物业费调价向来是老旧小区治理的一大难题，一边是物业成本攀升、运营承压，一边是居民顾虑重重、不愿意涨价。不少小区因此陷入“收费低、服务弱、业主不满”的恶性循环。今年1月起，金山区多个小区试图破局，有的采用阶梯式“小步快跑”逐步提价，有的凭借暖心“管家式”服务赢得居民认可，让调价工作平稳落地。在此基础上，4月底，金山区印发了2026版“住宅小区物业费调价工作指引”，梳理标准化模式与流程，实现调价“有章可循”、服务提质增效，探索兼顾物业运营与居民诉求的共治新路。
万寿新村
阶梯式调价“小步快跑”
走进金山卫镇万寿新村，路面整洁有序，非机动车停放整齐，楼道内无杂物堆积。居民罗曼美告诉记者，如今，保洁人员清晨便穿梭于楼栋间，按标准细致清扫公共区域的每个角落；安保人员全天候巡查，规范车辆停放秩序；物业经理更是亲力亲为，带头清理公共区域杂物、清洁楼道卫生、及时响应业主诉求。“这物业费，涨得值。”
万寿新村建于20世纪90年代，是典型的老旧小区，物业费长期维持在每平方米0.5元。随着保安、保洁人员工资上涨，加之老旧设施维保、公共区域运维支出不断增加，物业公司每年都处于亏损状态。“小区一年总收入约32万元，总支出近40万元。常年亏损让我们有心无力，服务很难提升。”物业经理唐银春坦言，低收费直接导致人员不足、服务频次下降、夜间安保缺位、设施维修滞后，居民怨言不少，部分业主也因此不愿缴纳物业费。
转机始于小区的“美丽家园”旧住房修缮工程。2024年9月至2025年5月，万寿新村完成了门头改造、管线落地、充电棚整治等一系列改造工程，硬件设施全面升级。借着旧住房修缮的东风，东门居民区党总支牵头“三驾马车”（居委会、业委会、物业），启动物业费调价筹备工作。在此期间，物业公司秉持“以提质促提价”的理念，先后完成小区充电棚“僵尸车”整治、楼道堆物清理、排污管道疏通、车库破损电箱检查与维护等工作，用实打实的服务改变居民观感。居委会和业委会共同制定了物业费调价“一问一答”宣传材料，让居民清晰知晓调价的原因。此外，还邀请第三方机构开展物业成本评估，将人员薪酬、设施维护等各项收支明细全面公示，一笔笔算清“成本账”。
“我们采用阶梯式调价模式，确定三年过渡期，每年上调0.1元/平方米，累计上涨0.3元，最终从0.5元调整至0.8元。”东门居民区党总支书记王燕介绍，一次性大幅调价，居民难以接受。“小步快跑”既能缓解业主经济压力，也能逐步补齐物业运营缺口。针对有疑虑的居民，业主代表、楼组长和居委会工作人员分组上门沟通，前后召开十余场座谈会、业主沙龙，耐心解读调价的必要性与合理性。同时，物业也承诺全面提升保安、保绿、维修等各项服务水平，建立快速响应机制，及时高效解决居民诉求。
今年1月1日，调价落地后，万寿新村的物业服务同步升级。新增夜间巡逻岗位，补齐安保力量；楼道清扫从每月6次提升至每月8次，保洁标准明显提高。“现在报修，物业都是秒级响应，效率提高了不少。”小区居民许明龙表示，“环境变好了，服务跟上了，大家住着也舒心。”服务的变化，居民看在眼里、记在心里。如今小区物业费收缴率稳步提升，不少曾经拖欠费用的居民也主动缴费，良性循环逐步形成。
广宇大楼
“管家式”服务赢得支持
傍晚5时许，住在金山区石化街道广宇大楼5楼的陆先生端着一碗刚出锅的梅干菜烧肉，推开了保安室的门。“老房，趁热吃，今天多烧了点。”保安房文明接过碗，连声道谢。这样温情的场景，在这栋大楼里早已司空见惯。物业保安与居民打破服务与被服务的界限，相处得如家人一般。这份深厚的邻里情谊，也为大楼物业费调价工作平稳推进筑牢了情感根基。
始建于上世纪80年代的广宇大楼是典型的售后老公房，共居住了127户居民，其中老年人占比超七成，纯老家庭不在少数。多年来，大楼常态化配备3名保安，24小时在岗值守，保安人员同时兼顾楼栋保洁，全方位保障小区环境与居民安全。
物业经理陆爱军介绍，大楼原有物业费实行分层收费，2至5楼物业费为1.425元/平方米，6至17楼因包含二次供水设备日常维保费用，收费标准为1.485元/平方米。近年来，人工成本持续上涨，加之楼栋设施设备老旧，日常维修、养护支出逐年递增，物业公司长期亏损运营，压力持续加大。
物业公司经过详细测算，要在保障服务质量的前提下实现微利可持续运营，需要上调物业费0.27元/平方米，调整后2至5楼收费标准为1.695元/平方米，6至17楼为1.755元/平方米。尽管上调幅度不算高，但基数本就较高，对居民来说仍是一笔需要慎重考虑的开支。大楼业委会副主任雍坚提到，物业也曾提出另一方案，即不调整物业费，减少1名保安、缩减值守时间，以此压缩运营成本。然而，在多轮居民座谈会上，这一方案遭到一致反对。居民坦言，24小时在岗的保安不仅值守门禁、巡查大楼，更常年为独居老人提供帮扶服务，应急上门照应、日常嘘寒问暖，早已成为楼栋里的“管家”，是老年居民生活中不可或缺的依靠。大家一致表态，不愿缩减保安值守时间，宁愿接受合理的物业费上调。
基于居民诉求，石化街道三村居民区党总支牵头，联动居委会、业委会、物业公司“三驾马车”协同发力，推进调价各项筹备工作。工作人员制定细化工作方案，明确各环节工作节点、责任分工与推进要求，通过多轮座谈、入户沟通等方式，全方位向居民解读调价原因、收费标准、费用用途，解答居民各类疑问。
同时，物业公司主动公开运营明细，将人工成本、设施维保成本、日常管理成本等分项逐一公示，让每一笔费用的收支、上涨的缘由都清晰可查，打消居民的疑虑。
公开透明的沟通、长期暖心的服务，赢得了全体居民的理解与支持。今年1月起，广宇大楼正式按新标准收取物业费，调价工作平稳落地。“物业工作人员多年来的服务贴心又到位，事事为居民着想，我们能真切感受到他们的用心和付出，调价完全可以接受。”居民周先生的话道出了众多住户的心声。
全区指引
物业费调价“有章可循”
多个小区的成功实践，为金山区全域推进物业费调价工作积累了经验。在此基础上，金山区房管局结合辖区小区类型、居民结构、物业现状，印发2026版物业费调价指引，将阶梯式、主动式、评估式三种模式系统化、流程化，明确适用场景、操作要点与全流程规范，让区域内住宅小区物业费调价“有章可循”。
指引明确了四大核心原则：坚持党建引领，凝聚居委会、业委会、物业三方合力；以全过程民主协商听取民意；推行分类施策，做到“一小区一方案”；严守法治底线，全程规范流程。针对三种主流调价模式，指引细化标准：阶梯式调价适用于物业费长期偏低、业主抵触一次性涨价的小区，一般设置3至5年调整周期，分年度小幅提价；主动式调价侧重服务先行，适合服务短板突出、需重塑信任的小区，要求物业先完成整改与硬件升级，再启动调价；评估式调价主打透明算账，针对业主质疑成本的小区，明确要求引入第三方机构，用专业数据作为调价依据。
同时，指引梳理出六大标准操作流程，覆盖前期调研、意见征询、服务整改、方案公示、业主大会表决、合同履约全环节，还配套了公示模板、表决票、会议纪要、服务承诺等十余份示范文本，大到业主大会表决规则，小到项目经理接待日制度，全部细化落地。调价完成后，鼓励各小区探索建立“质价双控”机制，通过设立履约保证金等方式，量化考核标准，实现“调价不降质、服务不打折”的良性循环。
截至目前，金山区已有34个小区在有序推进物业费调价工作，其中6个小区已完成调价，其余小区正结合实际开展前期调研、可行性论证、多方沟通与意见征询，同时推动物业企业同步提升服务质量。
“物业费调价，本质是服务与价格的重新匹配。”金山区房管局相关负责人表示，各个小区可以因地制宜、灵活选用这三种调价模式，核心都是“以提质促提价，以规则保公平”，先把服务做到位，再合理调整价格，同时用标准化流程守住公平底线，兼顾物业生存与居民利益。
未来，金山区将持续优化物业服务与调价管理，让每一笔物业费都花在明处，让每一位居民都能享受到与之匹配的服务，让老旧小区更宜居，社区治理更有温度。
新民眼工作室
作者 | 赵菊玲
编辑 | 顾莹颖
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