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毫无疑问，房地产市场正在经历着历史性大变局。

想当年，2009年之后10来年里，房地产市场经历了一轮波澜壮阔的大牛市，楼市成交量急剧上涨，房价也是涨飞了。

新建商品住宅成交面积由2009年的8.6亿平方米增长至2021年的15.6亿平方米，接近翻倍。而房价上涨幅度则是更大，少则也有几倍的涨幅，多的10倍也是有的。

然而，成交面积在2021年达到顶峰后，房地产市场开启了调整态势。新建商品住宅成交面积又由2021年的15.6亿平方米跌到了2024年的8.1亿平方米，又差不多回到2009年的水平。

房价的下跌调整也是很激烈，跌幅较少的城市，房价由最高位下跌了30%-40%，下跌幅度大的则是超过了50%。说实话，这么短的时间内，这个下跌幅度算是很大的了。

房地产市场由上涨的大牛市转变为了下跌的大熊市，这个期间市场其实发生了巨大的变化。

首先是必须要认识到，经历这么多年的发展，房地产市场已经由过去的供不应求转为了供大于求，这也是整体房价出现下跌的直接原因。更深层次的原因则是人口增长开始放缓、城镇化进程减缓、经济增长放缓、住房建设能力增强等诸多因素的共振导致。

在房地产整体市场从供不应求转为供大于求的同时，这也意味着房地产市场也由过去的增量市场进入了存量市场。这是房地产市场一个非常重大的转变，意味着房地产的发展阶段不一样了。

进入了存量市场之后，房地产很多东西都会随之发生变化。房地产市场的发展重点将会不一样，由过去的增量开发要转向存量资产更新改造了，相关的房地产制度也要发生改变了。

进入存量市场之后，城市更新将成为未来房地产发展重要方向。就在上个月的28日，上面发布了《城市更新“十五五”规划》（以下简称“该规划”），这也算是把城市更新提到非常重要的位置了。

该规划明确了在十五五期间城市更新工作目标指标、重点任务、重大工程和政策举措等。且多家机构测算，“十五五”期间，城市更新市场总容量预计达15万亿元至20万亿元。也就是说，城市更新的市场规模也很大，也不必为进入存量市场之后过于担忧房地产未来的发展了。

房地产发展方向、重点的变化，也就意味着房地产发展模式会改变，要由重开发向重运营来转变了。在新的发展模式下，相关的房地产制度也要相应地发生改变。最近几年，一些房地产制度已经开始在谋划改变了，比如像建筑设计方面、商品房销售方面，等等。

总之，这几年是房地产大变局之年，房地产在这几年有望完成一次行业发展的蜕变！