6月23日，杭州第十二批次土拍落下帷幕，两宗低密宅地成功出让，总成交金额达28.34亿元，溢价均超10%，分别由滨江及建发竞得。这场土拍，建发与滨江究竟看中了什么？
01
两宗低密地，溢价率均超10%
本次出让的两宗地块分别位于萧山湘湖和余杭未来科技城，均为容积率低于1.5的低密住宅用地，两宗地块均经过多轮竞价，以超10%溢价成交告终。
从成交结果看，未来科技城地块的竞争更为激烈，经历了41轮竞价，溢价率达33.2%，成为今日土拍的“热度担当”。而湘湖地块虽然溢价率相对温和（10.8%），但也经过了13轮竞价，由滨江集团竞得，表示了滨江对该板块持续深耕的决心。
02
湘湖单元XS160402-14地块
滨江再落子，10.8%溢价锁定一线湖景资源
溢价原因分析：
低密属性：1.2的容积率可打造纯低密社区（如叠墅、排屋），这类产品在杭州市场具有稀缺性和保值能力；
一线湖景加持：地块紧邻湘湖景区，拥有不可复制的自然景观资源。对于改善型客户而言，“湖居”始终是终极梦想之一。
滨江的品牌效应：滨江集团作为杭州本土龙头，对湘湖板块有着深刻的理解。此前，滨江已在本地块南面拿下XS160402-20地块（即滨江阅湖轩项目），此次再度拿地，有助于形成板块内的品牌联动效应，降低营销成本。
周边项目与市场展望：
地块南侧即为滨江阅湖轩，2025年11月成交楼面价20811元/平方米。本次新地块成交楼面价20500元/平方米，基本与前期地块持平，说明地价体系稳定。但需要注意的是，低密产品总价高，客群圈层相对狭窄，此外板块库存较高，低密产品（排屋+叠墅）库存量大于200套（不含本案），去化周期约20个月，营销端仍有压力。
03
未来科技城单元YH090902-05地块
建发高价突围，看好未科长远价值
未来科技城单元YH090902-05地块，出让面积45864平方米，容积率1.5，经过41轮激烈竞价，建发房产以16.04亿元竞得，溢价率33.2%，成交楼面价23314元/平方米。
溢价原因分析：
生态与产业双驱动：周边坐拥五常水乡、和睦水乡两大生态绿心，且靠近阿里、OPPO等头部科技企业总部，高净值产业人口集聚，购买力强劲。
地铁利好：地块距离在建的12号线水乡南路站仅500米，未来可通过12号线直达西站、之江转塘，并换乘3号线进入主城核心区。
地价与容积率：
周边项目保利天奕，容积率2.4，成交地价21426元/㎡，本地块地价上调1888元/㎡，但容积率仅1.5，涨幅在合理范围内，溢价拍高也就说得通了。
市场竞争提示：
虽然板块潜力大，但未来科技城在售及待售项目竞争激烈，在售+待售项目4盘（绿城枫丹玫瑰园项目、滨江&绿城未科项目、建发招商元序、保利天奕），此外地块周边本月还有待拍07地块，容积率仅1.05，更具备低密产品优势。所以，如何在众多竞品中脱颖而出，是对建发运营能力的巨大考验。
04
穿透本次土拍
从本次土拍可以看出几点：
第一，核心资产依然坚挺。无论是湘湖的湖景资源，还是未来科技城的产业+地铁红利，优质地块依然能吸引房企真金白银地投入，溢价率就是最好的证明。
第二，低密产品成为新风口。随着城市化进程的深入，主城区土地资源日益稀缺，房企纷纷布局“低密类”产品，旨在迎合改善型客户对居住品质的更高追求。
对于购房者而言，这意味着未来市场上将出现更多高品质的低密社区。但在选择时，建议重点关注房企的产品打造能力和板块配套的兑现速度。
你更看好湘湖的湖居生活，还是未来科技城的产业前景？欢迎在评论区留言讨论！
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1、上述研究成果由克而瑞浙江区域分析师于佳慧，通过人机协作综合使用AI文章、行业Skills和数据分析( https://www.dichanai.com/ )撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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