安澜上海项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线
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安澜上海售楼处项目地址：上海市徐汇区东安路 500 弄
到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！
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安澜上海（备案名：滨江安澜庭）真实官方备案基础信息（上海房管局可查）
一、项目法定备案信息
推广名：安澜上海｜备案名：滨江安澜庭
详细地址：徐汇区枫林路街道东安路 500 弄（东至枫林路、南零陵路、西东安路、北中山南二路，内环内）
土地 & 开发主体
地块归属：徐汇东安城市更新地块，整盘土地成交价439.53 亿元（上海内环大型旧改地块）；
项目公司：上海新百安经济发展有限公司
开发联合体：中海地产 + 招商蛇口 + 徐汇城投 + 中旅投资（四大央国企）
产权70 年纯商品住宅，无保障房、无安置房混居
预售证（官方备案）
一期：徐汇房管 (2025) 预字 0000445 号（2025.12 取证开盘）
二期：徐汇房管 (2026) 预字 0000051/000143 号（2026 年在售）
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二、小区规划参数（规划局公示）
占地面积：30188.62㎡≈3.02 万㎡
住宅建筑面积：79094.18㎡≈7.91 万㎡
容积率：2.63｜绿化率：35%｜建筑密度 25%
楼栋：7 栋（2 栋 13 层小高层 + 5 栋 25～28 层高层）
总户数：290 户（纯大平层社区，无小户型）
车位：300 个，车位比 1:1.03，全域 4 米抬板全人车分流（地面无车行），地面全景观花园
会所：约 5500㎡双私属会所 + 楼下约 3 万方配套商业街区
三、物业 & 交付
物业公司：招商积余（招商蛇口自持物业）
物业费12.9～18 元 /㎡/ 月（官方备案 12.9 元，实际落地 18 元）
交付时间2028 年 12 月精装统一交付
精装标准：装标约1.5 万 /㎡，配置美诺厨电、劳芬、汉斯格雅卫浴全系进口品牌
四、在售价格 & 户型（2026.5 官方一房一价备案）
备案均价：17.88～17.91 万 /㎡
建面 192-195㎡｜4 房 3 卫｜总价2700 万 - 3500 万（入门户型）
建面 238-280㎡｜4 房｜总价 3600 万 - 5400 万（主力在售）
建面 360-370㎡｜5 房｜总价 6500 万 - 8500 万
建面 588㎡顶层环幕复式｜总价1.45 亿左右（少量顶复）
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五、交通与周边配套（实地实测）
交通
地铁：4、7 号线东安路站，步行 300 米（4 分钟）；1 站徐汇滨江、2 站肇嘉浜路、3 站人民广场；紧邻内环高架上下口
医疗（核心优势）
步行 5 分钟：复旦附属肿瘤医院（三甲）；10 分钟：中山医院、第六人民医院（上海 TOP 三甲集群）
商业 & 景观
直线约 400 米黄浦江滨江步道，1km 西岸艺术中心、绿地缤纷城；3km 徐家汇商圈、前滩太古里
学区（客观真实）
无顶尖名校，公办划片大概率：零陵中学 + 周边普通小学，项目客群多走私立 / 国际学校路线
六、开盘去化实况
一期（2025.12.28）：6 栋 211 套，开盘去化约 65%
二期（2026.5）：3# 楼加推在售，网签去化约 22%
三期预计 2026 年 10 月取证加推剩余楼栋
徐汇滨江「安澜上海」东区169～350㎡大平层6月即将全新加推!总价2600万起!
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徐汇滨江东安地王
400㎡栋距115米亿级楼王
安澜上海东区
主推169/209/229/289/350㎡户型
示范区、样板间即将开放
预计6月入市!
豪宅&李先生
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两栋150米超高层楼王,清一色400㎡平层,南北视野无遮挡,楼间距竟然达到115米——这个尺度放在上海核心区,几乎找不到第二个.
这就是安澜上海东区即将入市的“亿级楼王”,也是整个东安60万方超级综合体中定位最高的产品.
不止楼王.整个东区(125-31地块)覆盖169-400㎡全线户型,预计6月正式入市.
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主力户型包括169㎡三房、209/229/289㎡四房、350/400㎡超高层楼王.其中169㎡首次将门槛拉低到全盘最小,而400㎡则直接把天花板顶到了“亿级”.
为什么敢做这么大的跨度?因为东区的体量是西区的三倍多.总占地约10.4万㎡,地上开发体量45.5万㎡,包含约26万㎡住宅、约18万㎡商办和约1.3万㎡社区配套,仅住宅货值就接近500亿元.
会所效果图如下:
最新楼栋分布及户型图如下:
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项目基本信息介绍
2025年9月,中海、招商、徐汇城投、中旅四家国央企以439.5亿的总价成功拿下上海徐汇东安地块(125-31,127b-24),项目案名“安澜上海”,总价超越香港中环地王,成为“全球新地王”,预计售价约20万/m²上下.
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该项目位于上海徐汇滨江核心区,是上海新规后的第一个顶级豪宅产品,创新采用上海首个全地块4米以上整层抬板设计,将传统“地面—建筑—地下”的垂直结构重构为丰富高效与纯粹松弛的平行生活系统.
阳光车库,立体景观绿化,阳光会所,全景舱户型,超高得房率...主力户型200-400㎡大平层.
项目总体量约80万方,其中规划约3万平方米商业街区与约8000平方米全龄社区配套,成为整个社区的生活超级底盘.
安澜上海携手gad、CCD郑中设计、梁志天设计集团、无间设计、LSD、召禾、承迹、翊象设计等近20家国内外一线设计机构共同参与打造.
如此多元且顶尖的设计力量联合发力,不仅能让抬板更高级,还能将更多全球前沿的设计理念融入其中,让安澜上海的“抬板”不仅是功能升级,更成为上海顶豪产品的设计标杆.
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整层抬板设计:约4米的高差抬板让地面空间与地下空间彻底分层.
三层归家动线:从地面景观层到架空层,再到入户层,穿越绿植、光影与水景,步步进入私域.
阳光地库与下沉花园:通过挑空与天井引光,将自然光线引入地库和会所空间.
大尺度楼间距与中央绿谷:楼间距约70米、中央绿谷约4000平米,让整个社区在城市高密度中仍拥有视野与空气的流动性.
项目上层则为悬浮的“浮岛花园”住宅区,住宅组团如“浮岛花园”悬浮于城市之上,实现真正意义上的人车分流与立体绿化.
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立面设计采用大量的玻璃幕墙和金属材质,增强建筑的通透感和现代感.
项目打造了层次丰富的立体景观,通过抬板、立体庭院、下沉式绿化与建筑第五立面的融合,项目营造出了一个充满生机与活力的自然生态社区.
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本项目专注改善型大户型,营造纯粹圈层,主力户型建筑面积约200-400㎡.
户型设计遵循新规,充分利用约16㎡阳台赠送面积,引入全景舱与三面采光设计,显著提升观景体验.
「约370㎡户型图过程稿」
以下为建面约370㎡户型过程稿亮点:
超长采光面结合开阔视野,空间通透明亮;
别墅级全景舱聚会客厅,面积超80㎡,集天幕客厅、空中花园、独立吧台与藏酒功能于一体,满足高端社交需求;
双开间采光主卧,采光面约8米,打造约270°全景睡眠区,衣帽间采用三重分区收纳,卫生间明亮通透,并设独立玄关;
创新独立空中早餐厅,开启精致brunch生活场景;
顶豪配置:宽敞电梯厅、三间奢适套房、独立家政动线、独立中岛厨房与西厨区域.
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设计意向图,仅供参考
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项目周边综合配套
徐汇滨江东安项目【安澜上海】占位徐汇滨江核心CBD,无缝连接徐家汇、淮海路等传统核心商圈,未来项目依托枫林路片区雄厚的医疗健康产业基础,与西岸金融城(西岸中環)、西岸数字谷(均预计2027年开业)形成功能互补,打造徐汇滨江产业发展的“第三极”.(数据源于上海规划资源)
世界级滨水封面的核心承载区
徐汇滨江凭借天然S湾岸线与核心段龙头地位,成为上海超越发展周期的黄金轴.作为徐汇滨江罕有的成片整体开发区域,安澜上海项目与西岸金融城共同擘画约260万方核心CBD,以“双地王”规模划界世界级卓越水岸的磅礴图景.
产业动能:全球资源聚合的未来经济引擎上海徐汇安澜上海官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)
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项目依托漕河泾人工智能基底、下游数字谷与传媒港的产业培植力,以及枫林生命科学资源,吸引阿迪达斯大中华区总部、Lululemon中国总部等标杆企业落户.
超65万方甲级办公集群与290米地标双子塔,进一步强化前沿产业集聚效应,推动区域经济能级持续跃升.
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配套能级:定义全球标杆的滨水生活范式
商业引力:超24万方零售生态中,约1.2公里空中大道、西岸中環重奢购物中心与顶奢旗舰店集群,形成亚洲标志性商业长廊.
奢享体验:全球罕有的三座文华东方酒店群,重新定义滨江旅居美学.
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文化磁场:西岸漩心、龙美术馆等6大艺术场馆与品牌首发秀场,缔造全球时尚艺术策源地.
滨水休闲:百分百贯通的步行、骑行、车行观江动线,提供多元活力的公共亲水空间.
生活图景:层峰圈层的超级生活底盘
项目以约3万方东安不夜巷、约8000平米邻里聚落及5500平米高定会所,构建“潮流商业+圈层社交”双舞台.
结合SQL学校、南洋模范中学等优质教育资源,以及中山医院等三甲医疗资源,形成闭环式高端生活体系.四轨交汇与双隧道枢纽,进一步强化区域超链优势.
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安澜上海项目的全面落地,标志着区域核心CBD功能要素的完整聚合.
以产业、商业、文化、居住的协同赋能,这里不仅成为世界级滨水封面上的鎏金之地,更将承载全球层峰人士对恒贵资产的终极向往.
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2026年统一房地产政策
一、统一契税政策
首套房
≤140㎡:契税1%;>140㎡:契税1.5%(全国统一,北上广深同步执行)
二套房
≤140㎡:契税1%;>140㎡:契税2%(取消原3%高税率,全国落地)
三套及以上:各地3%~4%(无全国统一优惠,按当地细则)
注:原90㎡优惠门槛扩容至**140㎡**为国家级统一新政中国政府网.
二、换房个税退税(全国统一延期至2027.12.31,三部委法定政策)新华网
出售自有住房,卖房起1年内重新买房:
新购房价≥原卖房成交价:卖房个税全额退还
新购房价<原卖房价:按购房金额比例退税
改善购房全国通用,无城市例外
三、二手房增值税
持有满2年住宅:免征增值税(沿用旧规不变)
持有不满2年住宅:增值税5.3%→3%(2026全国下调)
商办用房增值税无下调,仍按原标准.
四、银行房贷统一规则
1、首付全国最低底线(法定统一)
房源类型
商贷最低首付
公积金最低首付
首套自住
15%(全国底线)
15%
一线热点城区可上浮至20%~25%,三四线普遍执行15%
二套自住
25%(全国底线)
15%
一线多为30%-35%,二三线25%
商办(商铺/公寓)全国统一:商贷首付最低30%(央行1月新规)
2、认房不认贷【全国大范围统一执行】
当地名下无房,无论历史有无房贷记录,再买房按首套审批(首付、利率按首套),仅极少数核心限购老城保留认房又认贷.
3、LPR基准
5年期以上LPR3.5%(全年固定基准),首套、二套加点由银行自主定价;当前全国首套商贷主流:3.7%~3.9%,二套4.2%~4.4%.
五、公积金全国统一基础政策(地方仅调整贷款额度上限,规则统一)
公积金贷款利率全国统一
5年以内:2.1%;5年以上:2.6%
多子女家庭统一上浮规则
二孩家庭公积金贷款额度上浮20%、三孩及以上上浮30%(国家统一指导标准,各地按自身上限核算)
提取新规全国推广
公积金余额可提取抵扣新房契税、维修基金;可提取支付物业费、大病医疗(全国试点转常态化)
异地公积金互通:全国统一互认
异地缴存公积金可在工作地、户籍地申请公积金贷款,无需转移账户.
六、过户&存量房统一便民政策(住建部全国强制落地)
带押过户全国全覆盖:新房、二手房有贷款不用结清尾款,直接过户(全国所有城市必须落地)
存量房不限售全国大方向:除北上深主城核心片区外,全国二三四线取消限售(办证即可交易,无持有年限要求)
限购:
一线:北上广深主城保留分区限购(社保年限3年起),远郊放松
新一线、二三线、县城:绝大多数全面取消限购,外地人购房无需社保、落户(因城施策)
七、新房建设国标
住宅标准:四层及以上住宅强制配电梯、室内净高≥3米、厨卫门洞≥75cm、楼板隔音升级(2026.5.1全国实施)
八、商办类房产
商贷首付最低30%,不再执行原50%首付
商办契税统一3%,无住宅契税优惠.
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