来源：市场资讯
（来源：商闻）
最近，李嘉诚在北京的最后一个项目——朝阳区的御翠园，又悄然推盘了。
这次拿到的是现房销售许可证，主推联排别墅，单价最高逼近9.9万元/平方米，一套下来总价在3000万元级别。数字听起来颇具冲击力，但市场反馈却不温不火，看房人数寥寥。
而且，这已经不是御翠园第一次碰壁，上一次开盘，去化率连两成都不到。
一个开发了25年的楼盘，李嘉诚想套现了，北京人却不给这个面子。
时间拨回2001年，李嘉诚旗下的和记黄埔以约7亿元拿下该地块，折算楼面价仅1750元/平方米。二十多年前的北京四环边，这个价格近乎白送。而如今御翠园售价高达9.9万元/平方米，仅地价一项便上涨了50余倍。
即便将二十多年间的资金利息、建安成本和税费全部计入，利润空间依然惊人。按理说，这么大的利润在手，降价空间十分充足，打个七折八折依然可以赚得盆满钵满。但市场为何还是不买账？
原因在于开发商既想清盘离场，又舍不得割肉离手，这种贪婪与犹豫之间的摇摆，最终把自己逼进了死胡同。
2024年7月，项目高调取得预售证，准备大干一场，结果销售始终不温不火。到了2025年五一，开发商坐不住了，突然推出一批特价房，最低单价仅7万元，较备案价近乎打了七折。
消息一出，此前高价入手的业主们直接炸锅了，资产一夜缩水上千万，搁谁都难以接受。维权队伍迅速拉起，售楼处也被围得水泄不通。
开发商见状紧急出台安抚政策：向老业主每人补偿一份“装修礼包”，140平方米户型给予84万元，185平方米户型给予110万元，并承诺“没有任何附加条件”。业主们勉强接受了这一方案。
然而好景不长，开发商很快反悔。2026年年初，装修礼包与特价房活动全部取消，给出的理由却含糊其辞。既然如此，业主们后来拒绝收房也就顺理成章。
最终，所谓的“七折销售”实际上并未产生任何实际成交。同意退房的业主拿到了双倍定金，但那些不愿退房、希望以优惠价完成网签的业主，则被晾在半空中无所适从。
这种出尔反尔、缺乏契约精神的做派，直接把开发商的信誉一拉到底。此后项目陷入僵局，直到今年6月才重新取证推盘。
不过，即便没有上述连番戏码，御翠园本身的产品力也难以服众。对于有实力的北京购房者而言，这三笔账算得清清楚楚：
其一，产权大幅缩水。住宅用地70年使用权，自2001年拿地算起，至今已过去25年。花3000万元买套房，到手仅剩40余年产权。
其二，户型设计严重过时。御翠园的产品方案沿用二十多年前的款式，进深长、面宽窄，客厅采光条件不佳，与当下市面上的新盘相比，完全不在同一个时代。
其三，毛坯交付，装修开销无底洞。3000万元的房子到手只是毛坯，想入住至少再砸大几百万。户型老旧意味着拆改量大，拆改量大则花费不菲，有业主测算过，一套房装修下来没有800万元根本打不住。
地段确实是好地段，但这三大硬伤摆在面前，再好的区位也难挽颓势。
李嘉诚在内地玩了三十年的“囤地捂盘”模式：低价拿地，缓慢开发，坐等地价房价暴涨，然后高位套现。这套玩法的本质，是吃土地红利、吃城市发展红利、吃政策红利。开发商自身贡献了什么？除了最低限度的开发投入，剩下的唯有等待。
在土地价格单边上涨的年代，这套模式确实赚得盆满钵满，但它骨子里是极端自私的——开发商拿走了所有红利，却将产权缩水、产品过时、配套滞后等代价悉数转嫁给购房者。
更讽刺的是，这种“囤地捂盘大法”，不仅被市场抛弃，也遭到了地方政府的抵制。此前成都就曾点名拉黑长实系项目，禁止其参与土地竞拍和融资，理由正是“囤地捂盘、损害购房者利益”。
御翠园的滞销，不是偶然，是旧模式在新时代的全面溃败。
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