近日，北京国樽律师事务所代理的中国公民李某某与越南某房地产开发商之间的跨境购房合同纠纷案件圆满结案。国樽律所涉外房产争议解决团队凭借对越南房地产法律法规的精准把握和跨境争议处理的丰富经验，通过 “非诉谈判 + 国际仲裁” 双轨并行的方式，成功帮助委托人追回全部购房款 884785 元人民币，切实维护了中国公民在海外的合法财产权益。
案件梳理
委托人系中国公民李某某，2023 年赴越南旅游考察期间，与越南胡志明市某知名房地产开发商签订《商品房买卖合同》，购买位于该市核心地段的一套公寓，总价款折合人民币 884785 元。合同约定开发商应于 2024 年 12 月 31 日前完成房屋交付并办理产权登记手续。截至约定交房日期，开发商因资金链断裂、施工进度严重滞后等原因，无法按期交付房屋，且明确表示短期内无法履行交房义务。委托人多次与开发商协商退款事宜均遭拒绝，遂委托国樽律所介入处理。
1.2023 年 8 月 20 日：委托人与越南某房地产开发商签署《商品房买卖合同》，全额支付购房款 884785 元人民币；
2.2024 年 12 月 31 日：开发商未按合同约定交付房屋，亦未提供任何延期交房的合理说明及补偿方案；
3.2025 年 1 月 - 3 月：委托人多次通过邮件、电话及现场沟通等方式要求开发商退款，开发商以 “资金紧张”“项目即将复工” 为由拖延拒绝；
4.2025 年 4 月 15 日：委托人正式委托北京国樽律师事务所处理本案；
5.2025 年 4 月 22 日：国樽律所向越南开发商发送中英文双语律师函，明确主张解除合同并要求全额返还购房款及支付逾期利息；
6.2025 年 5 月 10 日：国樽律所联动越南当地联盟律所律师，与开发商代表进行首轮面对面谈判，固定开发商违约事实；
7.2025 年 7 月 15 日：因谈判未果，国樽团队依据合同仲裁条款，向越南国际仲裁中心（VIAC）提起仲裁申请；
8.2026 年 1 月 18 日：本案在越南胡志明市开庭审理，国樽律师当庭提交完整证据链，清晰阐述我方主张；
9.2026 年 3 月 25 日：越南国际仲裁中心作出裁决，支持我方全部仲裁请求，判令开发商于 15 日内返还全部购房款并支付相应利息；
10.2026 年 4 月 1 日：委托人全额收到开发商支付的购房款及利息共计 912360 元人民币，本案顺利结案。
办案律师解读
本案核心争议焦点
1.越南开发商逾期交房的违约责任认定：开发商主张因 “疫情影响”“政府审批延迟” 属于不可抗力，应当免除违约责任。我方通过举证证明上述因素均发生在合同签订之前，且开发商在销售时已明知项目存在施工风险，故其免责主张不能成立。
2.购房合同中格式免责条款的效力问题：合同中约定 “开发商逾期交房超过 180 天的，购房者仅有权要求继续履行合同，无权解除合同”。我方依据越南《民法典》关于格式条款无效的规定，主张该条款排除了购房者的主要权利，应属无效。
3.跨境购房合同的法律适用问题：本案涉及中越两国法律冲突，合同约定适用越南法律。国樽团队联合越南本地律师，精准适用越南房地产相关法律规定，确保仲裁请求获得支持。
4.仲裁裁决的跨境执行保障：提前制定执行预案，通过中越双边司法协助条约，确保仲裁裁决能够得到有效执行，避免出现 “赢了官司拿不到钱” 的情况。
法律依据
（一）中国涉外民事关系法律适用相关规定
1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。
2.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百八十三条：国外仲裁机构的裁决，需要中华人民共和国人民法院承认和执行的，应当由当事人直接向被执行人住所地或者其财产所在地的中级人民法院申请，人民法院应当依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约，或者按照互惠原则办理。
（二）越南民商事及房地产相关法律规定
1.《越南社会主义共和国民法典》第五百一十四条：当事人应当按照约定的期限、地点和方式全面履行合同义务。
2.《越南社会主义共和国民法典》第五百二十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《越南社会主义共和国房地产经营法》第四十九条：房地产开发商应当按照合同约定的时间和质量标准交付房屋。逾期交付的，应当向购房者支付违约金；逾期超过合同约定期限的，购房者有权解除合同并要求返还已付款项及利息。
（三）中越双边司法协助条约
《中华人民共和国和越南社会主义共和国关于民事和商事司法协助的条约》第二十五条：缔约双方应当根据本条约的规定，相互承认和执行在缔约一方境内作出的仲裁裁决。
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