最近和不少小区业主、房产中介闲聊，能明显感受到两种截然不同的市场氛围。
杭州不少建成二十多年的老旧单元楼，早年爬楼难、下水常年反味，经过一轮完整城市更新改造后，加装电梯、重做雨污分流，楼下新增口袋公园和社区养老驿站。改造完成仅仅半年，小区挂牌房源的咨询量直接翻了一倍，业主普遍不愿再大幅降价让利。
反观一些没有纳入更新规划的城郊老小区，管道老化无人修缮，缺少便民配套，即便业主主动降价十几万，连续数月都鲜有客户上门看房。
守着一套老房子的普通人心里难免疑惑：楼市调整周期这么久，自家房产到底还有没有长期保值的支撑？今年夏季达沃斯论坛释放的高层表态，结合国家级五年更新规划，把这个问题的长期答案讲得十分透彻。
2026年6月23至25日，第十七届夏季达沃斯论坛落地辽宁大连，住建部副部长陈绍旺出席开幕式与全球经济领袖午餐会并公开发声。
他提出，我国始终依托人民城市理念推进以人为核心的新型城镇化，城市综合承载能力、人居环境持续提档升级，前不久对外发布落实联合国《新城市议程》国家报告，向全球展示我国城市可持续发展的实践路径。其中最贴近普通人生活的核心表述是：城市更新是现代化人民城市建设的核心抓手，也是未来五年国内重点布局的长线投资赛道；2026年正式落地《城市更新“十五五”规划》，统筹老旧小区、城中村、老旧厂区、地下管网改造等民生、发展、安全多重工程。
论坛期间，陈绍旺还与世界经济论坛总裁展开专项会谈，会场循环播放城市更新成果宣传片，清晰释放一个关键信号：城市更新绝非短期应急举措，而是国家层面长期、系统化推进的民生工程。
很多人容易把这份规划简单等同于短期刺激楼市的政策，其实二者有着本质区别。前几年各地仅开展小范围更新试点，如今升级为国家级专项五年规划，配套完整量化指标、稳定资金渠道，会持续、深度改变每一片居民区的居住底色。
这份高层表态背后，是一套体量庞大、落地指标清晰的国家级顶层方案，总投资空间突破25万亿元，八大类改造工程同步推进，从房屋硬件、社区配套到城市生态全方位重塑片区居住面貌。
2026年5月28日，国务院正式印发国内首部城市更新专项五年规划《城市更新“十五五”规划》，搭建中央统筹、省负总责、城市落地的三级推进机制，设立2030阶段性发展目标与2035现代化宜居城市远景蓝图，全程严守“先体检、后更新、严禁大拆大建、留改拆并行”硬性准则。
规划明确一系列可落地、可核查的量化建设指标：未来五年，全国将改造城镇老旧小区11.5万个，整治危旧房50万套，推进4000个城中村综合改造；翻新提升1500处老旧街区与老旧厂区，新增、升级城市绿地2万公顷；同步完成77万公里老旧地下管网整体升级，彻底补齐城市运行安全短板。
整套更新行动分为八大板块，每一项都精准对准居民日常居住痛点，落地后能实实在在改善小区居住条件，直接抬升片区居住价值：
既有建筑改造，针对老楼做抗震加固、外墙保温，闲置厂房办公楼还能转型为保障性租赁住房；老旧小区改造覆盖防水翻新、水电燃气管网更换，同步加装电梯、增设充电桩、垃圾分类站；完整15分钟生活圈配套，落地社区托育、老年食堂、便民菜市场、健身步道；老旧街区、城中村微更新，保留原有城市肌理，植入文旅、便民商业；同时完善城市慢行道路、应急避难场所，推进河道黑臭水体治理、历史老建筑修缮活化。像苏州十全街老街区改造、北京首钢老旧厂区转型文创园，都是这套模式成熟落地的典型案例。
为保障改造工程稳步落地，规划搭建四维资金支撑体系。2026年中央财政配套3300亿元，地方专项债投放4500亿元，国开行新增2600亿元长期低息专项贷款；同时放开REITs、资产证券化工具盘活存量资产，采用“肥瘦搭配”平衡项目收益，居民参与楼栋微更新还能享受容积率奖励、物业补贴等激励，多元资金渠道确保改造工程持续推进，不会中途停滞。
从单元楼道的电梯加装，到城市地下管线全面换新，全覆盖的存量片区改造，会从居住舒适度、生态环境、房屋安全三个维度，系统性拉高整片区域房产的底层价值，这也是存量住宅价值持续修复最坚实的支撑。济南老城区改造就直观印证了这一点，片区配齐养老、托育、口袋公园后，小区二手房挂牌成交周期直接缩短近一半。
中指研究院结合全国数百座城市更新落地数据做过深度研判，城市更新能够持续修复片区房产价值，背后藏着五层不可逆的长期发展逻辑。
国内城镇化早已告别大规模向外拓城的增量时代，人口增速放缓，城市发展重心全面转向存量提质。过去依靠新增土地新建楼盘拉动发展的模式逐步落幕，存量小区、老旧片区成为城市建设核心载体，政策、财政、产业资源都会持续向存量空间倾斜。
25万亿规模的更新投资，会带动建材、家居、养老服务、数字基建全产业链协同发展，同时盘活城市闲置厂房、低效地块，缓解地方土地财政转型压力。片区改造完成后，文创产业园、便民商业、社区服务业陆续落地，片区整体居民收入与消费能力同步提升，片区整体资产价值自然稳步抬升。
这项规划也是稳定楼市运行的关键抓手。各地城投平台依规收储闲置存量房源转为保障性租赁住房，有效消化市场积压库存；同时片区配套、人居环境全面升级，重构房产价值评判标准，打破“房价下跌—居民消费收缩”的负向循环，稳住大众对于房产资产的长期稳定预期。
改造的核心落脚点始终落脚在民生改善。各地落地的适老化扶手、社区托育点、完整便民生活圈，逐一解决老旧小区管网渗漏、道路破损、休闲空间缺失等多年顽疾，居住体验大幅提升，房产的居住属性、市场流通性同步走强。
对房地产行业而言，这也是行业转型的核心赛道。过去房企依靠高周转新建楼盘获利，如今行业转向长期城市综合运营，小区配套、社区服务会逐年迭代完善，房产长期持有价值稳步提升。
不同城市的更新建设侧重点存在明显区分：一线、强二线城市侧重整片片区综合改造、老旧厂区产业活化；三四线城市优先补齐管网、危旧房等基础民生短板，两类城市房产价值修复的幅度，天然存在差距。
政策落地过程中，不少普通人容易产生三种片面认知，很容易误判自家房产的长期走势。
第一种误区，觉得城市更新等同于大规模拆迁，住在老小区就能坐等大额拆迁补偿。规划中明确划定刚性红线，全面禁止成片大拆大建，主流实施模式为微改造、功能升级，仅有少量城中村开展整体综合改造。绝大多数小区只会完善配套、翻新环境，房产价值提升依靠居住条件改善，并非拆迁带来一次性收益。
第二种误区，认定全国所有房产都会同步升值，三四线远郊房源也能跟着行情走高。房产价值修复只集中在纳入更新规划、配套持续完善的主城核心片区；人口持续外流、没有任何改造计划的县城远郊楼盘，缺少政策与资源加持，长期流通性偏弱，价值很难出现明显提升。
第三种误区，认为政策落地半年内房价会快速暴涨，适合短线投机套利。十五五是长达五年的分步实施工程，改造分批落地，片区价值缓慢稳步修复，政策层面持续压缩短期炒作空间，不存在快速套利的市场环境。
结合人口、产业、片区改造推进节奏等多重客观因素，楼市长期发展脉络已经清晰。
短期半年到一年时间里，已经启动改造施工的片区，二手房市场会逐步止跌，业主不会再轻易大幅降价让利；没有纳入更新计划的远郊、配套薄弱房源，依旧维持横盘或是小幅调整的状态。
拉长到十五五五年周期来看，一线、强二线成片改造的成熟片区，房产价值会稳步修复；三四线只有核心老城区完成系统性改造的房源，价值小幅回暖，远郊楼盘很难出现价值提升，城市之间、片区之间的房产价值差距会持续拉大。
十五五城市更新工程全面铺开，各类民生配套改造稳步落地，存量房产迎来价值重塑的窗口期。房产价值早已不再单纯依靠土地红利，片区配套、城市长期运营，才是资产保值的核心支撑。
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