楼市的淡季开始，继卖房的粉丝愁眉苦脸或者忍痛割爱，想买房的粉丝则如春笋钻出大地，心思开始活络，仅周一笔者就接了三组去年想买二手的粉丝。
在骄傲了一把自己也是“去年买不起，今年有的挑”的有钱人后，又普遍对“二手在跌，但新房更贵”表示了诧异，毕竟“限价打新”时代的体感仍在昨日。
如果要对这种共性感受取一个最大公约的描写，“割裂”首当其冲，再文绉绉点，会用“房产分化”定义，解释为“是新规新房所以涨价，是旧规、中年、老破小所以跌价”。
然而，这种逻辑实在浅显粗暴，经不起推敲。
趁着淡季，就拆解“分化”背后，今日推文，房产分化是场变革推动的市场分工。
为什么说“新规新房涨，旧规老房跌”经不起推敲？
原因在于，新规新房具有强烈的行政调控色彩，新规是住建部和地方定的，土地和容积率是国土核的，销售模式是预售的，它不能和“二手市场”里的房子在同一时间同一个纯市场坐标系里比拼价值。
要比，等新房变二手卖，才能谈涨跌。
所以这种逻辑的错漏在于，只看到“市场”表征，没看到“政策”调控，只看到现象没看到动作。
对，“分化”不止是个现象，分化更是个“动作”，新规新房就是行政动作打入“市场轨”的第一张多米诺骨牌。
回想一下你就明白，什么时候你手上的次新房价格开始剧烈波动，降价频发，是不是两种情况：1、周遭“新房频推”；2、板块“集中交付”，而2只是1的两年后。
这才是分化的更高的层面，于是，让我们再在这个层面，推导这种分化。
房子会分化，价格尺度上表现为“同板块，新规新房和二手的价格分野”，以最常接触的微观市场视角，“二手在跌，但新房变贵”就是我们的直观感受。
同时，因为这种量变，带来两个结果，一方面，主力需求会被赶去接盘二手，短期调控以稳定存量市场价格（杭州新房已跟普通人无关，“故意”错配！ | 房叔说1017）；
另一方面，卖掉一套房置换到同板块的“价差”在变大，带来三条必然的路径：
1、卖了，加杠杆上同板块新房，银行鼓掌。
2、卖了，不加杠杆，板块降档去买新房，5w级的只能买139，就去4w级买169。
2、卖了，想在地段上产品上同时升级，彻底买不起。
量变积攒到定值，定会引发质变，二级市场调控作为引导棒，使得线性的分化最终会变成价格段的“分层”，而这种结果，本质是站在市场价格分化的微观面之上一层，推动各类房子找到在制度改革中的市场定位。
重要的事重复一遍，分化，在推动各类房子找到“制度改革”中的“市场化定位”。
花开两朵，各表一枝，先讲头，“制度改革”，为何要改革？
因为经济发展遇到了瓶颈，过去的制度已经适应不了今天的局面，开拓不了面向明天的道路，所以需要改革，即上层建筑需要匹配生产力发展的先进方向。
困境是什么？对外过度依赖出口型经济，会被卡脖子、贸易战、搞保护主义，排他，对内投资拉动基建的作用由正转负，传统产能亟待赋能、更新、出清、脱离内卷。
外循环-内投资-弱消费，重融资于地、投资于物、透支于人，要转向内循环-有效投资-重消费，重融资于税、资、分红，投资于人，提高居民收入占GDP的比重，使经济发展转化为百姓的获得感，而不是“国强民穷”的巨大温差。
核心转变，从“地”到“人”，从“量”到“质”，从“负债子还”到“增收涨税”。
明确了两头，在从十四五到十六五这3个五年计划里，必然涌现大量剧变的改革、试点、试错、纠偏，落在“房地产”这根土地金融核心中的核心，改革无非三管齐下——
节流、开源、增收。
与住房、地产、土地财政相关的城市化，体现在十五五规划中，甚至高于“新质生产力”最先最重被提出，第一号任务，“全国统一大市场”和“全民增收计划”。
一句话说明，把钱给“去创造价值的人”，去补贴他们去往的那座“让他们愿意离乡定居”的城市，而不再因为“捆绑户籍”+“城乡二元结构”转移支付向“他们离开的那座家乡”。
别看短短两句话，承载巨大的历史担当和直面过去无数“血泪”和“不公”的勇气，“留守儿童”、“农村养老金”、“骗补”、“过度借债”、“地方保护主义”、“寅吃卯粮”、“户籍不平权”...一大堆不方便展开的财政支配，本质都和投资于地的老思路密切相关。
换言之，新的“人力资源”配置方式，“人本思想”投资模式，也是“新质生产力”最广泛的直接体现。
所以，要让人动起来，去他能创造更多价值、得到更多收入、创造更多更多消费的地方，医疗、教育、养老、住房、公积金的种种补贴要随这个人投向“给他希望”的城市。
举个例子，中国人过年，过去一到一月去买火车票去往那个人口年年流出，没太多工作机会、占着父母户籍和养老金老去因此还活着的地方，以后，让父母来城里过年，他们的医保社保养老金，在新城市要被承认。
再说小的，子女教育，县城、乡镇不断在被压缩编制、取消考试、集中办学，而同时，集团化教育在城里的大量铺开，很多小区目前实际已经实现“不爆表”，租售都可以获得教育的机会，当然存在“一表二表”的不平权，因为买房付的代价要强于租，但是“同权”。
再比如医疗，异地医保互认互缴，在长三角核心城市基本已经铺开....
让为这座城市发展努力的人平等地享受公共服务，让他多赚、多花，这就是统一大市场、投资于人，更良性的“新质生产力”配置方式最现实的意义。
看到了全国大市场推动“老小医”改革，自然再讲尾，落回到同为民生领域“住房”的市场化定位。
统一大市场和投资于人，需要补齐“城市化”落下的部分，让“常住人口”真正实现“市民化”。
要实现这个目标，不同的人群，代表不同的分工，需要进入不同的市场轨道，不同轨道反映不同的市场化能力，人的市场化能力，宏观看，就是“消费”。
比如，花小钱，真正的保障轨，最近在杭州火热的云上源境、璟宸望澜，对应低收入，低原始资本积累的新进市民，这是这些年还能投资、批专项债补齐的短板。
比如，花大钱，望天际、栖湖云庄、万潮玖序、丹枫玫瑰园、奥映世纪、滨杭传麒府这种顶豪，对应有长期资产配置需求的顶部人群。
不同的人群，供应需要提供居住职能的分工，是改善是刚需是养老或是顶豪，在商品价格上则要体现分层，为日后必然要来的“征税”提前划好“梯级”，毕竟所有国家收税无非就看那几样指标，地价、人均持有面积、租售比。
制度改革是方向和前提，市场化是手段和目标，扩句就是——弱化户籍管理和统一大市场实现人的增收和居民管理成本的下降是改革方向，住房分化的目的是通过市场化的手段要实现对应不同需求的分层、分类、分工。
所以，不是我“买不起”新房了，是我“不该看”那些新框架下的大新房了，我得不到我艳羡住房的配套资源，但相应，未来，我也不需要支付那些新房所在层级的“物业费和税率”。
同样的机制也会发生在企业，去年到今年产品端的显著变化，开始积极开动脑筋的企业“着力卷139户型”和“平衡公区档次和物业费运营”，这代表它们开始摸明白市场改善的主力需求和各板块可接受的价格段，所以“不再盲目做大”、“不再盲目做豪”，抓住长期基本盘的心才活得久。
渐渐，在供需两端形成分层的价格，分类的需求，分别的产品形态，分别的社会职能，分别的管理办法，最后也会“分档”地纳税，这便是各自的“市场定位”。
看得见的手搭好框架，做好奠基，开始抛饵，看不见的手催动塘里的“鱼虾蟹蚌”各司其职，有的塘“竭泽而渔”，有的塘“大鱼自肥”，只有部分塘最终“生意盎然”，物种多样，生态可持续。
我是一只小小鱼，少吃容易饿，贪多要被捞，我不像螃蟹埋沙，也不艳羡大鱼，找到自己的生态位，自由自在。
文/一叶 编辑/一叶
截图/摘自网络、已标明出处，若涉及侵权联系删除
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
热门跟贴