卖掉的呢？楼Sir在搜索资料的时候发现，早在2023年初，楼哥就去开维生态城踩过盘
2023年楼Sir踩盘稿截图
根据当时置业顾问的描述，南海上院是1400万元/套起，面积较大的，总价高达3000万元/套。
| 2023年楼Sir踩盘稿截图
楼Sir也查到了当初的备案价，以其中这次被拍卖的楼栋K-36为例，当时的价格确实备到了约1400万元/套。
| 南海上院K-36备案价
按照这个总价推算，南海上院的销售单价约3.8万元/㎡，这在2023年左右的海口市场上属于中上的价格段了，因为当年在售的别墅项目也就十来个，还是比较稀缺的。
楼Sir为了核实这个价格有没有水分，又上二手房网站看了一下，在2025年初南海上院的二手房挂牌价最高的时候也到了3.25万元/㎡，这也能从侧面印证这个小区当时的售价属实不低，单套上千万也是随随便便的事了。
| 二手房网站截图
现在就算价格有所滑落，挂牌价单套也得需要840万元左右，单价约2.3万元/㎡。
看完售价和二手房挂牌价，就知道这个法拍房的价格其实是有点诱人的，一套建面约369㎡的别墅，起拍的总价才403万元/套，算下来单价约10926元/㎡，跟周边的高层住宅没差多少。
二手房价格跟法拍房相比价格翻了一番不止，怪不得那么多人围观拍卖。
| 二手房网站截图
但是，先别着急心动，小区环境前面也看到了，周边环境虽然好，但住的人几乎没有，说不定连物业也没有。
这样的别墅买下来，花大价钱装修住进去，发现小区公共设施没人维护，前后左右的邻居院子里长满了荒草，想想就吓人！
这可能也是这9套别墅一拍、二拍都没人参与的原因吧！
最后的最后，楼Sir想说，法拍房市场上从来不缺“低价”，缺的是“敢接盘的人”。
南海上院的这9套别墅，法拍价格从448万元一路降到403万元，三次上架、两次流拍，表面看是价格还不够低，实际上暴露的是项目本身无人托底的尴尬。
产权纠纷、物业缺失、入住率极低，再加上周边的烂尾工地，买下来的不只是房子，更是一堆短期内看不到头的麻烦。
对于普通购房者来说，这样的“骨折价”更像是镜花水月。
除非有实力雄厚的资本方一次性打包拿下，并愿意投入重金对整个社区进行翻新和后期运营，否则，这些曾经千万级的院子，恐怕还要在法拍平台上继续“躺”下去。
楼Sir会持续关注这批法拍房的后续动向，一旦有成交或新的变化，再第一时间跟大家聊。
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