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一、项目基础信息

  1. 开发与产权首创、首开、保利、龙湖四大房企联合开发，70 年限竞商品住宅，平谷学籍，2022 年底已整体交付，全现房可直接过户办证；78 栋纯别墅组团，无高层、无洋房、无回迁混居，圈层纯粹。总占地约 15.16 万㎡，总建面约 15.31 万㎡，合计 495 户；容积率仅 1.01，绿化率 36%，人车分流，地下车位配比 1:2，一户多车位充足。整体采用新中式院落形制，打造一轴七院九境园林，内部配景观水系、步道、全龄休闲场地。

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  1. 物业与交付标准龙湖一级自持物业，物业费阶梯定价：叠院 3.2 元 /㎡/ 月，合院 4.8 元 /㎡/ 月；民水民电、天然气自采暖；全系毛坯交付，室内改造自由度极高。层高尺度宽裕：叠拼首层 3.2m、地下两层 3.3-3.5m；合院地上三层（三层 4.5m 层高），地下双层 3-4m，大面积采光井，地下空间可做影音室、酒窖、茶室。

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  1. 全系别墅户型（无小户型，纯改善）
  • 305㎡山湖叠院：地上两层 + 地下两层，首层带私家庭院，顶层星空露台，三至四居多套房格局
  • 350㎡栖水合院：地上三层 + 地下两层，独门围合庭院，三层整层主卧套间，独立花房、休闲露台，适配四代同堂顶配改善

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二、区位交通

地段

平谷金海湖景区坝前广场西侧 500 米，泃河沿岸，距金海湖湖面约 800 米，环湖山水环绕，处于金海湖文旅度假区核心，距离平谷城区约 15 分钟车程。

轨道交通

无运营地铁；远期规划 22 号线东延金海湖站点暂无落地时间表；京沈高铁平谷站距项目 18 公里，到站后仍需自驾接驳，无便捷轨道通勤条件。

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自驾路网

依托京平高速直达市区，自驾至望京约 1 小时 15 分，节假日高速、环湖道路极易拥堵；片区内部仅有乡镇主干道，早晚进城车流集中。

地面公交

仅金海湖镇短途村镇公交，进城需换乘长途 918 路，单程耗时超 1.5 小时，完全不适合每日市区通勤。

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三、教育配套

片区教育资源薄弱，无市区名校分校：

  1. 就近仅金海湖镇村级幼儿园、金海湖中心小学；
  2. 优质中学、公办重点校均需驱车 15 公里前往平谷城区；学籍归属平谷，学区价值远低于海淀、门头沟、怀柔科学城楼盘。

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四、商业配套

  1. 社区仅少量便民底商，仅满足基础生鲜采购；
  2. 大型综合商超、影院、餐饮需自驾 15 分钟到平谷城区华联、国泰、万象汇；
  3. 片区依托金海湖文旅配套，仅有景区餐饮、露营、水上娱乐，无成熟城市商业集群。

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五、医疗与生态

  1. 医疗1.5 公里金海湖镇社区卫生服务站，仅能处理小病；三甲、综合医院距离 15 公里平谷城区，日常大病就医不便。
  2. 生态（核心优势）紧邻 6.5 平方公里金海湖水域，周边山林覆盖率 95%，负氧离子含量远超城区；湖景、山林、河道三重景观，空气质量优越，夏季气温低于市区，主打度假康养属性。

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