01
大批投资者退出澳洲房市！卖家急于出手，在拍卖前接受超低报价
墨尔本拍卖市场已从国王生日长周末的低迷中回暖，但中介普遍反映，投资者的集体退场与买家的谨慎观望，正将越来越多的交易推向幕后完成。
PropTrack数据显示，周六墨尔本共举行503场拍卖，初步清盘率回升至55.1%，较国王生日长周末期间惨淡的47.8%明显改善。
然而，数字背后是一场悄然进行的权力转移——投资者淡出、自住买家主导市场，谨慎的竞标者获得了更多筹码，卖家则被迫直面更疲软的现实。
Apollo Auctions Victoria总监兼首席拍卖师Andy Reid直言，在他所接触的市场中，投资者已几乎全面退出，买卖双方如今都以自住者为主。
“要打破心理障碍，我们得坦率承认：投资者已经离场。”
“这使得市场几乎纯粹由自住者主导，反而可能营造出一个没那么残酷的竞争环境，甚至令人感到振奋。”
Reid表示，买家并未消失。
以St Albans一处临主路的联排别墅为例，该房产最终以78.8万澳元成交，远超64万至69万澳元的报价区间，现场有五位自住买家参与竞价，其中三人积极出手。
“市场上自住者的关注度很高，但教训是，如果我们一成不变地重复同样的做法，就只会一次次收获同样的抵触。”
Ray White Bayside中介Paul Allica则描述了一个“更加黏滞”的市场现状：越来越多的交易是在拍卖前或拍卖后才谈拢的，而非在当天的公开竞价中一锤定音。
“我大约有60%的房源是在拍卖日前后售出的，而不是在当天落槌成交。”
“清盘率看起来还不差，但背后要付出多得多的努力——更多跟进、更多买家管理、更多干劲。”
Allica坦言，买家的恐惧心理已成为中介当下最棘手的问题之一。
他举例说，在一次近期销售中，买家几乎因为不喜欢一处螺旋楼梯而临阵退缩。
他随即联系建筑商获取报价，向买家证明这个问题只需约1.2万澳元便可解决。
“他们原本以为可能要花3万澳元，甚至根本没法改。”
“这给了他们出价的信心。这就是现在的市场常态——中介必须更努力地把竞标者带到现场，保持他们的参与度，并让他们真正有勇气举起手来。”
他也指出，买家如今有更多空间试探卖家底线，尤其是在拍卖前出价时。
“市场上房源充足，买家不必那么惶恐，因为报价很可能会被接受。很多卖家比他们表面上表现出来的更有成交意愿。”
他同时提醒那些打算等到春季再挂牌的卖家，届时竞争房源将大幅增加。
“我担心的是，如果春季房源涌入的同时利率再度上调，市场价格将承受更大压力。”
Real Estate Institute of Australia主席Jacob Caine表示，随着信心不足的买家相继退出，有意愿、有能力出手的买家正享有更大的谈判空间。
“目前买家相对卖家具有微弱优势，市场的不确定性正在筛走那些信心不足、不愿动用资金的买家，留下来的都是真正准备行动的人。”
他指出，无论是墨尔本大都会地区还是偏远地区，定价具竞争力、质量与位置相符的房产依然成交迅速；而开价过于雄心勃勃、未能切合当前市场的房产，则面临漫长的等待。
02
$470亿砸下去，近两年只建成1432套？澳政府住房计划遭炮轰
政府470亿澳元住房计划的核心举措，在近两年内仅促成1432套住房建设，引发外界强烈批评，认为行动力度不足、推进速度过慢。
对此，联邦住房部长Clare O’Neil坚称进展将很快提速，并强调该计划的覆盖范围远比外界理解的更为广泛。
这项规模庞大的“澳洲住房计划”涵盖多个复杂项目，鲜有人能真正理解它究竟如何帮助澳洲在五年内实现工党设定的120万套住房这一“雄心勃勃”的目标。
艾博年近期多次提及今年5月他与西澳州长Roger Cook共同参观的Pier Street 195号——一栋29层的开发项目，将其作为该计划的“绝佳范例”。
“两年前，我们站在这里时，在一个非常炎热的日子里，这里还只是一块工地，没有任何施工活动。如今，这栋楼的外部已全部完工，内部装修也正在紧锣密鼓地进行中，”这位澳洲联邦总理表示。
该项目完全由政府出资：8860万澳元来自“澳洲住房未来基金（HAFF）”的前身项目，4560万澳元来自西澳州政府（后者还提供了土地），建成后将出售给一家社区住房提供商。
项目共包含219套新公寓：109套按市场租金出租，44套按“可负担”租金出租，其余66套作为社会住房，租金设定为家庭收入的25%至30%，并由纳税人补贴。
政府抓住一切机会宣传其470亿澳元的住房计划，在预算案公布后更是如此。该预算案包含对房地产投资者税收减免的有争议修改，财政部认为这将最终减少住房建设量。对此，政府表示该计划最终将促成42万套新住房的建设。
“澳洲住房未来基金”（HAFF）在议会经过一番旷日持久的斗争后，于2023年底正式成立。
这是一笔100亿澳元的投资，由未来基金管理，预计每年支付5亿澳元，用于资助新的社会住房和可负担住房的拨款、优惠贷款及可得性补贴。可得性补贴是一种长期租金补贴——通常为25年合同——以便开发商能够提供社会住房。
根据季度业绩报告，截至3月底，该基金的投资收益约为15亿澳元。然而，财政部数据显示，目前仅在2024年7月进行过一次5亿澳元的支付，第二笔支付将在本财年6月30日前完成。
HAFF预计将在2029年中期前支持建造4万套可负担住房和社会住房。其前两轮融资共资助了18,399套住房，其中1432套现已有人入住，6851套正在建设中，4927套已获规划批准但尚未开工，另有5189套仍处于规划阶段。值得参考的是，公寓楼通常需要近三年才能建成，独立式住宅大约需要12个月。
目前，第三轮融资正在接受申请，将持续开放至资助到21,350套住房为止。财政部官员上周在参议院预算质询中透露，已收到涉及56,711套住宅的意向书，其中12,188套正在进入更详细的申请阶段。
此外，此前作为独立项目存在的48.5亿澳元社区住房建设贷款，以及用于危机和过渡性住房的10亿澳元资金，也已被纳入HAFF框架，尽管其资金来源独立于每年的投资回报。
绿党住房事务发言人Barbara Pocock对此持保留态度。她表示，尽管HAFF是“工党拿出的关键方案”，但对于64万名正在排队等候社会住房的人来说，这远远不够。“我们从一开始就说过……HAFF太复杂、太缓慢，而且规模太小。”
Clare O’Neil则反驳称，工党的住房计划远比HAFF更为宏大。“工党拥有自战后时期以来最雄心勃勃、最具改革意义的住房议程，明确聚焦于改革住房系统的各个层面——建造更多住房，同时为首次购房者和租房者提供公平的竞争环境，”她说，“住房问题没有灵丹妙药，必须动用所有手段推进系统改革。”
第二大资金池，是为“首次购房者10万套住房计划”（100,000 Homes for First Home Buyers scheme）向各州提供的100亿澳元拨款和贷款。这是工党竞选承诺的核心部分，旨在帮助各州支付解锁新住房用地所需的基础设施费用。
目前，联邦政府已与西澳、南澳、昆州、塔州和首都领地达成协议，预计将交付10万套住房中的4.2万套，与维州和新州的协议预计很快也将落地。
Clare O’Neil表示，该计划能带来最大的资金效益——为首次购房者预留的住房所在开发项目，还将为普通市场再建造20万套住房，这构成了470亿澳元计划所支持的42万套新住房总量的绝大部分。
不过，这项计划为期八年，远超2029年住房协议结束之时，且预算文件显示，到2030年实际发放的拨款仅有8.29亿澳元。
耗资63亿澳元的“助购计划”（Help to Buy scheme）曾一度被绿党和自由党搁置，但已于去年12月开始实施。该共享产权计划类似于西澳的Keystart，将在四年内为4万名首次购房者提供名额，迄今已收到约6500份申请。其63亿澳元预算拨款属于产权投资，将由房主偿还，对财政影响最终趋于中性。
同样，5%首付担保计划已帮助26万名购房者入市，对联邦财政的实际影响也微乎其微——只有借款人贷款违约时纳税人才需兜底，而这种情况迄今仅发生过13次。
此外，政府还额外拨出46亿澳元，用于增加联邦租金援助的支付。
“住房支持计划”（Housing Support Program）为州和地方政府提供35亿澳元基础设施资金，该计划最初在上届政府任期内设立，资金仅用于帮助地方政府雇佣城市规划师以加快审批。
此后已两次扩大规模，包括今年5月追加的20亿澳元。预算文件称，最新增资应能促成6.5万套原本无法建造的住房落地，但附有前提条件：各州必须先着手解决规划审批繁文缛节，才能获得相应资金。
各州还共享另一个20亿澳元的“社会住房加速器”（Social Housing Accelerator）基金，专项用于翻新空置破旧房屋。截至12月，该资金已完成1608个项目，有1952个项目在建，另有710个项目已获资助但尚未开工。
最后，联邦政府以30亿澳元“新住房奖励”（New Homes Bonuse）作为“胡萝卜”，让各州签署全国住房协议，向超额完成120万套目标中各自份额的州提供现金奖励。
然而，住房建设速度持续低迷，澳洲建筑商协会预测，不仅目标难以实现，全澳还将短缺约20万套住房。预算文件显示，根据最新预测，各州将只能获得7.142亿澳元的奖励资金。
除上述主要支出项目外，该计划还涵盖一系列配套举措：鼓励采用能更快、更便宜建造房屋的现代建筑方法；提升技能和学徒数量以解决持续存在的劳动力短缺问题；为“建后出租”项目提供税收激励；以及为原住民、家暴幸存者和居住在社区住房中的年轻人等特定群体提供专项支持。
03
首次购房印花税逼近$6万！澳经济学家呼吁全面减免
澳洲房地产机构认为，应为所有首次购房者降低印花税，让年轻人更容易跨入置业门槛。
参议院将于周一就代际不平等问题展开调查，Master Builders Australia抢在调查开启前公开发声，呼吁切实降低首次购房者面临的入市障碍。
该协会首席经济学家Shane Garrett在提交给调查的意见书中指出，高额印花税往往迫使购房者背负更大额度的房贷，以覆盖这笔税费支出。
意见书写道：“印花税消耗了那些从租房过渡到购房居住的人们的财务资源，侵蚀了购房者的首付款，迫使他们承担金额更大、负担更重的抵押贷款。”
据悉，悉尼的首次购房者需缴纳约39,700澳元的印花税，而在墨尔本，一笔类似的交易则须承担高达57,500澳元的印花税。
值得注意的是，首都领地已于上周的预算中率先宣布，取消所有首次购房者的印花税，成为全澳首个推出这一政策的州或领地。
Master Builders还进一步呼吁，取消针对新建住房的海外买家印花税附加费，并对住房价格长期高企表达了强烈担忧。
Garrett表示，无论是租房还是买房，都应变得更加实惠，让家庭收入不再被住房成本大幅吞噬，而解决之道最终仍有赖于向自住和租赁市场持续供应更多新建住房。
同样将于周一出席这场由绿党发起调查的住房机构National Shelter则呼吁，应对房价长期涨幅的预期作出明确指引。
该机构在意见书中表示，厘清长期房价增长预期，有助于打破历史上的房价棘轮效应，推动房价收入比逐步回归可持续水平。
此外，National Shelter还呼吁提高联邦租金援助并实现指数化，以加强对租客的支持，并建议在未来五年内为租客确立一套全国统一的原则。
04
西澳房价领跑全澳，澳洲住宅总值再创新高
澳大利亚统计局（ABS）最新数据显示，2026 年一季度，澳洲住宅资产总价值升至12.7726 万亿澳元。尽管房价涨幅较 2025 年末有所回落，但在房价上行与新增房源的共同推动下，住宅总价值依旧走高。
一季度住宅总价值较去年 12 月环比增加 3159 亿澳元，此前四季度总值为 12.4568 万亿澳元。其中居民自有住宅价值达 12.2668 万亿澳元。
全国住宅存量增加 5.42 万套，总量升至 1149.52 万套；全国住宅均价上涨 2.23 万澳元，达到111.11 万澳元。数据表明，本轮总值增长主要由房价上涨拉动，新增房源的贡献相对有限。
新南威尔士州仍是澳洲房价最高的地区，住宅均价为 132.48 万澳元；昆士兰州以 112.37 万澳元紧随其后，西澳大利亚州均价为 110.35 万澳元；北领地房价垫底，均价仅 59.73 万澳元。
澳大利亚统计局金融统计负责人 Mish Tan 博士表示，一季度楼市增速相比去年年底的大幅上涨有所降温。
“继 2025 年末住宅价值大幅攀升后，本季度涨势有所放缓。”
“即便如此，澳洲住宅资产总价值仍较去年同期上涨 11.9%，住宅价格上行依旧是拉动总值增长的核心动力。”
Mish Tan 同时指出，各州楼市表现的差距不断扩大，资源型州及人口流入量大的州如今领跑市场。
本季度仅有维多利亚州住宅均价出现下跌，环比下滑 0.3%，折合单价减少 2400 澳元。
“过去一年，西澳大利亚州、北领地与昆士兰州房价涨幅最为突出。”
“这几个地区的年度涨幅远超新南威尔士州和维多利亚州，后两者房价增速相对平缓。”
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