大风起于青萍之末，上海土拍的细微变化，注定了楼市的一次洗牌
今天公示了六批次土地清单，关注度极高
徐汇、杨浦都是王炸地块，很多买房人都在期待
杨浦地块是大名鼎鼎的八埭头，当年杨浦滨江一号项目
2005年完成出让，规划总体量160万方，跟徐汇滨江的香港置地西岸金融城差不多
上图八埭头滨江园范围并不准确，仅供参考位置
这是东外滩位置最好、体量最大、定位最高的地块，住宅上市时号称杨浦汤臣一品
八埭头原规划
不幸烂尾至今，果断商办改住宅重新入市
新地块跟建成的八埭头滨江园已经拆分，是独立小区
位置极好，远超杨浦现有的20多个楼盘，是杨浦楼市最大的一条鲶鱼
杨浦滨江最大问题是不连片，中间大量的建成区拆不了
八埭头地块好得多，周边都在施工，建成后跟翡丽甲第连成一片
这要开盘入市了，所有楼盘都得避其锋芒
想在杨浦买房的客户也会持币观望，谁也不想错过这个一号项目
徐汇地块位置也极好
这里是12、15号地铁双轨交，南北要冲
更重要的是，这是漕河泾城市更新最快的地方
不远处的天悦已经交房，项目西侧是吉利总部大厦，2024年刚拿地
北侧是鑫耀中城综合体、越界综合体，基本也是连片开发
漕河泾产业为主，住宅不多；田林老旧小区多、底商为主
鑫耀中城这里成了实际意义上的区域中心
鑫耀中城开盘时单价10万左右，现在还能卖到12万以上，是少数未破发的新房
徐汇天悦交付的一塌糊涂，户型也很差，小三房有两个卧室都很小，价格依旧坚挺
托底力量就是区域更新做得好，生活方便，城市环境焕然一新
新房上市，如果也做中小套型，天悦会受影响，产品实在太拉了
两个王炸地块非常震撼，但真正震撼到环二的反而是奉贤地块
这里是奉贤新城核心区，都是高楼大厦，突然要建一个容积率1.05的低密小区
极有可能是纯别墅
放在地图上是不是很突兀？
在奉贤人民眼中这里就是市区，奉贤市区都要建别墅了
5月27日公示的五批次土拍、更早的四批次土拍都有这个迹象了
第五批土拍闵行、松江地块都是低密社区，嘉定地块在新城核心区，子地块容积率也只有1.3
第四批土拍闵行浦江地块，容积率也只有1.05
跟之前的地块相比看似微涨，其实换算容积率后，地价降了
楼面价不变的情况下，容积率越低，土地总价越低
比如第六批的奉贤地块，容积率如果翻倍到2.10，楼面价变化不大的情况下，地价能翻倍
为什么卖地不把容积率标高一些？
一方面各区总体容积率有约束，更重要的是能不能卖掉
现在郊区卖得好的，大部分都是低密小区
2026年上海共计上市25个楼盘，平均去化率只有36%
奉贤南桥天誉原墅3月29日开盘，已经去化65.64%
该项目容积率只有1.2
截止周日，2025年上市新房平均去化率54%，保利西郊和煦·领墅去化率达到了97.58%
该项目实际容积率1.05
2025年闵行旗忠的尚园、浦东宣桥的怀山望都逆势触发积分，靠的也是低密度
有了这些火爆案例，今年奉贤南桥、松江洞泾、闵行旗忠才有信心再出让低密地块
我们终于走向了美国道路：市区建公寓、郊区修别墅
最惨的是高位接盘郊区公寓的
房地产最火爆的那几年，土地很值钱，郊区容积率也不低
低密社区批量入市，这些郊区公寓遭遇背刺
楼面价没有明显上升，容积率不断下滑，实际地价就在下滑
房子主要成本就是土地，地价下滑了，房价迟早下滑
郊区楼市是幼儿园的排座游戏，高总价客户人数固定，谁抢到谁有溢价
县城中有钱人就几类，体制内的、企业主等等，喜欢群居几个小区
恒大、碧桂园一来，有钱人集体搬家，原来的二手小区直接崩盘
很多人说不影响，郊区别墅总价更高
高总价客户预算也固定的，别墅会自动匹配他们购买力
松江大学城誉品谷水湾是高层住宅，之前卖1200-1300万
现在新房别墅也基本控制在1200万以内
低密新房不断的建，誉品谷水湾高净值客户早晚搬空
地标二手房下滑，区域房价会整体性的洗牌
上海是大平原根本不缺地，郊区没必要建那么多普通公寓
就应该放低容积率，让大家住得舒服一些
只是2003-2016年市场太火爆，需求太旺盛，为了尽快让大家都买到房子，高层公寓全面开花
现在周期结束，郊区回到了郊区定位，大量低密社区入市，原来的公寓很多都会扫进历史的垃圾堆
特殊阶段接盘的，会是楼市最惨的一批人，跟接盘环沪的一样
比如松江名盘国贸天悦，地段没有任何稀缺性，也做成了高层住宅
2016年90多平小三房也要400多万
随着郊区全面低密化，国贸天悦将来完全找不到接盘对象
2016年买入的客户傻吗？
不是傻，是那个年代你们没得选
买房人花了几个月做攻略，天天看直播、看视频，天天出去看房，终于买到一个满意的楼盘
你以为是自己千挑万选，其实是楼盘选择了你
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