巴布亚新几内亚简称为巴新。
国土面积为46.3万平方公里左右。
大约有一千多万的人口。
更主要的是，全国有大约97%的土地是部落或者氏族的习惯法土地，并不是政府可以随便挂牌出售的国有土地。
这就是一个很实际的问题。
外资如果想要在巴新买地建厂，为什么总是被阻挠，甚至比登天还要困难？
并不是因为一句“政策不开放”，而是在历史、法律、地理和社会结构层层叠加在一起。
先看历史线。
1884年，今天的巴新北部被德意志帝国控制。
南部由英国统治，之后被澳大利亚接管。
一战之后，原来的德国占领区由澳大利亚来管辖。
二战之后，该地区仍然由澳大利亚管辖。
到1975年9月16日，巴布新几内亚才真正获得了独立。
也就是说，该国现代意义上的一体化主权的历史并不算很长。
但是土地制度并不是在1975年就建立起来的。
真正的根子是在更早的时候就种下了。
巴新一直就是部落社会。
山地、高原、雨林、河谷把人分成不同的群体。
一个山头一个语言群体，并不过分夸张。
学界一般认为巴新的现存语言有八百多种。
这是全世界语言密度最大的地区之一。
语言后面就是不同的氏族、不同的地盘、不同的祖地观念。
因此，在许多地方，土地并不是单纯的物品。
它先是祖先留下来的生活空间。
然后才谈到农业、矿业、工厂以及交易。
殖民时期，行政力量可以控制港口以及一些平原。
但是内陆地区并没有被完全测绘、登记并私有化。
很多地方的土地边界是依靠口头相传的传统、部落的记忆以及地方的认可来保持的。
独立之后，国家并没有把整个体系都废除掉。
但是巴新的法律承认习惯法的土地权利。
结果就是名义上的现代国家叠加了非常强的传统土地秩序。
这就是第一个困难。
外资想要“买地”的话，所遇到的就不是一个人了，而是一个部落的关系网。
很多投资者的习惯模式就是找政府、拿到批文、签订合同、付款。
在巴新，这条路一般都很难走通。
由于政府可以处理的国有土地所占比例很小。
剩下的大部分，就要同土地的所有者进行谈判了。
问题就是，谁来代表这块土地，往往也很难说得清楚。
从表面上看，就是个村子。
其实会牵扯到几个氏族。
还可以分出不同的支系来。
今天同意的人，并不一定就是所有的权利人。
合同已经签订，但是之后仍然有人出来表示自己才是真正的土地继承人。
当出现纠纷的时候，该项目就会陷入停滞的状态。
第二点困难就是法律转化的成本很高。
巴新并不是完全不能让外资使用土地。
现实中出现的情况是租赁而不是永久购买。
其中的一个重要机制就是“特别农业及商业租赁”，英文简称为SABL。
这套制度本来是用来把习惯法的土地纳入到商业化的范围之中的。
但是到了2000年代后，争议就越来越多了。
很多案例都存在授权不明确、知情不充分、程序有误的情况。
2011年之后，巴新政府开始进行调查。
根据调查结果来看，很多SABL项目的程序都有严重的缺陷。
之后又有多批租约被审查、取消或者冻结。
这就对外资发出一个很明确的信号。
就算拿到了纸面上的文件，也不能保证项目一定就安全了。
前端谈判很麻烦，后端的法律风险也存在。
第三点就是地理条件也不利于它。
巴新的土地并不是一片平坦的大工业用地。
它是多山、多雨、多丛林的地方。
很多地方修建一条路的成本就会很高。
沿海以及岛屿之间要通过船只运输或者小飞机来联系。
内陆一些地方的基础设施本来就很薄弱。
厂房建好了，并不意味着原料、设备和工人都可以顺利地进进出出。
对于投资者而言，土地的成本只是一步。
后面就是清表、修路、供电、治安、仓储、港口衔接。
任何一个环节出现问题的话，整个账单就有可能算不回来了。
第四点就是资源型经济所造成的路径依赖。
巴新的外资并不缺乏。
它一直吸引着的是矿业、油气以及大项目。
这些项目更多的是依靠特许权、合资以及长期租赁来运作，并不是通过简单的购买土地来建造普通的制造工厂。
换句话说。
外资在巴新的主要做法并不是“买一块地建一个工业园区”。
而以矿山、天然气和港口通道为对象进行开发。
这也会对政府以及市场制度的设计产生影响。
很多地方的规则都是为了资源项目而制定的。
放到劳动密集型制造业上面去，也不一定合适。
还有一件经常被人忽略的事情。
是时间。
在很多国家里，拿地的过程是以月份来计算的。
在巴新的时候，涉及到部落协商、社区同意、地方政经、登记确认的时候，一般都是一年为单位。
对于资本而言，时间越长就是一种成本。
于是就出现了这样一种情况。
并不是说巴新完全不欢迎外国的投资。
但是投资要先过土地制度这一关。
这扇门之后就是地形、基础设施、治理能力以及社区协商。
少一道都不行。
今天巴新的土地上仍然主要实行习惯法。
外资可以进来，但是一般会用租赁、合作以及长时间的谈判来实现。
想要按照很多国家的方式直接“买地建厂”的话，在这里就会被卡住。
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