近日，美国老牌私募股权机构华平投资（Warburg Pincus）对日本最大的学生公寓运营商J.S.B. Co., Ltd.发起全现金要约收购，进行私有化退市。

本次交易金额约12.5亿美元（约85亿元人民币），要约对价为每股9000日元（约62美元），以现金支付。

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要约申报期为2026年6月15日至7月27日，交易预计于2026年第三季度完成交割，届时JSB将退市，成为华平投资全资控股企业。

华平投资加码学生公寓

华平投资成立于1966年，总部位于纽约，是全球领先的成长型私募股权投资机构，管理资产规模（AUM）超过1000亿美元，累计投资超过1000家企业。

华平投资于1994年进入中国市场，在香港设立亚洲总部，深耕亚洲已逾30年。在中国市场，华平累计投资超过170家企业，投资总额超过160亿美元，代表案例包括蚂蚁集团、宝尊电商、美年大健康、百胜中国等。在地产领域，华平长期重仓中国新经济地产、物流及长租公寓，是核心大宗资产的重要外资买家之一。

JSB成立于1976年，总部位于京都，是日本东证Prime市场上市公司。作为日本最大的学生公寓运营商，JSB旗下拥有长租公寓品牌UniLife，核心业务是为学生提供租赁住房及配套生活服务。

截至目前，JSB运营管理着2700个物业项目，长期运营约10万套学生公寓，并与1200多所大学建立合作关系。

由于学生公寓需求刚性，出租率长期接近100%，租金收入稳定，现金流表现优异，且日本留学生及大学生数量总体保持平稳，使得该业务具备极强的抗周期属性。

JSB目前由两大核心股东主导，合计持股58.47%，且均已承诺接受要约。

第一大股东冈家族（Oka Family），持股39.2%，为JSB创始人家族，1976年创立公司，深耕日本学生公寓行业近50年。冈家族已承诺接受要约，并将在交易完成后进行部分再投资，保留长期股东身份，继续参与公司经营，体现其对JSB长期成长前景的信心。

第二大股东日本光通信集团，持股19.27%，为日本上市综合企业，主营通信、地产及投资业务。光通信已承诺接受要约，但选择全额退出，不再保留股权，后续亦不参与公司运营。

华平为何重金押注日本学生公寓？

本次要约收购具有多重战略意义：

其一，华平在日本市场的首单私有化退市交易，标志着其在日本不动产市场的进一步加码与深耕。

其二，看好日本留学生增长趋势及居住服务升级空间。学生公寓兼具刚需属性、高出租率与稳定现金流，是具备抗周期能力的优质赛道。

其三，冈家族部分再投资，为交易后平台的平稳过渡与持续发展提供了保障。

其四，从"地产"到"平台"的战略升级。华平此番收购并非简单的地产资产配置，而是意在将JSB打造为"地产+运营服务+人口结构套利"的平台型资产。

未来，华平计划借助其在亚洲地产领域积累的丰富运营经验，推动JSB在规模扩张与服务能力上持续升级。

华平在亚洲不动产的广泛布局

近年来，华平投资在亚洲不动产投资市场持续活跃，通过旗下亚洲房地产基金（WAREF）及全球基金，在亚太多地积极布局物流仓储、数据中心、租赁住宅及学生公寓等项目。

物流地产方面，联合创办了中国物流平台ESR易商红木，现为亚太最大物流地产平台之一；并于去年以2.4亿美元收购东京圈IMP Inzai及Sano高标物流项目。

数据中心方面，联合创办了普平数据PDG（Princeton Digital Group），旗下运营新加坡、印度、日本等地超600MW数据中心，并于2025年联合本土伙伴拿地开发超大规模IDC集群。

租赁住宅及学生公寓方面，此前收购了东京最大共享住宅资产包Tokyo Beta；在印度投资了校园学生公寓运营商Good Host Spaces。

十年重仓魔方公寓，IPO终告无望

在中国长租公寓领域，华平投资可谓重金押注，其中魔方公寓是其布局最深、耗时最长的项目。

据公开信息，华平对魔方公寓的投资历经多轮：

2013年2月，华平投资联合德同资本完成魔方公寓6000万美元B轮融资。这也是魔方公寓首次获得机构投资，此后华平与魔方正式结缘。

2015年5月，华平对魔方追加1.4亿美元投资，两轮累计投资额达2亿美元。彼时魔方公寓在全国10个城市拥有70家门店、逾1万间房源。

2016年4月，魔方公寓完成C轮近3亿美元融资，中航信托领投，华平跟投。该轮融资后，魔方公寓估值超过10亿美元，成为长租公寓行业首家"独角兽"。

2019年3月，魔方生活服务集团完成1.5亿美元D轮融资，加拿大CDPQ为战略投资方，华平作为老股东继续支持。

2021年9月，魔方完成E+轮融资，华平再度增持3.84%股权，将整体估值推至76亿港元。

经过多轮投资与股权转让，华平投资通过旗下多家公司合计持有魔方生活51.62%股权，成为其控股股东。

然而，尽管华平操盘多年、持续资本运作，魔方公寓的上市之路始终未能走通。2022年9月，魔方生活向港交所递交上市申请，但此后再无实质性进展，且多家门店清退。

此外，华平还对自如进行了战略投资——2017年，华平领投自如40亿元人民币融资，出资约20亿元（约合3亿美元）。

结语

华平投资此番拿下JSB，既是对日本学生公寓刚需赛道的长期看好，也是其在亚洲租赁住宅领域从"持有物业"向"平台化运营"转型的关键落子。

而与之对比，早年在中国市场投资的魔方公寓，虽一度被视为长租公寓标杆，华平十年间累计投入超5亿美元，历经多轮融资后控股操盘，但最终仍未叩开资本市场大门。

同一投资策略在不同市场环境下面临的不同走向，亦为住房租赁行业提供了值得深思的参照。

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