资深投资者已摸索出两大核心策略，既能继续布局房产，又可规避工党出台的收紧管控政策
配图：投资者正在研究新税法框架下的可行操作，寻找合规财富增值路径（图源：iStock）
投资圈内嗅觉敏锐的资金，早已开始规划预算案落地后的房产投资路径。
资深投资者都明白，越是吃透税收体系规则，越能借助规则为自己创造收益。
举两个例子：你是否知道，依旧可以办理住宅房产贷款，同时用自管养老金账户里的资金支付首付？
又或是你是否了解，约 700 万澳洲民众仍可对存量房产享受负扣税政策？
在详解策略前需要说明：这些方案无法完全抵消预算新政带来的影响，实操前务必咨询专业财税顾问，确保方案适配自身情况。
方案一：自管养老金仍可参与房产配置
先解读这项带有明显政治考量的禁令：新规禁止自管养老金通过贷款购入住宅投资物业，但并未限制自管养老金出资充当新房投资的首付，由个人出面办理房贷，以此享受负扣税优惠。
这套模式本质是你个人与自管养老金的合资合作。
适合自管养老金内已有充足闲置资金的投资者，实操中一般通过单位信托搭建合作载体，自管养老金与个人投资者分别持有信托份额、共有房产产权。
关键优势在于，个人出资部分可自由融资。也就是说，只要是新建住宅，个人名下办理贷款后依旧能享受新税法下的负扣税政策。
第一金融（First Financial）理财顾问 James Wrigley 表示，只要交易遵循公允独立交易原则，养老金账户完全可以和个人联名持有房产。
Wrigley 详解该策略核心要点：自管养老金投入的资金全程不叠加杠杆、不设置任何抵押负债。
从实操层面看，未来几乎必然会出现两种情况：要么自管养老金出资收购个人持有的全部产权份额，要么个人回购养老金持有的份额。无论哪种方式，交易流程必须严谨合规，避免触碰澳洲税务局（ATO）监管红线。
利好之处在于，个人办理住房按揭的利率，远低于此前自管养老金直接贷款时的信贷成本。
除此之外，养老金账户本身税率更低，在养老金体系内做负扣税，收益空间往往不如个人名下操作划算。
方案二：将自住房转为出租房，享受存量物业负扣税
自管养老金合资模式门槛较高、更适合专业投资者；预算落地后受众最广的房产策略，是不再购置全新投资房，而是把原先自住的房屋转为出租物业，享受存量房产负扣税豁免。
和养老金合资方案一样，这套方式也并非适合所有人。
这类灵活投资方案难免会被不良理财产品推销者滥用，但政府仓促出台自管养老金借贷禁令、打着保护消费者旗号，未来几个月也会见识到这类市场乱象。
澳洲约 700 万房主可继续享受存量房产负扣税优惠，新负扣税规则中的特殊豁免条款为这部分人群保留了政策红利。
配图：仍有 700 万澳洲房主可对自有存量房产使用负扣税抵扣（图源：Getty Images）
只要你在今年 5 月 12 日预算发布前就持有住宅房产，无论现在还是未来将其出租，都可持续享受负扣税政策。
这项临时新增的豁免权益已白纸黑字写进预算文件细则：新规仅限制新建住宅以外的房产使用负扣税，但不适用于 5 月 12 日前已持有住宅产权、或已签署购房合同的纳税人。
房产买方代理机构 HMK 的 Harrison Kelly 透露，当下房产市场清盘率跌破 50%，不少房主达不到预期成交价，纷纷撤下挂牌房源，改造成出租物业。
“过去大家的常规操作是卖掉首套房、置换更大的自住房，如今规则彻底改变，存量房主多了一项专属税收红利。”Kelly 说道，
“只要符合条件，这套方案就值得考量。人们可以另租房屋自住，原有房屋出租，可选操作十分丰富。”
政策后续调整
周四国会正式通过包含资本利得税、负扣税改革的预算配套法案，独立参议员 David Pocock 推动政府追加修正条款：民众因身故继承房产、或是离婚分割房产获得产权时，依旧可保留存量房产的祖父豁免条款，持续享受负扣税与资本利得税优惠。
本次大规模税制改革仓促立法落地，后续大概率会衍生更多监管纠纷；但善于研读法规细则的投资者，也会持续挖掘出新的合规投资机会。
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