来源：市场资讯
（来源：地产观察）
坦白说，现在的很多项目，已经很难让人产生惊喜了。
真的，去年的很多项目，为了四代而四代，干挂个露台，跟室内没有任何的空间联动，那点赠送率还不如二手房的低价来得实在。
今年的抬板，一些项目就想要个峡谷景观，其它的诸如人行动线、沿街面处理等等，这些问题通通不考虑，未来难免会出问题。
说到底，很多开发商还是没有意识到市场的严峻性，觉得上四代就是保送门票，实则那些混日子的项目已经越来越难立足。
今天想聊两个极具代表性的样本——郑州的通派・龙湖御潮云上，和开封的梅隆棠屿。
一个走产品创新路线，把饱受争议的第四代住宅做出了实打实的居住价值；
一个走品质坚守路线，靠十几年的长期主义攒下了深厚的口碑护城河。
二者路径截然不同，底层逻辑却高度一致。
抛开花哨的营销话术，我们聊聊：这两个项目到底好在哪？对当下的开发同行来说，又有哪些值得深思的借鉴意义？
先来看御潮云上，这是郑州前两个季度卖的最好的项目之一，1-5月份，御潮云上持续霸榜郑州市热销金额与面积。
我给它下的定义是：四代住宅，终于不是样子货了。
为什么这样说呢？
因为在我看来，御潮云上是真刀真枪地解决了前几代四代宅普遍存在的通病。
眼下市面上做第四代住宅的项目不在少数，但大多逃不开三个硬伤：奇偶层露台错位带来的隐私泄露、大露台外伸遮挡室内采光、露台功能鸡肋最后沦为杂物间与晾晒区。概念喊得响亮，实际居住体验却大打折扣。
而御潮云上的解法，从一开始就是实打实的问题导向。
针对隐私痛点，它用270°环幕边厅+三面采光的设计，从建筑源头消解了楼栋对视的问题，边户的通透感与私密性同时拉满；
针对采光难题，它打造了多面采光系统，哪怕是中间户，也能实现多维度进光，彻底避免了露台遮挡室内光线的通病；
针对实用性不足的问题，它打造的空中露台，不是生硬向外延伸的装饰性露台，而是与室内空间做了一体化衔接，种花休闲、亲子互动、亲友小聚都能承载，不再是只能远观的景观摆设。
说白了，多数项目做四代宅，是先有概念再凑产品，而御潮云上，是先找痛点再做解决方案。这就是最本质的区别。
它的核心是把空间连成片，从视觉上拉高居住体验。
比如，传统改善户型的公共区域，无非客餐厅加阳台30多㎡基本就到了上限。
而御潮云上做的 LDKBG 一体化设计，把客厅、餐厅、厨房、阳台、空中花园串成了一个完整的整体，公共活动空间甚至能直接拉到50㎡以上。
又或者是现在都有的地下会所，为什么很多项目的会所一进去就会有一种压抑阴凉的感觉？
那是因为为了最大化会所的使用面积，大部分项目的做法都是围绕着下沉庭院做一满圈的围合空间，靠一个走廊连在一起，采光只有那一面窗。
而御潮云上则是在转角处做局部断开留白，直接多出了两个采光面，功能上并没有欠缺很多，但是空间上却更敞亮。
这也是御潮云上带给人最大的感受，无论是室内还是会所，就是觉得项目通透敞亮。
显大。
如果说御潮云上是靠产品创新撕开了同质化的缺口，那梅隆棠屿走的就是另一条完全不同的路：靠长期的品质坚守，攒出自己的护城河。
而这一点，师承永威。
梅隆花语实景图
梅隆的产品是不是永威味儿非常足？项目核心产品与工程团队大多出身永威，从建材选型的严苛标准，到施工工艺的毫米级把控，再到景观落地的实景还原度，那份藏在看不见的地方的品质较真，真的很永威。
梅隆花语实景图
而且，它更难得的，是在规划上敢主动做减法。
梅隆花语实景图
在当下的市场上，一个项目的常规操作肯定是把楼栋尽量铺满，把货值拉到最大。
但梅隆偏不—— 它主动减少楼栋数量，原规划容积率 2.2，开发商主动损容到 1.71，砍掉约 1.8 万㎡可售住宅，相当于损失了一栋楼的货值，把大量土地空间让给了楼间距和景观，它硬生生把中心景观区做到了约7200m²。
这笔账看起来短期不划算，但带来的居住体验提升是实打实的。
楼间距宽了，楼栋之间没了对视，私密性直接上去了；建筑密度低了，每户的采光时长都有了充足保障。
更多土地留给景观，不用挤在几栋楼中间抢绿化，真正做到了户户有景。
在全行业都普遍追求货值最大化的环境里，愿意为了居住品质主动让渡货值，这份舍得，本身就足够稀缺。
很多改善项目，嘴上说着高端社区，身体却很诚实：刚需小户型、改善大户型、叠拼别墅混在一起做高低配，什么客群都想抓。结果就是社区人群杂乱，改善客户不买账，刚需客户觉得贵，两头不讨好。
梅隆棠屿的思路非常清晰：全社区只做大户型，不碰刚需产品；不做高低配，社区业态高度统一；所有楼栋品质标准一致，不分所谓的楼王和普通楼栋。
最终换来的，是居住的舒适性，这种空间做出来的景观与建筑尺度，是多少营销费都换不来的。
还有绿城·春月锦庐，郑州地产自媒体矩阵把中原好房子颁给了它。
逻辑其实跟前面两个一样，没有高低配，没有洋房的噱头，就是一门心思把所有楼栋排布得端端正正，专心做产品。
比如，南北双立面设计，最大0.59的窗墙比。
又或者是3800㎡复合型双会所，放到北龙湖也是第一梯队。
2300㎡下沉式会所：恒温泳池、书吧、健身馆、瑜伽室、茶室， 900㎡浮光下沉庭院：水院+景观廊架+叠水，仪式感与功能性兼备；
600㎡架空层泛会所：镜子迷宫、积木天地、共享书吧、儿童乐园。
本质上，产品力，才是真正的穿越周期能力。
行业上行的时候，地段好、会营销、牌子响，都能卖得好，都能有溢价。但到了调整期，潮水退去，才知道谁在裸泳。
没有产品力支撑的项目，只能靠降价内卷求生；而真正有硬实力的项目，哪怕市场遇冷，也能走出自己的独立行情。市场越分化，好产品的优势就越明显。
而且这几个项目有个非常重要的共同点：它们做的很多决策，都不是为了卖房那一刻好卖，而是为了业主住十年依然舒服。楼间距影响未来十年的采光和隐私，圈层纯粹性影响未来十年的社区氛围，得房率影响未来十年的空间使用。
很多项目做产品，只盯着展示区能不能打动人；而真正的好项目，想的是客户住十年之后，会不会感谢自己当初的选择。
房地产高速增长的时代确实过去了，但好房子的时代，才刚刚开始。
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