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内容提要：
2026年楼市呈现“量涨价跌”的分化格局——一线城市成交量回暖、价格企稳，但全国70城房价同比仍跌3.6%，三四线城市继续承压。人口“腰斩”正在从根本上瓦解房地产的长期需求基础：出生人口跌破800万、高考人数两连降，购房主力军持续萎缩。当“买方市场”成为常态，以价换量仍是主旋律，房价的下行压力远未解除。
一、有些专家又在高呼“市场已经触底”，房地产市场真的回暖了吗？
2026年春天，上海和深圳的房地产市场确实出现了一些生机。5月上海二手房成交28023套，创近六年同期新高；深圳一二手房合计网签13348套，时隔14个月再度突破万套大关。国家统计局的数据也显示，5月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，连续四个月保持正增长。
于是，一些专家开始高呼“市场已经触底”。
但我不这么认为。
第一，四、五月份从来都是房地产的传统旺季。2024年9月政治局会议释放“止跌回稳”信号后，市场确实经历了一波脉冲式反弹，但这种政策驱动的回暖能否持续，仍需打上一个大大的问号。
第二，从价格本身来看，所谓的“回暖”含金量有限。5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.2%，同比下跌3.6%，而且还在下跌通道中。更值得警惕的是，二、三线城市仍在继续环比下降——二线城市降0.1%，三线城市降0.4%。一线城市与三四线城市的房价“温差”正在急剧扩大。
第三，这场房价调整已经蒸发了约15万亿美元的居民财富。如此巨额的财富缩水，对家庭心理的创伤是深层次的，不太可能在短期修复。年轻一代对“买房即投资”的信仰已经动摇——他们不再把拥有一套公寓视为人生中最好的投资机会，甚至不再视为必需品。
路透调查显示，11家机构预测2026年全国新建商品住宅均价同比仍将下跌3.5%。中指研究院也认为，“2026年全国新房价格仍有小幅下行或弱震荡压力”。
结论很明确：一线城市量价都未能企稳，全国市场更难言见底，因为绝大多数城市的价格调整还远未结束。
二、买家在房价看似见底时，继续寻找更便宜的房产。
成交量回暖的背后，是一个残酷的现实——“以价换量”仍是目前房地产市场的主流。
上海5月二手房成交中，总价200万元以下房源占比仍高达47.84%。也就是说，接近一半的成交集中在最低价位区间。这哪里是什么“市场回暖”？分明是在拼命消化低价房源。
一位上海中介人员直言：“大多数刚需买家并不押注市场回暖，他们只是觉得现在房价基本符合他们的购买力”。但我们也需要注意到，目前的房价还无法匹配更低收入阶层的购买力。这正是买方市场的典型心态——不是因为我看好未来而买，而是因为现在能够买得起。
深圳的情况如出一辙。5月二手成交均价虽然重回“6字头”（6.08万元/平方米），但环比上涨5%的主要原因，是交易结构向核心区域及中高总价段移动。低价房源被扫荡一空后，均价自然被动拉升，并不意味着房价整体上涨。
上海一位40岁居民的话很有代表性：“至少一些二手房在价格下跌超过40%后，现在仍然是值得购买的”。注意他的逻辑——他买的是“跌了40%的房子”，而不是“即将上涨的房子”。
更值得关注的是，贝壳平台数据显示，今年一季度观望客户占比下降了10个百分点，积极入市的买家占比提升了7个百分点——但这些入市者，大多数是冲着“足够便宜”去的，而不是冲着“即将涨价”去的。
5月70城中，新建商品住宅价格环比上涨的城市只有16个。超过四分之三的城市房价仍在环比下跌或持平。这样的市场，离“全面回暖”还有十万八千里。
三、从出生人口到高考人数，“腰斩”的人口正在瓦解房价基石。
如果说政策、金融、预期都是短期变量，那么人口就是决定房地产长期命运的“终极变量”。
先看一组触目惊心的数据：2016年中国出生人口1786万，是近年来的峰值。而2025年出生人口仅792万，按中国人口与发展研究中心的测算，2026年出生人口预计稳定在720万至750万区间。十年之间，新生儿数量减少接近6成。
2026年6月，1290万考生走进高考考场。这个数字比2025年减少45万，连续两年下滑。而今天的高考生，对应的是2007-2008年出生的1600多万新生儿。按18年教育周期推算，2036年-2041年高考人数将直接跌至800万-900万量级——真正意义上的“腰斩”。
人口下滑，首当其冲的就是学区房。
北京海淀万柳板块蜂鸟家园，44㎡户型从2021年985万的成交价跌至2023年末的617万，累计跌幅约43%。深圳八卦岭“丹枫白露”30㎡老破小，从单价14万+/㎡跌至4万/㎡以下，跌幅超60%。杭州“学区神盘”文鼎苑，从最高单价12万/㎡跌至4.3万-4.7万/㎡。
这些暴跌并非个案。一线城市代表性学区楼盘单价普遍回落30%至50%。
更深远的影响在于购房主力军的萎缩。25-35岁人群向来是购房的绝对主力，但2026年一季度30岁以下购房人群占比仅18%，相比七年前的35%近乎腰斩。全国初婚年龄已推至29岁，婚房需求因此推迟甚至减量。
出生人口、学生人口持续减少，未来谁来接盘？
四、卖方市场注定涨价，而价格逐渐下行，是买方市场的固有特征。
过去二十年，中国楼市是典型的卖方市场——开发商定价、买家抢购、房价只涨不跌。但那个时代已经结束了。
当下的市场，供求关系彻底逆转。1-5月，全国商品房销售额2.94万亿元，同比下降13.5%——量在跌，价也在跌，这就是买方市场的典型特征。二手房挂牌量居高不下，部分房主为加速成交仍以降价促销为主。2026年5月，按前五个月的平均销售量计算，全国在建商品房和待售商品房存量，足够销售99个月。
买方市场的核心逻辑是什么？卖家竞争，买家挑选。 为了让自己的房子从成千上万套挂牌房源中脱颖而出，业主只能不断下调心理价位。
更关键的是，投资者的心态已经发生了根本性转变。经过五年房价下跌，部分一线城市的房产租金收益率才勉强达到2%——而抵押贷款利率约为3.5%。租金收入连覆盖月供都不够，这样的投资回报率，对投资者毫无吸引力。
要让房地产重新对投资者产生吸引力，只有一个办法——房价继续下跌，直到租金收益率能够覆盖甚至超过资金成本。
这不是悲观，而是市场规律。卖方市场时价格注定上涨，买方市场时价格逐渐下行——这是任何资产市场都逃不过的铁律。当“闭眼买、随便涨”的时代一去不返，当“房住不炒”从政策口号变成市场现实，我们需要做的不是幻想V型反转，而是接受一个更理性、更缓慢、更分化的新楼市常态。
【作者：徐三郎】
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