白云土拍市场，再放大招！
就在刚刚，广州日报刊登白云区政通路西侧AB2914005、AB2914006地块的挂牌出让公告。
地块用地性质为二类居住用地、文化设施用地，宗地面积26400平（其中住宅用地21587平），总建筑面积26482平（其中住宅建面23746平），住宅用地容积率仅1.1。
地块挂牌起始价87213万元，换算下来，挂牌起拍楼面价约3.67万元/平。（不扣配建）
｜图源：广州日报
这也是白云区近10年来出让宅地中容积率最低的一宗，比2025年成交的龙归六片山地块1.7容积率还要低。
未来极有可能打造叠墅或联排等墅级产品，填补白云核心区高端低密产品的空白。
而前几天，白云设计之都宅地刚刚被三家房企争抢，政通路西侧地块的热度，不会弱于设计之都！
我们接着往下 聊聊。
政通路西侧地块的地段大家都很熟悉了，核心程度基本不亚于白云新城。
地块东临白云区政府，南靠麓湖公园、雕塑公园，东北向可远眺白云山，被万亩绿肺环绕，是广州中心六区少有的"区府+山水"双重buff地块。
｜广州楼市发布 制
交通方面，距地铁11号线环线与12号线（在建）换乘的中医药大学站仅约100米，往南两站即达环市东，往东接驳天河CBD，通达性极佳。
周边老牌名校不少，初步预计是省一级的广园小学+中学，教育牌还是比较稳。
商业方面，地块周边社区底商非常成熟，不远处有三元里万科里，基本生活需求不用担心。
当然，如果开车的话，10分钟内也可以到白云万达广场、凯德广场及越秀公园前、环市东商圈。
｜广州楼市发布 制
而除了基础配套之外，在楼市君看来，政通路西侧地块至少两个结构性的优势。
其一，板块土地供应断供多年，片区升级居住需求旺盛。
地块所在的景泰、广园板块已断供新房多年，周边多以2000年前楼龄老旧小区为主。
唯一能算得上的次新盘力迅·观麓公馆，目前仅有2套房源挂牌，并且挂牌价格高达8.5-10万/平！
｜图源：贝壳找房
贝壳找房上显示，目前周边二手挂牌不少。
比如桂花岗板块挂牌305套、三元里板块挂牌196套、景泰路板块挂牌450套机场路板块挂牌超1200套，大金钟路也有123套。
简单算算，地块周边1公里的潜在置换家庭就超过了2500个！
并且，板块购买力也不弱，政、教、医等单位以及大型国企人群集中，未来并不缺买家。
其二、地块1.1的容积率也是板块绝无仅有。
政通路西侧地块容积率仅为1.1，是白云近十年最低！
这意味着开发商可做叠墅或联排等墅级产品，产品层级直接向天河奥体低密墅区、番禺星河湾等类别墅产品看齐。
地块起拍楼面价3.67万/平，与白云新城的白云云瑞相差无几（约3.77万/平）。
若参考中心区低密墅级产品的定价逻辑，未来项目入市价格有望冲击10万+！
特别是，如果能做出高赠送、大尺度的真正豪宅，也精准填补了区域超千万级终极改善的产品断层。
｜图源：蓝皮书
可以看到，穗八条后广州土拍温度渐回升，设计之都是"试温计"，政通路西侧才是真正检验核心区超低密地块价值的"试金石"。
楼市君认为，在设计之都地块刚刚上演“三国杀”——27轮竞价、溢价24%的背景下，房企对核心区稀缺低密地块的渴求度只增不减。
这宗麓湖旁1.1容积率的低密宅地，大概率是今年白云乃至广州土拍市场最具话题性的地块之一。
再加上地块体量不大、起拍总价不高，再加上客群明确、产品优势，未来的去化确定性较强，中小型优质民企也有机会参与角逐。
地块预计在7月18日左右正式竞价，最终是否会触发溢价、溢价幅度多少，楼市君也将持续关注。
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