最近这段时间，国内楼市的走势真的让人摸不着头脑，身边不少手里有多余房子的朋友，天天都在纠结：现在到底该不该把房子卖掉？卖了吧，怕政策发力房价反弹，卖早了吃亏；不卖吧，又怕房价接着往下跌，越套越深，左右为难。
事实也确实如此。一边是房价跌跌不休，最新数据摆在这里：2026年5月，全国百城二手住宅均价12692元/平方米，环比跌了0.32%，同比跌幅更是接近8%。一套百万的房子，一年下来凭空蒸发八万，换谁看着都肉疼。
另一边救市的利好又一个接一个往外抛：一线城市限购一步步松绑，绝大多数城市早就全面放开了限购，银行的房贷利率、首付比例更是降到了历史最低点，恨不得把买房门槛踩到地板上。政策托底，房价却还在往下走，市场彻底拧巴了。关于“现在卖房是愚蠢还是明智”的讨论，也吵得越来越凶。
01 主流说法：城市分化，一线留着三四线卖？
现在网上传得最广的观点，是按城市能级下结论，听起来好像符合常识，也最容易被大家接受。持这种观点的人觉得，一线城市和强二线城市有产业支撑、有人口持续流入，现在政策松绑之后已经止跌企稳，接下来大概率还能小幅上涨，现在卖就是卖在低点，妥妥的愚蠢操作；而三四线城市就完全是另一回事，人口持续外流，新房盖得远比刚需多，供大于求的局面根本改不了，后面房价还得接着跌，现在出手及时止损，才是明智的选择。
这话乍一听没毛病，完美契合了过去十几年大家对楼市的固有认知：一线永远涨，三四线没前途。可问题是，现在楼市的底层逻辑早就变了，还拿着老经验套新形势，真的靠谱吗？其实关于这个问题，早在多年以前，王健林就说过一句很实在的话。当时楼市正红火，没多少人把这话当真，现在回头看才发现，人家早就把行业本质说透了。
02 王健林多年前预判：没有永远繁荣的楼市
当年王健林就公开说过：全世界没有哪个地方的房地产，能一直保持繁荣超过五十年。通常发展二十多年就基本到了饱和阶段，不管是房屋供应量，还是老百姓的购买力，都会摸到天花板，后续开发空间只会越来越小。
那时候正是国内楼市最疯狂的上升周期，房价一年一个台阶，闭着眼睛买房都能赚钱。所以当时很多人对这话嗤之以鼻，觉得王健林太保守，甚至有人说他是自己企业转型做不动了，才故意唱衰行业。大家都坚信，中国楼市有特殊性，会一直繁荣下去，房价只会涨不会跌。
可现实呢？从1998年房改算起，到2021年楼市达到顶峰，刚好二十多年。之后行业就一路向下，到2026年已经连跌了四年，完完整整印证了当年的判断。说白了，王健林的核心逻辑特别朴素：任何行业都有周期，房地产也不例外。经过二十多年的高速建设，我们的房子盖得足够多了，老百姓的购房购买力也消耗得差不多了，增量时代已经彻底结束，接下来就是存量调整，下行是绕不开的大趋势。
顺着这个逻辑往下推，结论其实很清晰：未来很长一段时间里，手里有多余的投资性房产，卖掉都是明智的选择。别管是一线还是三四线，只是跌多跌少、跌快跌慢的区别，不存在只涨不跌的神话。可能有人不服气，觉得一线的基本面和普通城市能一样吗？咱们就掰开揉碎了，从四个维度说说，为什么现在持有多套房产，早已不是好选择。
03 泡沫远未挤净，高房价根本站不住脚
第一个最现实的问题：就算跌了整整四年，国内房价的泡沫也还没挤干净，远远没到合理水平。衡量房价合不合理，最直观的指标就是房价收入比，也就是一个普通家庭不吃不喝多少年能买得起一套房。国际上公认的合理区间是3到6倍，可我们的情况呢？二三线城市的房价收入比普遍在20到25倍，一线城市更是突破了40倍。
什么概念？在北京、上海、深圳这种地方，普通工薪家庭要不吃不喝四十年，才能买一套普通的商品房，这个水平放在全世界都能排进前五。而未来楼市的大方向，就是去投资化、去泡沫化，慢慢回归居住属性。这个过程不会一蹴而就，可能会持续很多年，但大方向不会变。房价要一点点往居民收入能匹配的水平回落，这个过程里，持有多套房产，本质上就是在承担资产持续缩水的风险。
我有个亲戚在上海内环有套老破小，2021年最高峰的时候能卖9万多一平，他当时觉得还能涨，说什么都舍不得卖。现在呢？同小区成交价也就6万出头，四年时间跌了三成多，几百万就这么凭空没了。他现在天天后悔，说早知道当年听劝出手了，也不至于亏这么多。别总觉得一线房价跌不动，真跌起来，幅度一点都不小。
04 收入预期撑不住，高价房根本没人接盘
第二个核心支撑没了：居民的收入和预期，早就撑不起高房价了。2021年之前房价能一直涨，核心动力是什么？是大家的收入年年涨，对未来充满信心，觉得以后工资会越来越高，所以敢背几十年的房贷，敢加杠杆买房。
可现在呢？实体经济整体不景气，很多企业都在裁员降本、降薪增效，不少人别说涨工资，能保住工作、收入不下降就已经算不错了。大家对未来的收入预期越来越谨慎，谁也不敢随便背上几百万的房贷，生怕哪天失业了直接断供。就拿前段时间上海“沪七条”松绑之后的行情来说，看着成交量一下子爆了，好像楼市全面回暖了。可仔细扒成交结构就会发现，70%以上的成交都是300万以下的刚需小户型，高价大户型根本没人接盘。
这说明什么？不是大家不想买好房子，是真的没钱、买不起。刚需群体只能接得起低价盘，高价房根本没有足够的接盘侠。连上海这种顶级城市都这样，更别说其他普通城市了。没有购买力支撑的高房价，就像空中楼阁，看着高，早晚要往下落。
05 赚钱效应消失，炒房客都在悄悄撤场
第三个更直观的变化：楼市早就失去赚钱效应了，连专业的炒房客都在悄悄撤场。过去大家一窝蜂买房，不是因为房子有多好住，是因为买房能赚钱。房价年年涨，买了就能增值，傻子都能赚钱。有赚钱效应在，就永远不愁没人接盘。
可现在呢？房价连跌四年，全国平均跌幅已经有30%到40%，不少地方房价直接跌回了2015年的水平。买房不仅赚不到钱，持有还要交物业费、还房贷，资产还在持续缩水，完全是负收益。以上海为例，市中心区域的均价从9万多跌到6万多，跌幅也超过了30%。连最抗跌的一线城市都这样，更别说其他城市了。
可能有人会说，最近不是有些城市房价止跌回稳了吗？但那只是下跌过程中的短暂休整，是政策刺激出来的短期反弹，根本不是趋势反转。等这波政策红利消化完，该跌还是会跌，下跌空间依然不小。现在各地二手房挂牌量居高不下，本质上就是大量炒房客、多套房持有者在悄悄抛售离场。连最懂行、最敏锐的资金都在跑，普通人就别想着逆势抄底了。
06 老龄化加速，刚需只会越来越少
最后一个长期因素，是人口结构的变化，这也是最无解的下行压力。我们已经彻底进入老龄化社会了，老年人口越来越多，年轻人越来越少。数据显示，2025年底我国60岁以上老人已经有3.23亿，2026年预计要突破3.3亿；而90后总人口才1.75亿，00后更是只有1.45亿，一代比一代人少。
这意味着什么？意味着老一辈人大多都有自己的房子，城里的年轻人，未来可以继承父母、爷爷奶奶的房子，很多人手里不止一套，根本不需要再买房。刚需购房的主力是年轻人，年轻人越来越少，买房的需求自然就越来越弱。长期来看，房子只会越来越过剩，房价下行的压力也会越来越大。以前总说“房价长期看人口”，这句话现在正在一点点应验。
说到这儿，“现在卖房是愚蠢还是明智”，答案其实已经很清楚了。如果你手里只有一套自住房，那完全不用纠结，涨涨跌跌都跟你没关系，自己住得舒服最重要，谈不上什么愚蠢还是明智。但如果你手里有多余的投资性房产，抱着增值赚钱的想法拿着，那现在及时出手，绝对不是愚蠢，而是清醒的明智之举。别管是一线还是三四线，大趋势都是向下的，持有越久，可能亏得越多。
当然，不是说房价会一下子暴跌，而是长期阴跌、慢慢挤泡沫的过程。拿着多套房，既赚不到像样的租金收益，又要承担资产缩水的风险，真的没必要。楼市的黄金二十年已经过去了，房子终究要回归它本来的居住属性。别再抱着“买房躺赚”的老观念不放了，认清趋势，及时调整，才能守住自己辛辛苦苦攒下的家底。
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