图源成都购房通小程序项目总平示意图
撰文：海哥
18套法拍，再次全部流拍。
曾经的大源“香饽饽”嘉悦汇，真太惨了。
现在淘房君还记得，23年5月，嘉悦汇经历8年烂尾后迎来新生的那天。
隆重的更名启动仪式，锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，势必要打一场漂亮的翻身仗！
23年项目营销中心开放现场
23年7月中旬，项目顺利开盘。
394套建面在81-134㎡左右的房源，清水均价约为2.8万/㎡左右。
当时的大源市场还比较火爆，因为它占据大源比较好的位置，受到市场关注度十分高。
394套房源吸引了接近6500人参与摇号，中签率仅6%！
但随着时间推移，淘房君发现，单纯凭借地段优势，
天府天玺已经不被市场买单了，
沦落到没人要的地步了！
从24年开始至今，项目有一批房源经历了5次法拍，期间多次流拍，成功成交的仅2套。
近日上架的18套，再次全部流拍。
图源网络
房源的拍卖价格也从最开始的2.7w/㎡，降至现在2.2w/㎡，
还是逃不过无人问津的命运！
01
天府天玺
曾经的大源“香饽饽”
说实话，清水2.8w/㎡，能做到6%的中签率，项目一定有它的过人之处。
不能尬黑！
先来看看天府天玺的过人之处。
天府天玺项目位于成都高新南区盛华北路，项目的北侧是盛治街，南侧是天府二街，西侧是盛华北路，东侧是益州大道。
简单来讲，就是位于大源核心住宅区，紧邻华润凤凰城、中海兰庭、复地雍湖湾等一众成熟住宅。
23年，这几个小区二手都什么价格呢？
复地雍湖湾122㎡成交单价4w/㎡左右；
华润凤凰城123㎡成交单价3.3w/㎡左右。
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除了紧邻核心住宅区，项目距离天府大道、益州大道和剑南大道，三条主干道都距离不远。
距离地铁站5号线大源站D口约700米左右，距离“网红公园”大源中央公园也仅有几百米。
大源公园实拍
对于熟悉大源的朋友来讲，应该明白这个位置有多方便。
当然除了交通，商业配套也堪称完美。
除了项目自身规划的预计明年交付的约5.2万㎡商业外，南侧一街之隔就是复城国际，仅商业部分建面就有约20万㎡，其中包含约8.5万㎡的商场。
项目对面的复城国际广场 实拍
800米外的世豪广场和伊藤了，这也是整个大源板块最核心的消费目的地之一。
大源商圈 实拍
可以说辐射了整个大源的住宅区，里面的商业类目也还是很丰富。
除此之外，淘房君认为项目的教育配套也很吸引人。
小区与金苹果城南阳光幼稚园、益州小学仅一街之隔，步行五分钟。
益州小学的对口的初中有成都市教育科学研究院附属学校和成都石室天府中学，学校不仅近并且品质还很顶。
益州小学
最关键的是，23年大源核心板块的新房几乎0供应。
所以，当时能在大源核心能买到新房，价格还比二手便宜，
能不被抢吗！
02
时过境迁
天府天玺硬伤太硬！
要不说，买房还是要靠等呢。
三年过去，这三年时间全国楼市同步降温，曾经红极一时的大源也不例外。
看看周边成交比较火的二手就知道。
26年，
复地雍湖湾122㎡成交单价2.7w/㎡左右，3年跌了32%；
华润凤凰城123㎡成交单价2.2w/㎡左右，3年跌了33%。
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简直是时过境迁啊！
核心住宅区的二手都跌到这个价了。
天府天玺法拍也只能不断降价。
尽管从最初的2.7w/㎡降至现在的2.2w/㎡。
还是流拍。
因为产品实在是太老火了。
项目实拍
嘉悦汇整个地块占地59亩，这不到60亩的土地涵盖了住宅、商办和商铺三种业态。
现在谁还会买这么不纯粹的产品呢？
2期近400套住宅，分了2栋楼来打造，容积率为2.45。
产品的户型和之前1期类似，分为2梯4户、2梯5户，面积段在81-134㎡，主力户型集中在110㎡左右。
一二单元的户型为套二套三，两梯五户；三单元的是套三套四，两梯四户。
用现在的眼光来看它的户型，那就是灾难级表现。
以82㎡的为例，其中户型中的阳台部分，这些空间属于赠送和半赠送，卧室的阳台并不是沉重墙。
看看越秀现在把八十多平米的产品，做成啥样了。
82㎡户型图
再来看看项目二手市场的表现。
项目今年成交了两套二手，分别是，
134㎡的简装套四，成交总价303万，成交单价2.26w/㎡；
113㎡的清水套三，成交总价265万，成交单价2.3w/㎡。
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淘房君简单算了下，当时项目这种超过百平的户型，取证单价大概在2.8w/㎡左右。
3年跌幅20%左右。
也就是说23年打新天府天玺，要比买直接二手亏的少。
赢了！
这个二手成交价，也侧面解释了项目法拍市场为何如此艰难的原因。
毕竟，你这个价格我都能正常去二手市场随便选了，为什么还要费心来你这里法拍呢？
你认为呢？
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