作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
一个拖了16年的旧改，终成了时代的眼泪。
蹉跎16年，终于交卷
历经了十多年改造的盐田区明星旧改项目海涛花园，终于迎来终极答案。6月5日，位于盐田区沙头角板块的路劲驭海隽府（即海涛花园）56套142~236平大户型房源以均价约58400元/㎡，总价区间约758万～1759万获批预售，6月11日正式宣告开盘。
且开盘即宣告售罄——
紧接着6月11日项目142套88-185平户型获批预售，备案均价约5.01万/平，总价区间约387-1336万。标志着盐田区代最具代表性的旧改项目完成实质性的改造。
这个项目是深圳盐田区拆迁时间持续最长，经历最坎坷的项目，也是港资开发商路劲集团耗费巨大的时间、精力和成本操盘的一个项目。
今年5月30日样板间及营销中心开放，还邀请了老一辈港星温碧霞出席启幕仪式。
这个项目最早在2010年被列入深圳城市更新单元第一批计划，2011年很快通过了城市更新改造单元的规划审批。
2014年4月路劲集团通过旗下深圳市盛世盈丰投资发展有限公司的股权逐步介入项目的改造。
但时隔5年，到了2016年才正式启动搬迁。
接下来就是漫长的搬迁等待，到了2019年海涛花园总计1260户，才完成签约1162户，搬迁交房1055户，签约率还不到95%。
同年，路劲集团刚完成对盛世盈丰的全面收购，将其纳入全资附属公司范畴，正式全面接手海涛花园。
但到了2020年项目改造步伐开始放缓，2020年4月项目完成签约的业主也才仅仅增加到约1174户，签约率仅小幅提升至93.17%。
而到了今年，项目还有部分房屋未征收完。
盐田区政府在今年5月27日才发布了对盐田区海涛花园城市更新单元房屋征收项目房屋征收决定预告。
在这期间，路劲集团因资金短缺问题，曾借助利基控股力量，2022年10月将海涛花园旧改项目的1.57万股，20%的股权以约8亿港元的价格转让给利基控股的间接全资附属公司启智。
所以，如今路劲驭海隽府能顺利入市，实属不易。
但目前路劲集团正面临生死局的分水岭。
路劲集团以公路基建业务起家，创始人单伟豹曾被称作“公路之王”，但近些年由于房地产市场持续低迷，债务压力集中到期、资产变现困难以及战略扩张遗留问题，正面临着被清盘申请聆讯的问题。
2020年路劲集团的房地产物业销售额为440.47亿元，到了2025年只有73.9亿元。
去年8月，集团宣告暂停支付集团所有离岸银行债务、票据及永续证券的所有到期应付本金及利息而触发交叉违约条款正式进入债务违约状态，当时暂停支付的离岸债务及永续证券总额接近24亿美元（约合186亿港元）。
这些年，路劲集团为了自救，把能卖的都卖了。
2023年4月内地高速公路收费权到期后，在2023年11月宣布以44.12亿元出售国内4条收费公路业务。
2024年4月出售全部内地公路业务权益。
而2019年路劲集团斥资约12亿港币收购印尼两条高速公路40%股权，在今年5月也被纳入境外债务重组方案的计划中。
在境外债务重组压力下，路劲集团宣告计划将手中的印尼高速公路收费权的70%转让给债权人，自身只保留5%以解困局。
印尼高速公路收费权已经是路劲集团旗下最核心的剩余资产。
（来源：路劲基建公告）
但也只能暂时换来清盘申请聆讯延期12周的喘息。
（来源：路劲基建公告）
而路劲驭海隽府在路劲集团在大湾区可售物业的版图中，开发面积占比以及权益占比最大的项目。
这就意味着，路劲集团无论是目前的境外债务重组还是未来长远的偿债计划，都非常需要路劲驭海隽府的销售资金回流。
市场溢价
如今路劲集团面临削债的压力，路劲驭海隽府也要接受市场的检验。
作为路劲集团的高端“隽”系产品，还是深圳的首批房源入市，但面对的销售市场压力真不一般。
集团刚介入项目的时间，正是深圳楼市第三轮牛市爆发的前夕，全面接手项目的时间是深圳楼市第四轮牛市爆发的前夕。
看得出路劲集团前期对深圳市场的周期研判是有一定的敏锐度的。
但市场瞬息万变，加上旧改项目本身就不好操盘，当下这个市场背景也就成了路劲驭海隽府绕不开的挑战。
首先是市场价格。
项目位于盐田区的黄金位置，右侧紧邻中英街，前方是无遮挡的一线海景。
从开发商的宣传也可以看到，最大的卖点就是海景——亲海大宅。
项目不仅临海，附近还有接近2公里的滨海栈道，是休闲远眺的好地方。
对于深圳而言，这样的海景资源，放在深圳湾，已经能卖20万+/平，但在盐田这个位置，只能撑到5.84万/平的均价，再一次证明，地段位置，城市发展重心的重要性。
或许15年前的盐田，还是深圳的市区重心，有着盐田港口的产业加持，也有背靠罗湖进出口贸易的黄金时期。
但随着深圳向西发展，盐田区逐渐被市场遗忘。
即使项目处于盐田区的黄金据点位置，有着面朝大海，背靠梧桐山山脉的自然风光，也于事无补。
盐田区这些年入市的新房项目并不多，但去化速度都很一般。
比如去年9月同片区获批预售的合泰嘉悦公馆，174套72~100平住宅，备案均价约57500元/㎡，总价区间约362万～670万，面积门槛不算太高，货量也不到两百。
但截至今年6月13日，深圳房地产信息平台显示还剩余128套未售。
而另一板块的美盛梧桐印海，去年12月157套102~301平住宅，备案均价约50900元/㎡，总价区间约446万～2219万获批预售，以及今年5月167套102~303平住宅备案均价约53500元/㎡，总价区间约482万～2249万获批预售，两批房源共324套。
但截至6月13日仍剩余158套，去化速度也一般。
再看区域市场的二手房情况。项目周边二手房挂盘均价水平在2.5万—7万/㎡之间，但约3.5万/平左右的挂盘均价更集中。
其中比路劲驭海隽府视野更好的头排海景二手房小区，挂盘报价在4万—5.5万/㎡的区间。
但这是挂盘报价，实际的成交价会更低一些。
可以看到，项目周边海景景观更靠排头位置的小区有的已经不到4万/平。
比如东埔海景花园二期，今年3月成交一套2室2厅78.3平米南向总楼层户型，挂牌310万，成交总价298万，折合单价约38059元/㎡。
但更多的是附近的小区，不少在这两年是鲜有成交的房源。
这意味着，市场的成交韧性比较薄弱，而路劲驭海隽府相较于市场的价格，溢价不少。
那么，即便占据盐田的黄金位点，拥有稀缺的海景资源，也需要面临市场的考验。
这就更不用说，项目本身存在的一些短板。
一方面，在深圳新房容积率集中在3.2以下的背景下，项目整体容积率为5.27。
而项目周边建筑本身整体容积率也不算高，比如蓝郡西堤花园容积率4.5，翠堤雅苑容积率2，棕榈湾花园2.63。
从实地可以看到，项目施工中的楼栋排布相对较近。
根据规划，部分楼栋楼间距不足20米，楼栋主要为两梯四户或三梯七户，低楼层采光、私密性一般，非户户看海，北向/低楼层基本无缘海景。
与此同时，项目除了商品房，还包含回迁安置房、少量保障房。
对于追求社区纯粹的购房者而言，不算友好。
再有就是项目的具体位置，带来的轨道通勤短板。
项目距离8号线海山站约1公里，需步行15～20分钟；自驾通往罗湖、福田腹地，需依赖唯一的梧桐山隧道主干道，其中罗湖约25分钟、福田40分钟，跨区通勤并不算便利。
而周边教育资源虽有对口深圳市田东中学、盐田外国语小学（海涛分校），但无深圳头部名校光环。
另外，值得关注的是，项目虽已推售，但交付时间预计在2028年。
需要等待2年左右的时间被占用一定的资金成本是其次，最重要的是两年后是否能顺利交付。
中间横跨两年左右的时间，对于一个开发商面临可能清盘退市，资金链显得尤为重要。
那么中间是否会有因资金问题而出现停滞的可能？
交付能否如期？交付质量如何？
都需要时间才能给出答案。
而现在项目如何呢？
@格隆汇楼市实地考察了一下，进度已经到了八九层的高度，其他楼栋也在加紧施工中。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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