李嘉诚旗下北京御翠园项目近日加推50套联排别墅，拟售单价最高9.9万元/㎡，而这宗地块系2001年以楼面价1750元/㎡取得。
从拿地到二期入市历时23年，地价暴涨逾50倍，堪称“囤地生金”的教科书级案例。然而户型过时、产权缩水、去化承压，这个“最后的项目”正面临市场考验。透过御翠园，李嘉诚“慢开发、吃红利、择机退”的商业逻辑清晰可见。
李嘉诚北京最后一个项目又开卖了，25年囤地史与商业算计
李嘉诚在北京的最后一个住宅项目——御翠园，近日再次回到公众视野，终于又要开卖了！
据每经报道，长江实业旗下和记黄埔地产悄然释放新一批房源信息：御翠园取得最新现房销售许可证，加推50套联排别墅，建面约345㎡至400㎡，最高拟售单价约9.9万元/㎡。有渠道人士透露，联排别墅一套总价在3000万元左右，折算单价约8.7万元/㎡。
御翠园的故事要追溯到2001年。和记黄埔以约7亿元拿下北京朝阳区姚家园地块，总面积约40万平方米，楼面价仅1750元/㎡。拿地四年后，一期逸翠园于2005年开盘，成交均价9230元/㎡，已是楼面价的5.27倍。此后，项目陷入漫长的“开发”阶段，二期御翠园直至2024年7月才正式开盘。彼时，我爱我家、中原等中介机构悉数到场，立下军令状，但销售并不理想。
据媒体报道，去年“五一”期间，御翠园推出特价房，最低约7万元/㎡，与最高备案价相比打了七折，引发已购房业主不满。业主反映开发商一度承诺最高110万元的“装修礼包”后取消，部分业主拒绝收房。项目随后暂停销售并进入期转现阶段，直至今年6月取得现房销售许可证。
客观而言，御翠园周边商业配套成熟，医疗教育资源丰富，相比部分二手房存在价格倒挂。但硬伤同样明显：户型设计过时，进深长、面宽窄，与当下新房产品代差明显；毛坯交付意味着高额装修成本；更重要的是，土地使用期限已大幅缩水。
据贝壳找房，周边逸翠园二手房挂牌均价约7.5万元/㎡，御翠尚府约7.9万元/㎡，而融创一号院等新房单价已超13万元/㎡。御翠园的定价处于夹缝之中。
李嘉诚囤地策略之“得”与“失”
御翠园是李嘉诚内地商业逻辑的缩影——“慢开发，吃红利，择机退”。
从2001年拿地至今25年，地价从1750元/㎡跃升至近10万元/㎡售价，即便打折出售，利润空间依然惊人。这一策略建立在两个前提之上：一是对中国城市化进程与土地增值趋势的精准预判；二是港资房企早年拿地时在开发期限上获得的宽限空间。
但“囤地生金”模式正在遭遇挑战。政策端，闲置土地处置力度加大，如东莞海逸豪庭曾因囤地被征收闲置费；市场端，北京楼市已非普涨时代，购房者对产品品质愈发挑剔，御翠园户型过时、产权缩水等问题直面市场检验。有中介直言：“如果能接受户型，这个价格可以‘闭眼入’”，言下之意，价格已是对产品缺陷的补偿。
李嘉诚常说“不赚最后一个铜板”。御翠园的推盘节奏，或许正是这一理念的最新注脚。当土地红利吃尽、政策风向转变，及时变现、回笼资金，仍是李氏家族最熟悉的路径。
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