来源：市场资讯
（来源：安居前沿）
今年，深圳保障房最大的看点当属——配售型保障房。
3月1日《深圳市配售型保障性住房管理办法》正式施行，5月份年度计划又明确了"开展首批公开配售"，政策确定性已经落地。但"不能上市交易、封闭流转、现房配售、全员深户"——这一串关键词摆出来，别说普通购房者了，不少老深圳人也是懵的。
大概率拿下"深圳首个配售型保障房"名号的，是罗湖一个叫悦峰尊府的项目。3栋51层，1152套现房，就在罗湖和龙岗的交界处。
今天这篇，博主就把它从头到尾拆一遍。（价格预测在最后）
01 前世今生
一块「插花地」，十年棚改路——讲悦峰尊府，得先讲它脚下这片土地。
罗湖"二线插花地"——当年特区管理线和行政区划线打架留下的"真空地带"。占地约62万平方米，1347栋楼，挤着9.3万余人。地质灾害评估显示，玉龙片区危险性大区比例62%，木棉岭57%，布心超过51%；三个片区消防隐患等级全部拉满，达到100%。建筑质量差、治安乱、交通堵、环境脏，连的士司机都不愿意往那儿跑。
2015年光明滑坡事故之后，深圳下了狠心，启动了全国首例棚户区改造——被业界叫做「棚改第一难」。
悦峰尊府的前身，就是这个棚改项目里木棉岭片区01-02地块。从地灾高危区到现代化超高层，这块地走了将近十年。
如今外立面、园林全部完工，现房等着发配售通告。
02 配售型保障房，是个什么物种？
入正题之前，先把概念讲清楚。
说白了，这是深圳保障房体系里一个全新的品类。和已经退出历史舞台的人才房不一样，和安居房不一样，和共有产权房也不一样。
博主把核心规则理了一下。配售对象是住房困难的工薪群体。要求深户、无房且3年内没有房产转让记录、社保累计5年以上（人才引进的3年）、没享受过高层次人才购房补贴、没买过政策性住房。最关键的两条：
第一，所有项目现房配售，期房跑路？不存在的。
第二，封闭管理，不得上市交易，禁止变更为商品房，金融属性彻底剥离。
第三，即使政府回购也是折价。
打个比方，这套房子从你买下的那一刻起，就只是用来住的。不能等涨了卖，不能随意转手。要退出，要么封闭流转给下一个符合条件的申请人，要么等政府回购。某种意义上更像政府认可版的“小产权房”。
对真正有住房困难、就想有个安稳住处的工薪家庭，这是低价福利；但这对习惯了「买房=投资」的深圳人来说，确实需要一个心理转换。
03 项目基础信息
项目本身网上披露得够多了，博主直接帮大家拎重点：
1、位置与交通。罗湖木棉岭板块，直线距离3号线草埔站约531米，但步行要绕到1.2公里，中间还穿过城中村。在建的17号线德兴站也不近。好在对面悦峰荣府楼下有个公交首末站，平常通勤还算方便。具体：悦峰尊府
2、教育配套。旁边就是木棉岭第一幼儿园，步行约600米到翠园东晓创新学校，九年一贯制。教育这块算是亮点。
3、商业配套。实话实说，大型商业目前是短板。日常买菜靠社区底商，想去商场得开车到2公里外的万象汇或天河城，好在也就几分钟的事。
4、车位比。1152套配840个车位，配建了252个充电桩，车位确实偏紧。
一句话小结：交通够用，教育有亮点，商业是短板，但把这个配套放在限价的基础上，已经相当能打了。
03 项目户型解析
一个历史遗留的独特样本
这是博主觉得最有意思的地方：悦峰尊府的户型设计，是在保障房户型要求政策出台之前就定下来的。所以它的面积段很"混搭"——
项目户型从单间到三房两卫全有，面积从30-35㎡的单间，到45-48㎡的一房，再到62-70㎡的两房、85-87㎡的两房或三房，最大的是105㎡的三房两卫。
跟市面上的人才房、安居房一比就有意思了。根据深圳《公共住房建设标准》，人才房/安居房主要是65到90㎡的两房或者三房。而悦峰尊府既有30多平的单间和105㎡的三房两卫。
这种"跨品类"的户型混合，就是历史原因留下来的独特现象。
利弊都很明显。好处是选择多，从单身到三代同堂都能覆盖，特别是105㎡的三房两卫属于未来的绝版户型。
想看每个户型朝向、采光、对视、实用率详细分析的，推荐去看公众号「安居指南」那篇拆解，博主这儿不重复了。拓展阅读：罗湖售保房最新工程进展！悦峰尊府随时可配售！
04 价格预测
这一部分一定是大家最关心的，也是后台被问最多的。
博主综合公开信息推测，配售单价大约在18,000-20000元/㎡之间（如有雷同，纯属巧合）。
依据有二：
按成本定价：如果按照项目99万回迁面积、33万可售面积估算，回迁成本大概1.05万/㎡，再加上6000元/㎡的建安成本、1000元/㎡的资金成本和3%微利，基本可以确定价格最低要去到1.8万/㎡。
周边悦峰华府、悦峰尚府的二手房成交价在3.57万到4.73万/㎡。广州首批的情况是，定价大概在同板块商品房的四到五折。深圳共有产权房的售价，也大概是周边新房备案价的一半。
如果按1.8万/㎡粗算，各户型总价：30-35㎡单间在54万-63万；而最贵的105㎡三房则大约189万。
拿周边近5万的二手价来比对，1.8万看着确实香。但博主多说一句：这房子不能上市交易，不能用商品房"买了等涨"的逻辑来算账。
以上是个人推测，最终以官方配售通告为准（甩锅版）
05 写在最后
从9万多人蜗居的"棚改第一难"，到1.8万/㎡上车的配售型保障房，罗湖二线插花地走了将近十年。
悦峰尊府当然不完美。商业缺、地铁绕、车位紧，部分户型还有对视问题。但它是现房、在罗湖、1.8万/㎡、有九年一贯制学校、户型从单间到三房全覆盖，这些条件叠在一起，对于真正需要解决居住问题的工薪家庭，分量是够的。
不过既然是配售型保障房，就记住一点：它只负责住，不负责涨。封闭管理、封闭流转，金融属性为零。申购之前，想清楚自己的情况和家庭的长远规划。
首批配售很快就要来了。
所以，1.8万/㎡的罗湖，你会申请吗？
观点仅供参考，不构成购买建议。信息综合自深圳市住建局、罗湖区政府官网及媒体报道，最终以官方通告为准。
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