快讯背景：国内保障性租赁住房市场资产证券化进程持续推进，上海本地国资房企的资本化运作步伐进一步加快。2025年6月11日，上交所债券项目信息平台披露最新动态，上实城开旗下首单租赁住房类资产证券化项目正式获得受理，拟发行规模达6.8亿元。此次专项计划落地，标志着上实城开完成了从保租房项目重资产布局、品牌升级到资产证券化盘活的闭环，也为上海国资租赁住房资产规模化、标准化资本化运作提供了新样本，对区域住房租赁行业发展具备参考意义。
▲项目信息平台
01
项目核心概况
上实城开首单租赁住房ABS正式闯关
本次获上交所受理的项目为国泰海通资管-上实城开租赁住房持有型不动产资产支持专项计划，品类归属ABS，计划管理人为国泰海通资管，原始权益人为上海城开（集团）有限公司，整体拟发行金额6.8亿元。作为上实城开布局租赁住房赛道以来的首单资产证券化产品，该项目底层资产锁定企业自持的租赁住房物业体系，目前具体标的细节尚未公示，后续将严格按照交易所审核流程推进落地发行工作。
依托母公司国资背景，上实城开是港股上市主体上实控股（0363.HK）旗下核心地产运营平台，也是上海实业集团房地产业务整合运营的核心载体，深耕上海住宅开发、不动产运营等核心板块，在本地保障性住房建设、民生住房配套领域具备深厚的项目积淀与资源优势。
▲上实城开6.8亿元租赁住房机构间REITs获上交所受理
02
品牌战略升级阡集CHANGE
锚定绿色可持续租赁赛道
为适配租赁住房行业专业化、品牌化、绿色化发展趋势，上实城开在2024年上海国际碳中和博览会上，正式推出自有保租房全新品牌“阡集CHANGE”，完成旗下保障性租赁住房业务的品牌迭代升级。区别于传统租赁住房运营模式，该品牌核心定位聚焦绿色低碳、可持续运营与青年友好型居住服务，跳出单纯的房源租赁模式，主打高品质居住场景、多元化社区服务与低碳运营理念，精准匹配上海青年人才的租住需求。
品牌升级的背后，是上实城开长期深耕上海保租房市场的战略布局。企业早在2018年便提前卡位赛道，通过公开招拍挂方式，相继拿下上海闵行莘庄商务区、徐汇南站、闵行紫竹高新区三大核心板块的保障性租赁住房用地，落地三大标杆租赁社区项目，整体总建筑面积突破40万平方米，全部建成投运后可提供近5500套专业化租赁房源，成为上海核心城区保租房供给的重要力量。
03
三大核心社区盘点
深耕核心板块精准匹配人才居住需求
【阡集莘社区（闵行区）】
上海保租房新政落地后首批上市项目，同时也是闵行区官方挂牌的人才公寓重点项目，上实城开持有其29.5%权益。项目地块面积47385平方米，总建筑面积126702平方米，坐落于莘庄商务区西北角，区位交通优势突出，距离地铁12号线七莘路站仅400米左右。项目整体规划2562套公寓房源，总建面约18.6万平方米，配套完善的绿地景观、商业业态及近1200个地下车位。户型设计贴合青年独居、轻量化租住需求，主力为30-50平方米一房户型，同时搭配80平方米双钥匙户型，兼顾多元化租住场景。
▲阡集莘社区（闵行区）实景图
【阡集创社区（闵行区）】
定位规模化、专业化科创租赁社区，上实城开持有该项目59%权益，地块面积47435平方米，总建筑面积115799平方米，整体占地约4.7万平方米，总建面达17万平方米，规划房源1932套。项目户型覆盖30-90平方米全区间，从单身公寓、双人户型到多人口家庭居所均有覆盖，适配不同规模科创人才的租住需求。区位上紧邻紫竹高新区、闵行开发区等产业核心区，毗邻地铁15号线紫竹高新区站，同时衔接在建的23号线多个站点，可快速通达徐汇滨江等核心商圈与商务区，是上海“大零号湾”科创板块的重要人才安居配套。
▲阡集创社区（闵行区）实景图
【阡集汇社区（徐汇区）】
2022年上海首批上市的大型R4租赁社区项目，该项目也是徐汇区人才高地战略的核心配套载体，上实城开持有59%权益。项目地块面积17161平方米，总建筑面积44927平方米，整体建面约6.6万平方米，其中住宅运营面积约4.3万平方米，规划房源1006套。项目地处徐汇南站核心板块，交通路网密集，坐拥1、3、15号线三条地铁线路，可快速抵达徐家汇、漕河泾等核心商务区；生态配套优越，步行300米即可抵达上海植物园。户型涵盖32-99平方米一至三居，全面覆盖单身青年、夫妻、三口之家等不同人才群体的居住需求。
▲阡集汇社区（徐汇区）实景图
URI城市租住认为，上实城开6.8亿元租赁住房ABS顺利获受理，绝非单一融资项目的落地，而是上海国资房企告别保租房“重资产低效沉淀”模式的关键信号。长期以来，保障性租赁住房项目投资周期长、回款速度慢、现金流承压的痛点，始终制约着行业规模化扩张，大量优质租赁资产陷入“建好难盘活、持有难变现”的困境。此次资本化运作，本质是国资平台依托自身优质存量资产，打通“投资建设-运营增值-证券化退出”的闭环路径，有效破解重资产运营难题。
从行业维度来看，当下住房租赁市场早已告别野蛮拓荒的增量时代，进入存量精细化运营与资本赋能的存量竞争阶段。单纯依靠土地储备、房源数量的扩张模式已然失效，唯有实现资产可量化、可流通、可资本化，才能持续造血。上实城开依托自有品牌、成熟项目与核心区位资产完成ABS闯关，凸显了上海核心城区保租房资产的资本认可度。
但仍需清醒认知的是，资产证券化只是工具而非终点，后续项目的持续运营能力、品牌增值能力、现金流稳定性，才是决定租赁住房资产长期价值的核心。
未来租赁赛道的竞争，终将淘汰重资产、弱运营、无品牌的粗放玩家，真正实现资本、运营、品牌的深度绑定，行业马太效应将持续加剧。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:韩晓
运营编辑:树懒
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