来源：市场资讯
（来源：地产一品塘）
深圳今年的楼市，有一个很明显的变化：不是所有房子都难卖，也不是所有首置都不买了。真正的问题是，首置客户变聪明了。
过去的首置客户买房，很多时候是“够得着就上车”。现在不一样了，客户从进售楼处就带着计算器，区位、学区、交付时间、二手价格、租金水平，一项一项往下筛。
预算有限，但要求不低：要中心区的位置，还要地铁，要学区，要新规产品，总价不能抬太高，甚至考虑到未来换房的时候流通性和保值率。
听起来很贪心，但这就是今天深圳首置客户的真实画像。
所以深圳首置市场的核心矛盾，是需求越来越挑，市场上不缺房子，缺的是一套能让买家说服自己的房子。
尤其是总价三四百万到六百多万这个区间，买家最纠结，买远了，通勤和资源牺牲太多，买老破小，居住体验和未来流动性又不安心，买中心区新房，价格门槛往往摸不着，也下不来。
这时候，一个项目如果能在地段、产品、学校、交付、价格之间找到平衡，无疑就是解开了这道深圳品质首置长期无解的题。
罗湖金岸里的业绩大逆袭，恰恰发生在这里。这个项目刚开盘的时候，只卖了十套。
这不是一个好看的开局，甚至可以说，在深圳这样一个信息极度透明、买家极度敏感的市场里，基本等于被市场当场打0分。
但有意思的是，换了操盘思路之后，半年时间截止现在卖了205套，成为罗湖顶流。一个开局失利的盘，变成罗湖销售表现最好的项目之一。
这里面最值得复盘的是，它到底怎么被客户重新看懂了。
罗湖不是没有机会，是缺一个新答案
先说说深圳罗湖，深圳一路向西很多年，罗湖被贴上“老”“旧”“慢”的标签。但首置客户是最务实的群体——他们不在乎概念。
当福田、南山的房价把年轻人推远，罗湖反而成了那个“离生活最近”的选项。
买房不是买口号，尤其对于首置客户来说，深圳罗湖被严重低估了。这里的生活已经长出来了，城市界面可能不够亮眼，但资源密度与生活舒适度是真实存在的。
深圳罗湖城市界面实景
买到这里，不需要等十年配套，不需要赌一个新区兑现，在罗湖，日常生活便利性这件事是完全确定的。
回到整个房地产市场中，罗湖最大的短板也很明显，新房少，好房更少。
这时候，金岸里脱颖而出。
它有着两个天然的交通优势，位于莲塘2号线/8号线梧桐山南站附近，3站即可到达莲塘口岸，让往返香港的时间与经济成本大幅降低，在深港经济联系愈发紧密的趋势下，它的优势将进一步放大。
如果是市内通勤的话，它被罗沙路、春风隧道、惠深沿海高速等多条核心路网环绕，不需要担心深圳内部的交通通达性，它可以通过这些遍布城市的“毛细血管”与全城进行无障碍交流。
在深圳，通勤效率就是幸福感的第一道门槛。
罗湖真正的底气，是生活
有一个对居住幸福感的不成文的规定，就是看15分钟范围内城市配套的浓度。
而金岸里金楼下自带约2800社区商业，一公里范围内便有盒马鲜生、岁宝百货、华润万家等大型商业，愿意开车的化，十五分钟到罗湖万象城。
现代社会对健康的重视程度不断加强，金岸里的医疗也不虚，三甲资质罗湖区中医院就在八百米外，十五分钟车程还能到深圳市人民医院，不需要等待成型，这些成熟配套早已成为日常。
好学校，就是品质首置的定海神针
在深圳，没有什么配套比学校更能让一个家庭下定决心。金岸里最被低估的杀招，是它的教育密度。
项目自带幼儿园，楼下就是已经封顶的九年一贯制的百雅外国语学校，今年9月即将开学，其实就是原来的百仕达小学，相信这个学校全深圳人都应该很清楚，曾经罗湖的龙头，深圳的Top3.。
就算是现成的学校，罗湖外语学校，同样是深圳的重点中学，罗湖区均分排名前三的名校。
品质首置，豪宅资源平权
如果说到山景、生态资源，很多人应该第一想到的便是豪宅才能享有，而金岸里却用刚好够得着的的价格给了更高阶的自然享受。
金岸里的“三面环山”是真真切切的地形红利。它择址在梧桐山脚下，很多盘抢破头想要的山景资源为项目加持，它却做到了三面环山，甚至仍不满足。
与此同时坐拥深圳河，与香港红花岭遥想相望，换来了南北双向无遮挡的无敌视野，基本做到了每一户都能享受山景，实现了山景平权。
深圳梧桐山实景图
这个价位能享受到如此景观享受，放在整个深圳市场，恐怕都难逢敌手。
首置定位，改善产品的综合体验
这里我还想讲一下金岸里的开发商——金展集团，其实它是珠宝的龙头企业，这个跨界的“愣头青”，选择用做珠宝奢侈品的精工理念做产品，那就是“首置豪宅化”。
罗湖的市场走的慢，但是终究有人走出了第一步，金岸里做了罗湖第一个新规产品。
好的产品离不开好的团队，金岸里选择鲁班奖得主的施工团队，让项目自带光环，在打下“地基”之后，用“整体现浇工艺”“人工挖孔桩”“铝膜施工工艺”“实测实量”四大精工工艺实现了建筑全周期的全方位护航。
在让项目坚固如一块钢板的同时，对于建筑细节实现毫米级精工管控，再用精密的数据分析辅助，成为罗湖当之无愧的“好房子标杆”。
即使用了理工男的严苛标准做建筑里子，同样没有忽视“面子”。
外立面是铝板类幕墙，用的是南玻中空玻璃、坚美全氟铝材，这些材料通常只出现在深圳的豪宅清单上。
金岸里一个品质首置盘，做出了改善豪宅的底蕴。
同时让人欣慰的是，金岸里从开盘到交楼只需不到两年的时间，精工品质与深圳速度齐头并进，今年底便可将美好交付。
项目目前主打的93㎡的舒居三房，用独立玄关安放归家的从容，将收纳功能藏在细节里，三开间正南向的布局让阳光不缺席，9.4米的面宽让红花岭的青翠几乎被完整地框进了窗户，妥妥的景观楼王待遇。
主卧被做成了山景套房，给了主人一方不被打扰的私密领地。更低总价享受到同级产品110㎡才有的尺度。
金岸里样板间实景图
作为项目里最小的户型，是77㎡的2+1产品，没有看到过多因为面积做出的舒适度牺牲，反而给了很多惊喜，做到了独立入口，让家的空间进一步延伸，主卧和客厅南向享受生态山景，整个户型甚至做到了南北通透。
不走寻常路的团队，打破常规叙事
熟悉深圳市场的朋友应该知道，这十几年来一直都是市场持续上扬的状态，很多开发商用不了高段位操盘打法就可以很容易卖房子，也就导致了很多深圳营销操盘手习惯用市场上扬思维。
基于项目本身前期的开发状态，金展集团老板做出了一个惊人的决定，从东北引入了一位地产营销高管，不走寻常路使用外援，利用差异化打法打造罗湖这个超潜力项目。
金展集团如今分管营销的副总是孙宏伟，一位土生土长的东北人，85年出生，2009年本科毕业于大连交通大学。
孙宏伟的地产职业起点就非常高，第一份工作就在大连亿达，也是大连市场绝对的头部房企，从基础销售做起，当年操盘项目亿达普罗旺斯也是当地知名豪宅项目之一。
第二份工作在标杆房企万科，属于大连万科第一批社招员工。
两年之后，孙宏伟加盟当年的头部房企远洋地产，远洋地产在东北也开启新一轮发展战略，在大连与沈阳两大城市落地多个项目，也是一个不错的发展机遇。
从2017年初开始，孙宏伟在远洋地产多个城市都有过操盘经历，也从开始的营销经理逐渐提拔为城市营销总，从单项目过度到了管控大平台大团队作战。
在调入远洋地产华西事业部之后的几年，分别担任西安，重庆公司营销总监，多个棘手项目都迎来了逆势操盘案例，这一时间阶段也是行业最艰难的时刻。
近8年的远洋地产操盘经历，特别是在西部与东北两大最艰难的市场，积累了充分的一线实操经历，这也是现阶段很多操盘手缺乏的核心竞争力。
本次孙总空降深圳操盘本项目，用数据直接让同行汗颜，深圳楼市早已告别闭眼卖房的时代，营销打法亟需系统化创新。
聊到这里，很多人会关心项目的价格，那我想告诉你它卖到了5万2的均价，第一次听到或许会有些吃惊，它凭什么。
单从楼龄上来讲的话可以看一组数据，2024年深训关内次新房总成交比例约14.6%，而老破小总成交比例仅为约5.4%，由此可以预见的是，未来的流通性与溢价能力新房都是全面碾压。
回到项目本身，金岸里是一个没有短板的项目，也就是我们常说的六边形战士。
无价的山景生态资源、如毛细血管般遍布的交通路网、超强的成熟配套、鲁班团队班底打造的精工新规产品，里面的每一条，放到其他项目里都值得吹嘘一番，而它，却全部收入囊中。
六边形战士带来的不妥协的答案
项目的操盘手在一次内部复盘会上说了一句话：“我们不是在卖房子，是在帮年轻人选一种不妥协的生活。”
这话听起来有点鸡汤，但当你站在金岸里的样板间，推开窗看见梧桐山的轮廓，楼下就是无数家长牵挂的名校，开车十五分钟到万象城，用实在的总价买到珠宝级的精工产品，你会觉得这句话是真的。
但我想说的是另一层意思——在深圳，首置从来不是“低配”的代名词。
过去几年，市场总在暗示年轻人：你预算有限，所以你只能接受远得要命的地铁、村小级别的学校、连阳光都抢不到的户型。
这是错的。金岸里证明了一件事：只要你愿意花时间找，深圳依然有为首置客户准备的“六边形战士”。
毫不避讳地说金岸里没有价格战术，但每一分钱都花在看得见的地方。它不完美，但它却几乎没有短板，对于未来，你不用猜，也不用赌。
大多数人等不到一个完美的盘，要做的是抓住那个在你预算内、又没有明显短板的项目。金岸里，可能就是你在2026年，离“不妥协的生活”最近的一次机会。
深圳楼市从来不缺买家。它缺的是能被买家相信的理由。
它不是最便宜的答案，但它可能是罗湖品质首置产品里，最完整的答案。
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