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李某是A小区的业主，其与物业公司签订的物业服务合同中明确约定：业主有权无条件使用小区电梯、门禁、车库智能系统等公共配套设施，物业公司不得将物业费缴纳与这些设施的使用权限绑定限制。
2024年1月，A小区业委会在未召开业主大会、未征得全体业主同意的情况下，擅自通过内部决议，授权物业公司将小区侧门门禁与物业费缴纳情况挂钩——按时交物业费的业主可正常开卡进出侧门，未交物业费的业主则不予开通。
李某因认为物业公司履职不到位，未缴纳物业费；物业公司依据业委会的授权，禁止李某从侧门出入。双方因此产生纠纷，李某遂诉至法院，维护自身合法权益。
法院审理认为，根据《无锡市物业管理条例》第十三条规定，业主委员会成员不得违反业主大会议事规则，或未经业主大会授权，与物业服务人签订、修改物业服务合同。本案中，业委会未召开业主大会，仅通过内部决议就变相修改了物业服务合同，该行为违反法律规定，形成的决议对业主李某不具有法律效力。
同时，李某作为小区业主，依据建筑物区分所有权相关规定及物业服务合同约定，依法享有使用小区公共配套设施设备的权利，物业公司不得以李某未缴纳物业费为由，限制其使用侧门门禁，该行为已侵犯李某的物权。
最终，在法院的协调下，物业公司主动为李某开通了小区侧门门禁，承诺将采取合法合规的手段催缴物业费，不再将物业费缴纳情况与开通门禁关联。
物业服务的本质是服务而非管理，物业服务企业与业主之间是平等的合同关系，双方应依法履行各自义务。
业主应当按照物业服务合同约定，按时足额缴纳物业费，不得无故拖欠；但物业公司催缴物业费必须遵循合法途径，可依据民法典相关规定进行催告，或通过诉讼、仲裁等方式维权，绝对不得以未交物业费为由，限制业主使用小区公共配套设施、妨碍业主正常进出，侵犯业主的物权。
法官提醒
该案既警示物业服务企业需恪守服务本质、依规履职，不得本末倒置，也引导业主依法维权、诚信履行合同义务，对化解物业与业主矛盾、构建和谐有序的社区关系具有重要意义。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
来源：滨湖法院
编辑：赵伟
审核：朱红金
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