朋友圈又开始吵房价了。有人喊着抄底正当时，有人劝再等等还能更便宜。手里攥着两三百万的人，心里头一直悬着。
一个干了八年中介的老熟人，喝着茶直摇头，说现在挂牌的房子一大堆，能成交的没几套。
聊着聊着，我们就想起了福耀玻璃的曹德旺。
他几年前说过的几句话，放到今天再品，味道完全变了。
中指研究院六月初发的数据摆在那儿，2026年5月百城二手住宅均价为每平方米12692元，环比下跌0.32%，同比下跌7.99%，这已是百城二手住宅价格连续49个月下跌，即四年零一个月。四年多的下行通道，谁也躲不开。
新房那边看着稍微体面点。
5月份百城新房均价为每平方米17156元，环比上涨0.16%，同比上涨2.03%。但这个涨，是结构性的涨，不是普涨。
分梯队看，一线城市新房价格环比上涨0.26%、同比上涨5.54%，三四线代表城市环比下降0.14%、同比下降2.6%。简单说，头部城市的好房子在撑场面，下面的小城市还在阴跌。
新房和二手房之间的价差，越拉越大。一线城市能稍微稳住，跟政策密集出手有关系。
今年2月26日起施行的上海＂沪七条＂，把非上海市户籍居民家庭购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限，由原来的连续满3年及以上调整为满1年及以上。这是继北京之后，一线城市又一次重磅松绑。
门槛一降，确实拉来了一波客流。松绑后的几个月，挂牌量和带看量都明显回暖。可这种回暖能撑多久，没人敢拍胸脯。
一位住在浦东的朋友，三月份咬牙把外环边上的房子降了60万出手，说什么都不再扛。他原话是：政策利好像打鸡血，劲儿过了还得回到基本面。
2026年5月份，70个大中城市中只有15城新建商品住宅价格环比上涨，4月还是16城，上涨的城市数还在缩水。
回头说曹德旺。这位老人家说话从来不绕弯子。十年前他就讲过，房子就是砖头水泥，没啥投资价值。
那会儿全国房价还在涨，炒房热潮席卷全国，没人把他的话当真。可时间是最公正的裁判，几年过去，他当年的判断一条条都在被市场印证。
更狠的话还在后头。曹德旺还说过，在以后房子既卖不掉也租不出去，还要交管理费，多余的房子建议早点出手。
这话当年听着像段子，现在看就是大白话。2025年三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10%。
空置房、物业费、维修基金，一笔笔扣下去，原本以为是资产，掂量掂量发现是负担。
那核心问题来了，现在手里这套250万的房子，到2032年还能值几个钱？
得分开看，不能一刀切。先说二三线和远郊地段。这几年跌得最狠就是这块儿，泡沫挤掉了一大半，但还没挤完。
按当前趋势再走六年，二三线房产再缩水20%到25%是大概率事件，250万的房子到那时候大概只剩190万上下。这还是乐观估计，地段差的更惨。
一线城市核心区是另一个故事，但也别太乐观。表面看支撑力比较强，深圳、上海这种地方人口和产业都在往里走。
2025年深圳人口净流入接近50万，杭州、成都均超20万。可问题来了，现在一线城市250万能买啥？
基本就是市中心的老破小，要么就是远郊配套不全的次新房。这两种房源恰恰是泡沫最脆弱的部分。
老破小为啥扛不住？
去年陪朋友看过北京西城一套四十多年楼龄的房子，挂牌250万，已经降了三次价。中介私下讲，再砍十万也能谈。
一二线城市遍地都是二三十层的超高层住宅，楼龄一到15年，电梯三天两头坏，维修基金不够用，业主之间扯皮。
老房子的硬伤是物理性的，时间会把它们一点点磨没。
再看远郊新房。我爱我家的数据显示，北京3月300万元以下二手房成交量占全市总量的66.3%，低总价房源成了成交主力。
买的人多了价格就稳？没那么简单。低总价能跑量，是因为大家都在缩预算，不是这些房子真值这个价。
一旦更便宜的次新房入市，远郊老房子的接盘人会越来越少。
个人判断，一线城市250万这个价位段的房子，到2032年大概率会跌到170万到200万区间。
为啥这么判断？得看三个硬指标。第一个是房价收入比。
一线城市这个数字普遍在40倍上下，意味着普通家庭不吃不喝四十年才能买套房。这种水平搁全世界都是顶配级别的离谱。第二个是租金回报率。
武汉、郑州这些地方，150万的房子月租也就两千出头，年化收益不到2%，存银行都比这个划算。
第三个是趋势惯性，连跌49个月的下行通道一旦形成，要逆转得有更大的反向力量，眼下看不到。
跟时政对照着看更清楚。＂十五五＂城市更新五年总投资锁定15万亿元，年均3万亿资金分批投放，全部定向用于老旧小区改造、城中村翻新、存量房源盘活，不再大规模出让远郊住宅用地。
注意几个关键词：定向、存量、不再大规模。政策风向已经从盖新房，转向了消化旧房。从增量扩张变成了存量提质。
这等于变相承认市场过剩，不再用大水漫灌的老路子救楼市。
人口这一块是绕不开的硬伤。全国65岁以上老年人口突破2亿，新生儿数量持续低位。城镇化高速扩张阶段早就结束了，城镇户均住房早已超过1套，新增刚需逐年递减。
年轻人现在结婚都晚了，生孩子的更少，谁去接那么多房子的盘？我们家亲戚的孩子今年27，聊天时讲宁可租房也不想背三十年贷款，说这话时眼睛是亮的，不像被生活压垮的样子。
他早已敏锐洞察到房地产泡沫与实体经济的脱钩风险，2023年底以家乡福清为例，直言当地房价从每平米上万跌至几千元，大量房屋空置难售，并劝诫家人尽快处置多余房产。
福清这个例子，就是很多三四线城市的预演。
聊到这儿可能有人问，那现在到底该买还是该卖？我们的看法是，把目的先想清楚最要紧。
自住刚需，看上了合适的就出手，住进去那一刻它就开始为生活服务，涨跌反而是次要的。投资客就别想了，这趟车已经停了，下一趟啥时候来谁也说不准。
手里有多套房又不缺现金流的，趁着政策窗口期能出手就出手。硬扛六年的折旧、物业费和机会成本，比直接亏钱还难受。
2026年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，市场运行特征较过去几年出现积极变化。筑底是个慢活，不代表筑完底就立刻反弹。
曹德旺的判断之所以越来越被认可，不是他会算命，而是他从制造业的角度看透了一件事——脱离实业的虚火，烧不了多久。250万的房子到2032年还值多少钱，答案不在曹德旺嘴里，而在每个城市的人口、产业，以及你那套房子的具体地段里。
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