这两年，总有声音说胶州、胶南、即墨等郊区板块不行了……
青岛郊区楼市，胶州、即墨、胶南，被吐槽较多的板块，到底情况如何呢？
今天，先聊胶州楼市。
1、
胶州，青岛胶州湾北岸的一个城乡结合区域。东邻城阳区、即墨区，西靠潍坊高密市、诸城市，南接黄岛，北连平度市。
在胶州，既有发展成熟的新城区，也有培育新兴产业的上合示范区，还有景色秀丽、生态资源优越的少海别墅区；胶东新机场空港板块、胶州老城区也是重要组成部分。
不得不说，胶州这些板块属性的确差异太大，这也是胶州楼市扑朔迷离，又十分魔幻的原因之一。
先看一下，胶州楼市2026年前四个月的表现。据卓易数据，2026年前四个月，胶州新房成交了2852套，比原黄岛1183套、老胶南1994套、即墨1370套，都要高不少。
也就是说，楼市小阳春，胶州感受到了。
前四个月，成交额过亿的楼盘有5家，分别是花样年碧云湾、中仁澜山悦府、龙湖昱城、宝佳雲湖甲第、绿城凤栖海棠。
但是，胶州楼市有一个数据挺尴尬。去化周期45个月，胶州比城阳、即墨要长很多。
成交量挺高、去化周期较长，不得不承认，这是一个明显的割裂。
上合板块、少海板块，因为前几年的大量供地，导致项目巨多，而且都是大盘为主，去化速度不快，新房供应量仍旧居高不下。
上合板块，花样年碧云湾、荣盛城，建面百万平规模的超级大盘，就是典型代表。少海片区，中洲、中海也都是大盘。
另外，融创、恒大曾规划的也都是百万平大盘，还有好多地块待开发中。
恒大在胶州风骚过，什么水世界，根本就是纯噱头。融创、世茂、荣盛等等房企，也在胶州折腾过。有些是黯然离场，个别是不负责任的“跑路”。
不过，胶州并非所有板块都不行。新城区核心板块、还有老城区要好一些。
2、
胶州楼市，同一批杀进来的外来房企，大多数基本上消失匿迹了。比如，奥园、花样年、恒大、碧桂园、世茂等等，大多是名不副实，承诺兑现不了。
龙湖比较特殊，给胶州留下了一个天街，这对海尔大道两侧是一个提升，商业配套。
当然，龙湖的房子卖的也不错，遇上了好时候，算是互相成就吧。
龙湖在胶州的多个地块，教育资源、商业资源等都是可以的。估计，很多胶州人去看过龙湖的盘。比如，龙湖天钜。
在二手房市场，龙湖次新房依然很抢眼。比如，龙湖天钜，精装166平，247万……
横向对比一下。花样年碧云天，胶州不错位置的次新房，套三双卫双厅125.89平一梯一户，92万可议。
差距一目了然。
绿城凤栖海棠，还能有持续成交，和周边配套齐全、老小区多、生活氛围重有关系。地缘改善，贡献很大。
宝佳雲湖甲第，青年水库旁，主打生态优势，还有产品，清一色十层电梯洋房，121-243㎡纯改善户型。缺点是周边配套有待完善，生态和配套往往难以兼具。
不过，这个盘的价格回落之后，一万出头，吸引了不少客户。前四个月，卖了100多套，成交额约1.5亿元，套均总价150万。买家多数是妥妥的胶州改善群体。
花样年碧云湾，很有意思，前四个月成交了403套，是胶州成交最多的楼盘。成交额2.9亿元，平均一套大约70万元。
数据分析一下，能看出这个大盘热销的原因：价格、价格、还是价格。
单价5000、6000元，现房。非常适合在上合板块工作的刚需群体。而且，如今的上合板块，就是超级刚需在支撑着，纯粹自住需求。
这个景象，和七八年前有本质区别，没有投资客来掺和了。
3、
少海板块，很有意思。地铁八号线支线，在少海有多个站点，这是少海楼市的一个亮点吧。
可是，次新房价格确实回落不少。
中海御湖多层电梯洋房，精装修带地下车位 ，128.6平89万；中洲半岛城147平套四双卫，毛坯带车位93万；中海御湖观湖好房，套三双卫精装修，120平带地下车位，69.9万可议……
新城的两个地块，价格更低一些，尤其是北地块受飞机航线影响。中洲的个别地块，靠近站前大道的，价格很低。
胶州当地改善，不太往少海方向买房，和教育方面考虑也有关系。胶州六中、瑞华学校是他们优先考虑的。
而少海这边，确实没有亮眼学校，太普通了。
当投资客从少海撤退之后，需求支撑确实弱了。
总起来说，2026年的胶州楼市，一边是城区楼盘产品迭代+价格促销，吸引力更大一些；另一边部分板块供应量太大，虽有促销力度，但去化较慢。
早几年，胶州利好落地还不错。胶东新机场、上合示范区，亮点真不少。海尔大道、香港路等主干道也进行了大规模升级整修，公共配套持续更新中。
但是不能吃老本呀！还得奋发向上。
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