文/上海进深 严明会
6月18日，上海市规划和自然资源局正式批复了《上海市杨浦区平凉社区C090103单元控制性详细规划03A1街坊局部调整》。
此次规划获批堪称光速，从5月13日草案公示到最终获批，仅用了约36天。
如果后续流程顺利，地块有望在6月底发布出让公告，7月份正式挂牌，节奏非常紧凑。
公众意见征询程序也同步完成，官方发布的《公众意见处理建议》详细梳理了各方声音。
有居民认为，此次“商改住”调整符合产城融合导向，能有效破解滨江商办存量偏高、区域人气不足的难题；也有居民建议维持商办主导，打造门户地标。
规划部门则在回应中明确，调整是基于周边商办载体充足、为满足职住均衡需求而做出的战略决策。
对于公众关心的交通与公共配套问题也给出了回应：
针对可能带来的交通压力，新增的景星路将有效提升区域路网密度；而针对社区配套，则在住宅地块内规划了养育托管点和老年活动室，并在商业地块中布局了菜场等便民服务设施，力求打造一个24小时活力的完整生活圈。
具体看此次调整内容：
原本统一的03A1街坊，被新规划的景星路切分为03A1与03A2两个单元，空间结构也随之重构。
核心变化是大幅压缩商办比例、强化居住属性，两幅纯住宅地块正式成型：
03A1-05地块，用地面积约2.91万㎡，容积率2.39，限高80米；
03A2-02地块，用地面积约3.4万㎡，容积率2.3，限高80米。
两宗住宅用地将为杨浦滨江新增约14.8万平方米的住宅体量，也将为杨浦滨江的高端住宅市场树立新的价格与品质标杆。
商业配套则主要集中在03A2-01地块，总建筑面积约1万平方米，规划有酒店、菜场等功能。同时，沿大连路还新增了约2500平方米的公共绿地。
可以说，这块地在区位上几乎没有短板。
地块位于杨浦内环滨江核心，距黄浦江仅约200米，紧邻4号线杨树浦路站。
其所在的“世界客厅”区段，是上海中央活动区（CAZ）的组成部分，周边已汇集美团、抖音等头部企业总部。
据业内测算，两幅住宅用地的起拍楼面价预计在7.5万元/㎡左右。
据此估算，仅住宅部分的起拍总价就高达约110亿元，加上商业地块，总起拍价预计在113亿至115亿之间。
如此高的资金门槛，使得最终的竞买人基本锁定在少数头部国央企之中。
据传，某家深耕杨浦的大型央企意向强烈。
一方面，该企业在杨浦滨江深耕多年，区里对其开发能力较为放心；另一方面，其曾在浦东类似地段打造过标杆项目，市场期待能在八埭头复刻甚至升级出杨浦的顶级作品。
当然，意向归意向，最终结果还需等待土拍市场的真金白银来揭晓。
在当前滨江核心地块持续稀缺、资金约束与预期收益并行的背景下，这一宗“商改住 滨江核心 超高总价”的组合，本身就已经具备足够的市场张力。
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