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地理优势：海淀核心区的稀缺明珠

上地核心区里有海淀上地0702地块, 它属于中关村科学城的核心圈层。此地产业吸附力特别强, 北侧紧挨着中关村软件园, 汇聚了百度、腾讯等头部企业, 高知高收入人群密集, 居住需求与资产保值能力有双重保障。

这块地最大的王牌是教育配套, 与之一路之隔的是由101中学承办的十二年一贯制学校, 该校将于2028年正式交付, 可直接锁定海淀头部学区资源, 升学优势极为显著, 在交通方面, 距离清河站约800米, 这里可实现13号线、昌平线、19号线支线三线换乘, 能够快速通达中关村、望京等核心商务区, 且靠近北五环和京新高速, 自驾出行同样毫无压力。

在海淀西北五环以内, 作为少有的纯住宅新供地, 其地段的稀缺性, 是非常明确, 明明白白、显而易见的。此地是入驻上地核心区域十分难得的机遇。并且, 它还是2026年海淀改善型置业时重点关注的项目。

产品预测：6-9层纯洋房的低密舒适标杆

该地块由海开控股以84.56亿元竞得, 楼面价约为6.96万元每平方米, 国企开发这项背景为品质给予了坚实兜底, 项目规划成6至9层的纯洋房社区, 容积率是2.2, 限高30米, 整体呈现出低密且通透的状态, 居住的舒适度远远高于高层社区。

90㎡的三居户型被涵盖在内, 110㎡的三居户型也被涵盖在内, 139㎡的四居户型同样被涵盖在内, 179㎡的四居户型也一同处于涵盖范围, 总计约有700套房源。其中, 139㎡的四居户型作为主力户型存在, 其客厅面宽大约是4.5米, 空间感相当突出。小户型是采用1梯2户的设计方式, 大户型则是2梯2户的设计方式, 居住效率跟私密性都能够得到兼顾。

当下, 项目处在设计招标之后的方案设计时期, 预估在2026年中期进入市场, 于2029年正式完成交付。国有企业海开的开发背景条件, 使得品质以及交付更具备保障。

价格预测：11万/㎡主流价位，总价900万起步

考虑地块成本、周边在售项目以及二手房市场情况，项目平均价格预估在每平方米11万元左右, 总价范围处于990万至1970万之间。90平方米的三居室是进入门槛, 总价大约990万, 110平方米的三居室约1210万, 139平方米的四居室约1530万, 179平方米的四居室作为楼王户型, 总价约1970万。

和周边相比, 和樾望雲每平方米均价为10.5万, 并且其去化率已达到96%, 马连洼片区二手房挂牌价格接近每平方米11万, 此项目的价格处在合理范围之内, 同时具备性价比以及升值潜力。