现如今，东京楼市早已迈入“亿级公寓时代”，东京23区新房和二手公寓均价双双突破1亿日元。东京的房产价格已高得令人望而却步，究竟是谁在购买这些房产？让我们一探究竟！
东京核心区短线投机交易火热，自住客群需求彻底多元化
首都圈新建公寓中位价稳稳站上1亿日元关口，看房、下单热度居高不下。
外界普遍认为海外买家是购房主力，但国土交通省调研数据显示，外籍购房者占比仅约10%。以转手套利为目标的短期投机交易，集中活跃于新宿、涩谷等东京核心区的热门地段，进一步抬升了核心区房价。
在投机需求之外，自住刚需置业群体的资产配置需求正走向多元分化。
SUUMO 研究中心主任研究员中路健太郎指出，当下购房者早已不再是传统家庭单一主力，呈现高度多元化特征：
“过去买房主力军是育有子女的多口之家，如今单身、丁克夫妻、老年伴侣等群体占比大幅提升。更关键的是，2003年以来，‘持有房产作为资产配置’首次超越居住需求，成为民众首要购房动机，这也是本轮楼市最鲜明的变化。”
SUUMO面向潜在购房者开展问卷调研，多数受访者依旧认为当下适合入场置业，市场购房需求短期内将持续旺盛。
不过，中路健太郎也给出预警：若房价持续暴涨，普通家庭或将逐步迁出核心城区，向近郊、远郊转移。
购房客群结构多元之后，东京房产市场也将迎来居住地选择分化的新阶段。
入手亿级公寓的四大主力买家
购买1亿日元以上的公寓的买家在持续增加中，我们来具体看看究竟是哪些人买？
第一类：夫妻俩一起还贷的“双职工实力派”
当下亿级公寓最核心自住买家，是被称作“实力夫妻” 的双职工家庭。
SUUMO调研数据显示，丁克夫妻群体中，12.3%购入总价超1亿日元公寓；半数以上夫妻购房都会办理夫妻联名共同贷款。
根据住宅金融支援机构的数据：20多岁年轻夫妻联名贷款占比35.3%，30多岁群体达30.9%。同时35年以上长期贷款申请量逐年上涨，40年及以上超长期贷款也持续增多。也就是说，高收入夫妻普遍最大化利用双方信贷额度，拉长贷款周期降低每月还款压力。
与此同时，双人贷款使用率随年龄明显递减：20多岁群体贷款比例是五六十岁人群（12.6%）的近3倍，对于稳定双职工家庭而言，夫妻共贷已经成为置业标配。
中路健太郎分析背后逻辑：年轻一代没有亲身经历过楼市暴跌，相比贷款风险，他们更看重房产保值增值能力，置业时优先权衡资产性价比，大多抱着 “未来置换优化居所” 的长远思路，愿意接受长期贷款持有核心地段房产。
第二类：把房产当作资产储备的单身精英群体
单身购房者在高价房市场的存在感持续攀升，其中单身男性购入1亿日元以上房源比例达14.6%。不分性别，近五成单身买家买房时优先考量资产保值属性，金融、商社、医疗行业从业者占比格外突出。
对单身人群而言，房产早已不只是居住空间，更是长期保值资产，这也是他们主动入手高价公寓的核心驱动力。
男女单身买家需求差异清晰：单身男性更偏爱东京都心房源，首要目标是资产增值；女性购房者中，以购置房产作为晚年养老保障的人数，约为男性两倍。
无论是提前储备养老底气，还是兼顾地段便利与资产价值，两类群体的置业诉求形成鲜明区分。
第三类：瞄准短期套利的投资者、富裕阶层与业内从业者
在总户数过百户的大型公寓楼中，短期转售的交易占比已经飙升至约10%，这部分交易甚至占到全市场短期炒房总量的八成。
这种趋势在东京都心三区尤为夸张：港区的短期交易量较2018年暴涨3倍，中央区也翻了一倍。大量不以自住为目的、单纯低买高卖的资金涌入核心地段，是持续推高市中心公寓价格的核心推手。
数据显示，大型公寓短期交易占比从2018年的1.3%暴涨至2024年9.9%，近两年该数值仍在走高，短线炒房行为持续加速。
港区、千代田区新建公寓转手热度居高不下，其中港区常住人口增速仅0.9%，足以证明当地房价上涨几乎由投资炒房需求主导，自住刚需贡献极小。
第四类：外国买家群体中，台湾买家的占比正在激增
在所有购置高价房产的外国购房者中，1亿-2亿日元总价段的交易占比3.2%，2亿日元以上的占比3.8%。其中虽有少量短期交易，但绝大多数人仍以长期持有、自住避险为主。
分析外国买家国籍结构发现，中国台湾买家的数量几乎翻倍，成为外籍置业第一主力。
业内分析两大核心动因：一是地缘局势下，购置东京房产作为备用避险居所；二是借助海外不动产完成个人跨境资产分散配置，叠加日元低位红利，进一步放大东京房产吸引力。
总的来说，如今东京亿级公寓早已不是单一群体的专属，市场呈现自住刚需与投资资金并行的双轨格局：自住端以双职工夫妻、单身精英为主，依靠长期贷款布局核心地段资产；投资端则有本土短线炒房客、海外高净值人群持续入场。
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