北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
**基金您了解吗？介绍说是专门投资出租公寓的，在北京已经有不少储备了，固定收益率4%，有风险吗？
A：
1、没听说过，这种所谓的基金其实就是二房东，跟前几年的蛋壳一类的没太大区别，北京有的是。
2、4%的“固定收益”，那肯定是不靠谱儿啊，相当的不靠谱儿。毕竟现在的五大银行存款才1.3%，其他的高了1.5%吧，这已经代表了全社会的投资平均收益率，或者是代表了相对最稳妥的收益率。那如果是真的能有4%的固定收益，风险就是存款的接近三倍呗。收益越高，风险越大。
3、另外按照现在北京的行情吧，即便是自己的50年公寓出租，收益率也不过是4%。而基金是需要赚钱的，请问他们的利润从哪儿来？人家不可能白忙活吧，即便是只有人员工资+办公场地，那再增加个2%都是少说的。
此外真正大头儿的还有广告投入呢，毕竟他们不是老牌儿中介，没那么多的客户储备。所以如果给您4%，那他们的毛利至少8%。可这毕竟是房子出租啊，哪个城市能有如此高的收益率？
当然也不是不可能，如果都跟香港棺材房似的弄成鸽子笼上下铺还真可能8%，但这在内地违规啊，北京是查的相当严的，一旦有举报派出所就会上门。所以还是这句话，收益越高风险越大，那如果他们扛不住风险了，就只能由业主承担了。
4、总之我认为是风险很大的，真要有钱自己买套小公寓出租好不好啊？也能达到4%的收益率，即便是交给中介打理也能在3%以上，何必折腾什么基金呢？
仅供参考。
二
Q:
我们是北京人夫妻，在准备退休养老房。现在看上的是通州**小区的一套顶层，无电梯，三居室。想问三点：一是加装电梯的问题；二是如果加装不成，您对这种郊区无电梯顶层的看法；三是目前原房主因为能够直通楼顶，所以在楼顶上重新做了防水，然后自己布置了不少花盆并且搭建了个葡萄架，业主说是物业允许，但物业避而不答，请问是否有被强拆的风险？
A：
1、加装电梯，似乎好长时间不怎么提了似的，或者说是热度降低+行动趋缓吧。毕竟之前在全国各地都出现了不少问题，除了楼上楼下的纠纷，主要就是电梯框架和楼梯的连接问题，安全隐患很难解决，所以至少一两年没什么太大的推动了。
我要建议就是做好长期加装不上的准备吧，至少三五年的别期待了，做好十年的准备，实在爬不动了就索性换房。
2、无电梯顶层，这种房在小城市几乎没人要，即便价格便宜都非常的难卖。但在北京不算太大的问题，只要不是偏远板块，那一般就是挂牌期长而已，价格都不会单独下降太多。或者说这种老房的顶层早就和中间层形成稳定的价格差比例了，数值或许会波动，但比例一般不变。
既然您看的是**小区，那地段儿算很不错的，典型的成熟板块，所以没必要太纠结保值问题，还是多考虑居住吧。
3、葡萄架，这看邻居是否投诉吧。一般来说这种没有固定门窗的非封闭建筑，不算太违规，老小区的物业一般都不管。但这种事儿谁也不会明着说，只能说是民不举官不究，都别过分就差不多得了。
真要强拆的话就拆呗，一个葡萄架能值多少钱？没必要为了这点事儿较劲，还是多考虑享受退休生活吧。
仅供参考。
三
Q:
我家孩子是明年要入学了所以开始看房，主要是月坛的。但说实话，感觉跟前几年相比没降多少似的，以二区三区的两居室来说，五年前800多万的现在也至少700多万，跟网上中介说的学区房暴跌不一样，搞的我既失望也有些担心，担心一旦我们买下就暴跌开始了。因为同事说他一直观察学区房的溢价情况，孩子少了之后就已经降了，只是还不到暴跌的时候。
A：
1、那您想问我什么呢？是买不买，还是值不值，或者是跌不跌？如果是问这些的话那我就都不好回答。
买不买的只能是家长决定，值不值的也是自己的价值判断，跌不跌的则由市场的供需关系决定，都不是我能预测和影响的。
2、简单说吧，我不知道您所看的具体房源，只能说从西城区整体的学区溢价来说，前几年最高峰的时候30%以上，现在降到25%左右，确实降的不太多。
在我看来，既然是入学人口下降，那除非是有鼓励政策，比如放宽非京籍入学+高考的政策，否则很难增加学区房的购买人群，溢价的比例也就至少不会再回升。
但暴跌我也认为可能性不大。因为大多数家庭买了房都是既要上学也要自住的，那他们在孩子毕业之前就不会卖房，而是随着一届届孩子读完初中或高中才卖房离开呢。那溢价比例也就只会是逐年下降，不至于暴跌。这可以参考韩国和咱们宝岛省的情况，都是溢价比例逐年下降，没有暴跌的先例。
3、其他我好像没什么可说的了，要不就多看看房吧，同时多算算溢价比例，选择尽量低的不就得了，既提高居住的性价比也降低风险。
仅供参考。
四
Q:
我们现在住老山的首钢老破小，就这一套，孩子有自己的房，我在考虑明年退休后的养老房问题。开始想的是门头沟和房山，但在手机上看了好久了，感觉除非是到平谷和密云买房，否则根本没什么改善的效果，稍微近点的都不便宜，所以现在又有索性涿州买的想法了，至少比燕郊近点，您看好涿州吗？
A：
1、涿州比燕郊近，您是以老山为出发点的吧？但既然要换房就还是以天安门为中心才合适，那就是应该是燕郊更近点儿了。
2、我对环京都不太熟，这几年都没怎么去，谈不上是否看好。不过既然房子是用来住的，您想换的也是典型自住的养老房，那就看自己的喜好吧，能满足自己需求的就是最好的。
至于其他方面其实没必要太多考虑，尤其是保值等方面，将来发展的好那就是皆大欢喜，不太好的话也不至于多差，反正已经实现了居住改善。
3、平谷密云等远郊板块也建议是这种心态，既然是为了改善养老，那就甭过多考虑保值之类的，没必要自寻烦恼。
其实我要建议的话还是门头沟，规划定位就是生态涵养区，养老挺合适的。而且毕竟离石景山近，将来医疗和串门聚会什么的也方便。我不知道您的预算是多少？但如果不是太高，那门头沟大多数普宅的保值也还可以，毕竟离市区很近。
4、其他的没什么建议，还是看您自己的喜好吧。
仅供参考。
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