来源：市场资讯
破解小区“千千结” 奏响共治“和谐曲”
——《亳州市住宅小区物业管理条例》解读
日前，安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准了《亳州市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》），共六章三十八条，将于2026年10月1日起施行。
电梯广告、公共车位出租、快递柜入场费等收益，扣除成本后全归业主；物业不能以“有人没交费”为由降低服务质量；业主需按时交费，遵守管理规约，不得任性……《条例》聚焦小区治理痛点、难点，进一步规范物业管理活动，全力维护广大业主、物业企业各方合法权益，打造和谐宜居的居住环境。
从“各管一摊”到协同共治
为什么要出台《条例》？
随着我市城镇化进程加快，住宅小区总量持续增长，物业管理已成为基层社会治理的重要组成部分。目前，我市物业管理领域存在部门协同治理机制不健全，部分业主委员会成立难、运作乱，物业服务质量参差不齐等问题。
为破解这些难题，市人大常委会于2025年10月启动了立法工作。2026年4月28日，亳州市第五届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过《条例》；2026年5月22日，安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第二十四次会议予以批准。
《条例》构建了综合治理格局，明确建立社区党组织领导下的协同运行机制，对市、县（区）政府及部门责任进行了明确；同时明确街道乡镇的属地管理责任和社区协助职责，建立纠纷化解机制，形成全方位治理网络，构建了以政府部门职责分工为基础、执法协作机制为保障的住宅小区物业管理综合监督体系。
针对业委会成立难、运作乱等问题，《条例》细化了业主大会、业主委员会成立和换届流程，明确了业主委员会职责范围、禁止行为与违规处理机制等。
《条例》明确，业主大会、业主委员会应当依照法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定正确履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主委员会及其成员不得阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、变更、解除物业服务合同；利用职务之便减免物业费、停车费等费用或者煽动业主不支付物业费、停车费等费用；索取或者违法收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者利害关系人提供的财物或者其他利益；将业主共有财产借给他人或者设定担保等损害业主共有财产；违反法律法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会成员有违规行为的，业主委员会可以提请业主大会终止其成员资格；业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理，确保业委会权力在阳光下运行。
公共收益与车位归属“还利于民”
《条例》对物业服务企业的义务作出明确规定：须按合同和服务规范履约，做好共用部位及设施设备养护、绿地保洁、安全隐患排查，及时劝阻违法违规行为并报告，定期听取业主意见并反馈处理结果等。收费方式可实行包干制或酬金制，政府指导价由发改部门会同物业主管部门定期评估、动态调整。物业收费前须公示明细，不得擅自扩标、提价或重复收费，严禁以停水停电、限制出入或使用电梯等方式催交物业费，更不得因部分业主欠费而减服务、降质量。
同时，业主应当按照约定支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以物业空置、未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业可依法催告、调解、诉讼或仲裁。
《条例》还列出了物业管理区域内的禁止行为，包括：擅自改变房屋承重结构；侵占共用部位；违法搭建；改变住宅用途；乱倒垃圾；在楼道、疏散通道违规停放车辆或充电；占用消防通道；存放危险品；违规养犬；高空抛物等。违反规定的，物业服务企业、业委会或物业管理委员会应当采取合理措施予以制止。
关于公共收益，《条例》作出了明确界定。利用业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于全体业主共有。具体包括：停车场、公共场地、道路等共用部位经营收益；会所、游泳池、健身室、架空层等共用设施租赁或经营收益；电梯、楼道及户外区域设置广告所得；报废共用设施设备残值收入；共用部位被征收的补偿费；因共用设施被侵占、损害所得的赔偿费用；公共收益利息收入等。
公共收益的用途由业主共同决定，可用于补充专项维修资金；共用部位及设施的维修养护费用；业主大会、业委会工作经费及业委会委员工作补贴；有关审计、检测费用；以及其他物业相关费用。公共收益应当专户存储、单独列账，每年度在小区显著位置和智慧物业管理公共服务平台公示，接受业主监督。
车位管理方面，《条例》规定，规划用于停放汽车的车位（库）应当首先满足本区域内业主需要。占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，不得出售、附赠。依法配建的人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得出售、附赠，维护管理所需费用从收取的停车费、租金中支出。未出售或未附赠的车位信息应当公开，在优先保障本小区未购车位业主需求后仍有空余的，业主可根据实际需要增购。
老旧小区改造获多项支持
《条例》对老旧小区作了特别规定。老旧小区无维修资金或不足的，街道办事处（乡镇人民政府）引导业主通过召开业主大会交存、续筹、使用公共收益补充等方式筹措专项维修资金。
市、县（区）人民政府应当结合城市更新工作，有序推进老旧住宅小区改造，支持完善停车位和加装电梯、充电桩等配套设施设备的建设。
对老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设，可以根据政策使用财政资金。
老旧住宅小区完成整治改造后，街道办事处（乡镇人民政府）组织业主成立首次业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者由业主自行管理物业。
未选聘物业服务企业的老旧住宅小区，街道办事处（乡镇人民政府）在征求业主意见后，可以指定居（村）民委员会组织提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公共区域安保等基本物业服务，费用由全体业主分摊。
法律责任层面，《条例》明确，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，由县（区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
物业服务企业采取停止供电、供水、供燃气或者限制业主及其车辆出入、限制使用电梯等方式催交物业费的，由县（区）物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，给予通报批评。
市、县（区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者其他有关部门及其工作人员在物业管理活动中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的，由有关机关按照管理权限对负有直接责任和领导责任的人员，依法给予处分。违反本条例规定的行为，法律、法规已有行政处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《条例》的出台，标志着亳州市物业管理步入法治化、精细化新阶段，通过权责对等、公开透明、多方共治的制度设计，为业主、物业企业和基层治理主体划定了清晰的行为边界，也为宜居城市建设注入了坚实的法治力量。
热门跟贴