咱们今天聊聊6月13号这组网签数据。新房272套，其中住宅131套；二手房792套，其中住宅193套。单日加起来超过一千套，看着挺热闹对吧？但仔细一拆，有意思的地方来了。二手房成交量差不多是新房的3倍，住宅交易里头二手房的活跃度明显压了新房一头。

这组数据出来以后，不少人在说“楼市回暖”。说实话，单看一天的数据确实不能太当真，但把它放到5月以来的整体行情里看，就有意思了。从3月开始，北京二手房已经连续三个月单月成交超过1.5万套，5月更是冲到了16008套。6月中旬的这个单日表现，算是延续了之前的温度。

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那为啥二手房这么火？说白了就几个原因。一个是学区房季末集中过户，6月份是幼升小报名的最后窗口期，很多家长赶着把户口落进去，西城、海淀那些老牌学区片区的成交明显加快。另一个是置换需求在释放，不少人卖掉手里的老房子，想换个大点的或者位置好点的，但新房那边交付延期的事儿闹得人心惶惶，干脆直接买现成的二手房，看得见摸得着，不用怕烂尾。还有一个因素是政策松绑，5月把非京籍五环外社保门槛降到1年，之前被卡住的那批刚需现在有资格进场了，他们首选也是总价可控、配套成熟的二手房。

再看看新房这边，272套里住宅只占了一半左右，商办类、车库类占了另一半。这说明住宅新房的成交热度其实一般，开发商虽然也在搞促销，但大家对新房交付的信心还是没完全恢复。过去两年时不时就有楼盘延期甚至停工的消息，谁也不想交了钱还得提心吊胆等两年。二手房就不一样，过户完就能拿钥匙，学区也能马上用，这种确定性在当下的市场环境里特别值钱。

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还有一个细节值得琢磨。6月13日二手房网签总面积18876平方米，住宅193套，平均每套大概98平米，说明成交的主力还是偏刚需和刚改的中小户型。新房住宅131套对应20865平方米，平均每套159平米，明显偏大，说明新房市场现在主要靠改善盘和高端盘撑着，刚需刚改被二手房吸走了不少。

当然，光看住宅还不够，非住宅类房产的交易一直比较低迷，写字楼、商铺这些想卖出去越来越难，对整个市场的健康度也是有影响的。不过单说住宅这条线，北京楼市的“二手房热、新房稳”这个结构性分化已经非常清晰了。

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手上有一套老房子想置换的朋友，现在确实是个出手窗口期，二手房挂牌量从去年14.32万套的峰值降到了11.83万套，竞争没那么激烈了，加上带看量和成交周期都在缩短，卖房的难度比去年小了不少。想买房的刚需，盯着二手房源的同时也别忽略五环外的新盘，政策放开后有些板块的新房价格比周边二手房还划算，但一定得选那些资金状况透明的国央企项目，交付更有保障。