今年的楼市“小阳春”走位有些别具一格，与过往数年市场普涨、各主体雨露均沾的特点不同，本次回暖最大的特点是二手房蹿火，新房却平平淡淡。
二手房数据让人体会到的，是久违的振奋。今年1-5月，中指院数据显示，重点20城二手房成交套数达62.9万套，同比上涨4.4%，其中5月单月成交14.1万套，同比大幅增长19.3%。从成交面积来看，据克而瑞统计，2026年1-5月重点20城二手房成交面积约7689万㎡，同比提升12%，5月单月成交面积为1670万㎡，同比上涨18%。
重点20城，也是房企精心耕耘的城市，甚至筛选标准更严苛，而在同样的市场环境下，新房的销售却是另外一番境遇，让人不禁唏嘘时代迁移的跌宕起伏。
中指研究院和克而瑞CRIC数据显示，2026年1-5月百强房企全口径销售总额12292.3亿元，2025年同期为14436.4亿元，同比下降14.8%；在销售面积上，2026年1-5月百强房企全口径销售面积5499万平方米，较2025年同期6918万平方米减少1419万平方米，同比下降20.5%。
眼下，二手房得益于交易税等政策优化，叠加价格回落、现房无交付风险和配套成熟等优势，契合了当下刚需与置换需求；而新房的软肋，是供应不能快速匹配需求，还有期房的信任顾虑。二者景气度形成强烈反差，冷暖分野之下，楼市新旧势力的迭代与市场风向的转变已然清晰可见。
不过，这种历史转向传导到头部房企阵营，并没有形成万马齐喑的局面。从今年1—5月销售业绩来看，头部房企阵营正在明显分化，可清晰划分为逆势增长、小幅调整和深度回撤三大梯队，企业间涨跌落差最高超40个百分点，分层非常明显。
第一梯队为逆势正增长的房企。这些企业凭借稳健的信用资质、合理的布局和灵活的推盘策略及多元的产品结构，实现了逆周期增长。
中海地产2026年1-5月实现销售额1030亿元，2025年同期904亿元，同比增长13.9%，为十大头部房企中增速首位；
招商蛇口销售额759.4亿元，去年同期671.0亿元，同比增长13.2%。公司今年销售低开高走，业绩弹性开始释放；
中国金茂销售额417.3亿元，去年同期378亿元，同比增长10.4%。公司在新任一把手带领下，聚焦核心城市优质土储，战略措施灵活，经营慢慢趋于改善；
华润置地销售额935亿元，去年同期868.5亿元，同比增长7.7%。公司依托商住联动的成熟运营模式，稳步兑现业绩增量。
第二梯队为小幅调整的企业。这些房企行业积淀深厚，布局全域，产品体系完善，在市场修复期保持小幅波动。
保利发展今年1-5月实现销售额1053.1亿元，去年同期1161亿元，同比下降9.3%；
建发房产销售额592亿元，去年同期653亿元，同比下降9.3%；
万科销售额528亿元，去年同期570.4亿元，同比下降7.4%。
第三梯队为深度回撤的区域聚焦型房企。在本轮刚需、刚改主导的结构性回暖中，这类企业有的主打的高端产品与市场需求错配，有的叠加区域内卷和经营策略调整等因素，业绩出现明显回落。
越秀地产今年1-5月实现销售额370亿元，去年同期508亿元，同比下跌27.2%；
绿城中国销售额737亿元，去年同期964.4亿元，同比下降23.6%；
滨江集团销售额336亿元，去年同期433.6亿元，同比下降22.5%。
可以看到，在非均衡复苏的行业背景下，头部房企没有一起周期共振，同涨同跌，并且分化还非常显著。这说明行业红利周期终结后，房企的价值选择、区域布局和精细化运营能力，正成为决定企业周期韧性的核心变量。
在头部房企里面，今年前五月越秀地产的业绩波动性最大，销售额同比跌幅达到了27.2%，远超14.8%的行业降幅。不过，与此同时，公司实现销售面积约120.95万平方米，同比上升约3.5%。销售额同比大跌，而销售面积同比上涨，说明今年前五月越秀地产实施的是以价换量的经营策略。
越秀地产作为从本轮大洗牌中跑出来的一匹黑马，属于这几年少数排名迅速前移的公司，一路成为标杆型房地产国企。不过，从2024年开始，公司连续两年归母净利润大幅下滑，今年3月被穆迪下调公司家族评级。今年前五月，公司明显强化了以价换量的策略，这也预示着未来如果没有新增收入替补，归母净利润还会继续承压。
尽管如此，今年前五月，越秀地产在行业TOP10的排名，比去年还提升了一位，来到了第八名，规模的惯性力量依然强大。
2026年将是最为关键的一年，各大房企的业绩韧性、适配能力与战略优劣将在这一年充分兑现。
随着行业的自然进化，房地产开发行业已彻底告别普涨普跌的同质化周期，迈入了能力定格局、策略定排位的竞争新时代。
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