南都湾财社记者注意到，伴随着6月各地土地出让陆续收官，全国热点城市核心板块的地价呈现出集中重估的态势。
上周，深圳楼市成功出让一宗备受关注的住宅用地，历经355轮竞价，以超百亿元总价、近99%的溢价率成交。从全国范围来看，6月以来，深圳、杭州、长沙等城市的核心区域宅地均出现高溢价成交，部分地块溢价率突破150%，多次刷新当地板块楼面价纪录。
然而，在局部热度走高的表象之下，“核心区抢破头、外围区底价托底”的两极分化特征却愈发凸显。在业内看来，房企投资向高能级城市核心板块的加速收缩，使得楼市向结构性分化趋势加快。那么，此轮土拍市场的点状高热，究竟是楼市全面复苏的前奏，还是存量时代分化格局的持续深化？
上半年深圳出让6宗宅地，收金近291亿
近期全国土拍热度向头部城市集中，深圳成为本轮土地市场的核心焦点。
中指研究院数据显示，2026年上半年（截至6月25日），深圳共成交6宗涉宅用地，累计成交总金额约291亿元。其中，6月成为土拍热度集中释放期，单月内南山粤海、前海桂湾、宝安中心区三宗核心区地块先后出让，均创下区域楼面价新高，核心区地块平均溢价率超120%。
具体来看，6月5日，南山区粤海街道T204-0153地块历经297轮竞价，由保利置业以57.72亿元拿下，溢价率150.74%，成交楼面价约10.86万元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价历史纪录；6月12日，前海桂湾T201-0233地块经过300轮角逐，建发房产以35.25亿元摘得，溢价率114.29%，楼面价约9.59万元/平方米，创下前海宅地楼面价新高；6月25日出让的宝安中心地块，则以105.1亿元总价成为2026年深圳首宗百亿宅地。
但与核心区的激烈争夺形成鲜明对比的是，上半年深圳部分宅地却以底价成交。3月，罗湖区笋岗街道一宗轨交用地因设置开发资质门槛，仅深铁集团1家企业报名，最终以8.69亿元底价成交；5月，龙岗区龙城街道原世茂深港国际中心地块由华润置地以70.45亿元底价摘得；4月出让的龙华民治居住地块溢价率为40.18%，虽处于常规市场高位，但与核心区动辄翻倍的溢价水平存在明显能级差。
值得一提的是，与2025年同期相比，2026年上半年深圳土拍整体热度大幅走高。南都湾财社记者梳理数据发现，2025年上半年深圳仅成交3宗涉宅用地，土地出让总金额62.71亿元，三宗地块综合平均溢价率仅为39%。地价方面，今年核心板块楼面价出现明显抬升，上周出让的宝安中心宅地成交楼面价，较2025年相邻的观潮府地块上涨约47.5%，也拉高了深圳西部核心区的房价预期。
多城核心宅地迎热潮，6月土拍局部热度上行
进入6月以来，杭州、长沙、厦门、泉州等多个城市的核心板块宅地同样迎来高溢价成交，区域地价纪录接连被打破。
6月26日，长沙岳麓区滨江新城板块核心位置的“商改住”C5南地块正式挂牌出让。由于该地块无额外附加条件，且体量适中，吸引了华润置地、招商蛇口、保利、建发等8家头部房企参拍。经过40轮激烈竞价，最终由本土民企嘉信地产以12.12亿元夺得，溢价率38.98%，成交楼面价10841元/平方米，刷新了滨江新城板块的住宅楼面价纪录。
同日，杭州土地市场也迎来成交新高峰。招商蛇口以60.94亿元、79.03%的高溢价率斩获滨江区永久河宅地，一举刷新了2026年上半年杭州土拍单宗地块成交总价、成交单价、溢价率三项纪录；而建发集团也在未来科技城以23.04%的溢价率再度落子，地价相比三天前该片区成交的相邻地块跳涨了8677元/平方米。
根据中指研究院监测数据，第26周（6月21日-6月27日），全国300城共推出82宗住宅用地，深圳、杭州、厦门宅地出让金分别达105亿元、102亿元、70亿元，位列周度宅地出让金前三。全国住宅用地成交总价TOP5榜单中，深圳宝安新安街道地块居首，杭州永久河单元地块位列第二，泉州西园街道地块、厦门思明区开元片区地块、泉州陈埭镇地块也跻身前五，成交总价分别为23.4亿元、22.6亿元与17.2亿元。
南都湾财社记者分析发现，从全国各地高溢价地块的成交情况来看，房企争夺最激烈的地块普遍具备以下三大特征：地处主城核心、配套完善且新房供应紧缺；容积率偏低，主打低密改善产品；地块体量适中、资金门槛可控。在资金收紧的背景下，房企集体押注确定性更强的优质宅地。
土拍高热下，结构性分化仍在上演
多地核心地块掀起激烈抢地热潮，这是否意味着房地产市场迎来全面回暖？
克而瑞地产研究报告显示，自2025年起，全国住宅用地供应计划已连续多年同比缩减两成，土地整体成交规模持续保持低位。本轮土拍升温只是典型的局部行情，房企扎堆争抢优质宅地，是行业深度调整之下的避险式投资。受制于资金总量收缩，房企告别了以往全域扩张的布局模式，把有限资金全部投向销售确定性更强的主城核心地段。
深圳市场正是这一趋势的缩影。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，本轮土拍高热，既体现央企房企将新增货值聚焦核心片区，也反映出地方政府正重点打造高端住宅集聚区。一线城市依托AI、半导体、储能、芯片等产业红利，再叠加资本市场上市扶持政策，大量风投与私募资本顺利退出，催生了一大批高净值人群，成为千万级乃至数千万级豪宅的主力买家。深圳湾澐玺、招商海晏府、观潮府等四五月份的热门楼盘，客户大多属于这一群体。
在李宇嘉看来，深圳西部核心区接连拍出高价地块、房企竞价踊跃，已经勾勒出楼市新走向：未来热点城市核心片区会持续诞生高地价、高溢价地块，房企拿地热度居高不下；而非核心区域的土地行情将持续走冷。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅补充道，深圳外围配套地块大多底价成交，市场冷热差距十分悬殊，直观印证了房企“只拿核心地、专做高端盘”的投资思路。随着核心区地价接连刷新纪录，既稳住了全市高端改善市场的信心，也进一步夯实了核心城市房产的长期价值。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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